Проверить, а потом вложить: как комплекс "Карлуу" снимает главный риск доходной недвижимости

Эксперты привели подробный разбор факторов с конкретными цифрами, на которых строится прогноз доходности апартаментов в комплексе «Карлуу»

Задумываясь над приобретением доходной недвижимости, каждый так или иначе упирается в вопрос: а будет ли загрузка и, соответственно, доход. Довольно часто найти ответ получается лишь в процессе владения объектом. Девелопер «Мой Дом» и его инвестиционный апарт-комплекс «Карлуу» готовы ответить на этот вопрос иначе: они предлагают сначала проверить и просчитать будущую доходность, а потом решать.

Откуда берется поток

Базовый вопрос загрузки мест размещения в курортных территориях и рекреациях — их загрузка. В классических вариантах в сезон — густо, в межсезонье — пусто. Почему этот фактор не касается «Карлуу»? Потому что этот апарт-комплекс расположен не в курортной зоне, а на пересечении двух главных артерий региона: международного аэропорта Горно-Алтайска и Чуйского тракта. От него всего пять минут до аэропорта и тридцать — до курорта «Манжерок».

«Разница принципиальная. Курортный объект живет сезоном: летом полный, в ноябре пустой. Транзитный узел живет потоком, который идет круглый год — прилеты, пересадки, командировки, возвращения. Сейчас через локацию проходит 3,2 млн человек в год, к 2030 году ожидается 6 млн. Практически каждый, кто едет на Алтай, проезжает рядом», — рассказывает Антон Гарагуля, руководитель отдела продаж компании «Мой Дом» в Республике Алтай.

Комплекс собран под этот поток гостей региона и местных жителей: 250 апартаментов, гостиничный корпус на 116 номеров, 2 712 кв. метров коммерции, подземный паркинг на 75 машино-мест. Отель держит загрузку и задает класс, апартаменты дают приватность и доход.

Что делает управляющая компания

Еще одна принципиальная составляющая успешной инвестиции в доходную недвижимость — профессионализм того, кто будет «приводить за руку» постояльцев, кто обеспечит порядок и уют.

Операционной работой апарт-комплекса «Карлуу» занимается управляющая компания UTROM Group. В зоне ее ответственности прием и размещение гостей, бронирование, каналы продаж, клиентский сервис, уборка, обслуживание, продвижение объекта.

Это значит, что собственник апартаментов не ищет постояльцев, не отвечает на звонки в полночь и не разбирается с протечкой в субботу. Вознаграждение компании — 30% от выручки, и в эту долю уже включены операционные расходы. Собственнику остается 70%.

Единое управление решает и менее очевидную проблему. В обычном апарт-комплексе, где каждый владелец сдает свой юнит сам, соседи начинают конкурировать друг с другом и сбивать цену. Здесь ценовая политика одна на весь объект, что исключает демпинг со стороны соседствующих собственников.

Две программы и переход между ними

Собственник апартаментов может сам выбрать удобную для себя программу сотрудничества с управляющей компанией. И это самая интересная часть модели, которая отвечает на вопрос про загрузку.

Программа «Старт» — фиксированная выплата. Инвестор получает оговоренную сумму каждый месяц независимо от того, сколько гостей заехало. Для лота 45,4 кв. метров это 100 000 рублей в месяц, то есть 1,2 млн в год. Риск заполняемости целиком берет на себя управляющая компания.

Программа «Партнерство» — доля в выручке. Инвестор получает 70% от того, что заработал его апартамент. Больше гостей — больше дохода, меньше — меньше.

«Клиент может начать с программы „Старт“, убедиться, что с заполняемостью все хорошо, и перейти на „Партнерство“. Программа партнерства минимум в полтора-два раза выгоднее „Старта“. Это своего рода гарантия точки безубыточности для инвестора», — поясняет Антон Гарагуля.

Логика простая: собственник заходит в проект на фиксированной выплате и год-другой смотрит на реальные цифры: какая заполняемость, какой средний тариф, как ведет себя межсезонье. Обещания застройщика проверяются в реальных рыночных условиях. Когда собственник убедится, что обещания девелопера сходятся с реальностью, он сможет перейти на долю в выручке и начать зарабатывать вдвое больше.

При заполняемости 62% и среднем тарифе 19 320 рублей за сутки чистый доход по «Партнерству» составляет 2 513 600 рублей в год против 1 200 000 по «Старту». Разница — в 2,09 раза.

При этом сроком договора управляющая компания собственника не связывает: он может сам выбрать заключить его на 1 год или на 10 лет. В отрасли, где инвестора обычно фиксируют на пять-десять лет, это редкость.

На чем строится доход

Первый источник дохода от апартаментов в «Карлуу» — непосредственно сдача в аренду апартамента. Разберем тот же лот 45,4 кв. метров в первый полный год эксплуатации, по программе «Партнерство». 2 513 600 рублей — это годовой доход, который остается на руках собственника после вычета коммуналки, налога, ремонта, комиссии управляющей компании и НДФЛ.

При стоимости лота 20,4 млн рублей чистая доходность составляет 12,3% годовых. Только на аренде, без учета роста стоимости, вложение возвращается примерно за восемь лет.

Второй источник: стоимость самого актива. Республика Алтай занимает первое место среди регионов России по приросту цен на недвижимость. С 2015 по 2025 год средняя цена метра здесь выросла с 34 476 до 243 250 рублей — в 7,1 раза. В пересчете на год это 21,6%.

Для сравнения: следующие в рейтинге Дагестан и Крым выросли в 7,0 и 4,3 раза соответственно.

«Мы не делаем туманных прогнозов, всегда обращаемся к фактам — так рынок вел себя последние десять лет. Причины, по которым процесс продолжается, известны и вполне материальны: строительство нового международного терминала в Горно-Алтайске, развитие горнолыжной зоны, расширение Чуйского тракта, создание новой игорной зоны, проект комплексного развития территории и десятки других новаций в Республике Алтай. Каждый из этих проектов увеличивает поток и, соответственно, спрос на размещение», — комментирует Ярослав Поляков, руководитель отдела PR компании «Мой Дом».

Именно из сложения двух источников — арендного дохода и роста стоимости актива — получается совокупная доходность около 24% годовых и полная окупаемость за 4,5 года по «Партнерству» либо за 6,8 года по «Старту».

Но, рассуждая об инвестициях, всегда важно оговориться: рост стоимости не гарантирован никем. Историческая динамика показывает, как рынок вел себя раньше, но любая инвестиция остается инвестицией со своим риском. Предсказуемая часть здесь — арендный доход, особенно на фиксированной программе. Все остальное — обоснованное ожидание, а не обязательство.

Как защищены деньги

Договор покупки юнитов в «Карлуу» оформляется по 214-ФЗ, расчеты идут через счет эскроу в ПАО Сбербанке: средства не поступают застройщику до ввода объекта в эксплуатацию. Апартаменты передаются с ремонтом, мебелью и техникой, поэтому собственник покупает готовый бизнес.

Рассрочка от застройщика без переплат, первоначальный взнос от 40%. Ход строительства открыт: работы идут по всем корпусам апартаментов, ритейлу и гостинице, а на сайте karluu.ru есть онлайн-камеры.

Что в сухом остатке

Инвестору предлагают не поверить в цифры, а проверить их. Год на фиксированной выплате дает возможность увидеть реальную загрузку своими глазами, ничем при этом не рискуя. Если комплекс работает так, как заявлено, — переход на долю в выручке удваивает доход. Если нет, собственник останется на фиксированной сумме, которую ему платят независимо от результата.

Это, пожалуй, единственный честный способ продать доходную недвижимость на растущем рынке: дать человеку возможность убедиться самому.

Апарт-отель «Карлуу» — Республика Алтай, Майминский район, поселок Карлушка, в 5 минутах от международного аэропорта Горно-Алтайска. 250 апартаментов, гостиничный корпус на 116 номеров, 2 712 кв. метров коммерческих помещений, подземный паркинг на 75 машино-мест. Управление — сервисная компания UTROM Group. Сдача — II квартал 2028 года.

Отдел продаж в Республике Алтай: +7 (3852) 260-481.

Застройщик: ООО "СЗ "Энергия", с проектной декларацией можно ознакомиться на сайте наш.дом.рф.

Рекламодатель: ООО "СЗ "Энергия", ИНН 2221224002