В барнаульских новостройках массово открывают пивные магазины и бары
Эксперты рассказали, как и почему в Барнауле открывают стрит-ритейл
В барнаульские новостройки сразу после сдачи мгновенно заезжают пивные магазины. Они заселяются на первые этажи, где уже на этапе строительства девелопер предусматривает нежилые площади. Любопытно, что в одном доме может открыться сразу два-три таких заведения наряду с одной аптекой, одной парикмахерской и одним цветочным магазином, пишет "Толк".
На карте города в недавно заселенных новостройках пивные бары и магазины есть почти в каждом новом доме, выходящем на красную линию. При этом совсем недалеко во дворе может находиться школа и детский сад.
Также в последнее время "наливайки" стали часто размещать в гаражных комплексах. Вместе с продуктовыми магазинами и автосервисами. Так, в кварталах Дружный, Невский, на Горе в многоуровневых паркингах заработали сразу по два таких заведения.
По данным сервиса 2Гис, карта Барнаула насчитывает 742 магазина разливного пива, в том числе с барами. Для сравнения, аптек в городе числится 554, цветочных магазинов 232, ломбардов 111. Стоит отметить еще и то, что не все заведения отмечены на картах, а кроме пивных в новых ЖК открываются также кафе и рестораны, где можно употреблять любой алкоголь.
Рекордсменами можно считать:
- квартал, ограниченный Павловским трактом, ул. Ускова, ул. Взлетной и ул. Сиреневой (в нем работает сразу 10 крупных пивных);- квартал "Времена года" (ул. Взлетная, пр. Энергетиков и пр-д Северный Власихинский), где обнаружено девять пивных;
- кварталы "Балтийская крепость" (ул. Балтийская, С. Ускова и пр-д Северный Власихинский) и 2033 (ул. Энтузиастов, Попова, С.Семенова и 65 лет Победы), в которых найдено по семь таких заведений.
Место, трафик и спрос
Кварталы без единой пивной в Барнауле обнаружены только в промышленных зонах. Также их оказалось очень мало в частном секторе города. В старых уже обжитых районах с советской застройкой их тоже в разы меньше. Первые уровни здесь, как правило, не предназначены для коммерческих заведений, поэтому в них сложнее открыть любую точку. Эту тенденцию подтверждает руководитель агентства недвижимости "Миэль" Вадим Руссков.
"Во-первых, в старых домах инвесторам надо выкупать квартиры, потом переводить из жилого в нежилого фонд, и это не всегда удается, потому что для перевода необходимо согласие хотя бы 70% собственников квартир, а также управляющей компании. Поэтому в районах, где много старого жилого фонда, пивных и вообще любого стрит-ритейла мало", – пояснил он.
А вот в новостройках открыть "разливайку" легко. С недавних пор девелоперы стали предоставлять новоселам сервис в виде хороших дворов, парковок и нежилых помещений на первых этажах с отдельным входом для торговых и бытовых предприятий в формате "у дома". Эти площади покупают инвесторы для сдачи в аренду, либо для запуска собственного бизнеса: магазина, аптеки, пивной.
Вторая причина, по мнению Русскова, кроется в высокой плотности населения за счет большого числа этажей и квартир в новых ЖК. Если взять для сравнения тот же Поток, то там пивных гораздо меньше, потому что ниже плотность населения. А ведь любой бизнес охотнее открывается в тех локациях, где есть высокий трафик.
В-третьих, это, конечно, повышенный спрос среди потребителей на подобные заведения. Эту тенденцию наблюдает директор "Миэля", а также руководитель отдела продаж компании "АдалинСтрой" Роман Такмаков. Именно из-за большой популярности и растет доходность этого бизнеса, что заставляет его расширяться.
"80% нежилых помещений у нас продаются физическим лицам, которые их потом сдают в аренду. То, что туда чаще всего заходит пивной бизнес, говорит о его маржинальности. Это те бизнесмены, кто может платить максимальную арендную ставку. Не лингвистический, образовательный центр, условно говоря, который не готов заходить в такие помещения, а именно пивной", – пояснил представитель застройщика.
Также может влиять и класс дома – в элитных такие заведения встречаются реже. Например, если в стандартных новостройках в спальных районах на окраине города сразу по 2-3 пивных в доме, то в деловом центре в недавно сданных комплексах "Две эпохи", "Столичный", "Аквамарин", "Собрание" пока не открылось ни одного пивбара.
Не выдерживают конкуренции
Такмаков говорит, что в целом спрос на коммерческие первые этажи у застройщиков стабильно высокий, потому что пул этих помещений ограничен. Инвесторов не отпугивает даже высокая цена, особенно, если это ходовое квадратное пространство в 50-70 кв. метров. Поэтому отдавать первый уровень дома под стрит-ритейл – это не только забота об удобстве новоселов, но еще и выгода для девелопера.
"Если это понятные и привлекательные с коммерческой точки зрения помещения, то они раскупаются сразу, как только мы начинаем строить дом. Если бы это была квартира на первом этаже, она бы продавалась сильно дешевле, чем средние этажи (в пределах 80 тыс. рублей за кв. метр). А нежилые объекты продаются сильно дороже – порядка 120 тыс. рублей за кв. метр. Потому что спрос на квартиру определяется доступностью ипотеки, а на коммерческие помещения – его предполагаемым доходом", – говорит эксперт.
Кстати, у "домашних наливаек" есть разные форматы. Мелкие пивные магазины открываются в самом жилом доме, но не работают круглосуточно и в основном только в торговом режиме. А крупные сетевики стараются заходить в более просторные помещения, например в пристройках, отдельно стоящих паркингах и работают уже в другом формате, где можно посидеть в том числе и ночью.
Интересен еще один факт – не все заселившиеся в новые ЖК питейные заведения работают долго.
"Сегодня их открылось 3-4, и думают, что сейчас будут поить весь район. А в итоге весь район ходит только в одно заведение. И через год на этот дом останется лишь 1-2 пивные, потому что выживают сильнейшие. А те, у кого хуже продукт или сервис, не выдержат конкуренции и съедут", – добавляет Вадим Руссков.
Согласно ст. 16 ФЗ-171, продажа пива и алкогольных напитков в многоквартирниках не запрещается. Она не допустима только в образовательных, культурных учреждениях, общественном транспорте, вокзалах, массовых мероприятиях. В жилых же домах действует только ограничение по времени работы. Что касается баров, то с недавнего времени в многоквартирных зданиях разрешено работать лишь тем, у кого зал обслуживания посетителей превышает 30 кв. метров.