Что будет с рынком недвижимости Барнаула в 2019-м году?
Срочная продажа квартир, строительный бум, снижение цен и затоваривание - рынок ждут серьезные изменения
В 2019-м году рынок жилой недвижимости в Барнауле, Алтайском крае и во всей стране ждут серьезные изменения. Самым знаковым событием станет реформирование долевого строительства, которое негативно повлияет на отрасль. Чего же конкретно ждать?
Строительный бум
По данным Алтайкрайстата, за январь-ноябрь в регионе введено 10 474 новые квартиры, общей площадью 660 600 кв. м, что на 49,8% больше аналогичного периода 2017 года. Ожидается, что с учетом декабря этот объем перевалит за 700 000 кв. м. Таким образом плановый показатель в 630 000 кв. м будет значительно превышен. И это не предел. По прогнозам регионального Минстроя, в 2019-м объем должен вырасти еще больше, а к 2024-му году вообще достичь 954 000 кв. м. По крайней мере, так велит майский указ президента и нацпроект "Жилье и городская среда".
К тому же, как сообщает Союз строителей Алтайского края, в уходящем году девелоперам удалось получить 52 разрешения на возведение новых многоквартирных домов, и по сравнению с 2016-2017 годами их количество резко возросло. Это значит, что в идеальных условиях объем вводимого в эксплуатацию жилья будет стремительно расти в ближайшие 2-3 года и пик придется на 2020-й (в плане сдачи - 38 домов общей площадью 717 тыс. кв. м).
Срочная продажа квартир
После принятых накануне и подписанных президентом поправок в "долевой закон" стало ясно, что с 1 июля 2019-го года все действующие (а не только новые) стройки необходимо переводить на эскроу-счета, так как прямые продажи от застройщика дольщику будут запрещены. Если сейчас в регионе возводят 143 многоэтажки, то с учетом вновь выданных разрешений в ближайшее время их число приблизится к 200. А это порядка 1,5 млн кв. м или 35 000 квартир. И в интересах застройщиков распродать их до 1 июля, чтобы не переходить на банковское финансирование хотя бы по начатым проектам.
При этом банки объявляют о повышении ипотечных ставок, а производители стройматериалов - об увеличении цен. В этих условиях недвижимость должна подорожать, но потребительский спрос так или иначе снизится, а значит, рост рыночной стоимости придется сдерживать искусственно. Застройщики неизбежно начнут терять прибыль, активно и навязчиво рекламировать объекты, а также привлекать к массовой скупке квартир третьих лиц.
Региональное правительство, конечно, обещает поддержать госпрограммами. Но в сравнении с тем, сколько объектов выходит на продажу, это капля в море. А именно: около 200 квартир для жильцов аварийных бараков (в 2019-м собираются расселить 35 многоквартирников), еще около 300 смогут приобрести молодые семьи, которым планируют выдать субсидии в будущем году, а также в пределах 400 помещений для детей-сирот.
Цены вниз?
Растущее предложение на первичном рынке снизит спрос и на вторичном, а значит, собственникам тоже придется сбивать стоимость, которая в уходящем году впервые за последние годы начала увеличиваться за счет подъема ипотечного кредитования. Повышение ставок может вновь привести к застою: уходить будут лишь самые ликвидные объекты с адекватной ценой, а большинство останутся в базах объявлений на месяцы и годы.
Эксперты недвижимости в связи с этим прогнозируют серьезное затоваривание рынка. И неудивительно, ведь спрос будет падать не только прямо пропорционально численности ипотечных заемщиков, но и в связи с оттоком населения. По данным Алтайкрайстата, в 2018-м году из региона переехали еще больше жителей (число мигрантов на 1000 человек выше, чем в прошлом). Если учесть, что в год их общее количество перевалит за 40 000, то это как минимум еще порядка 10 000 вакантных домов и квартир на местном рынке. Немудрено, что в базах объявлений всё чаще можно встретить фразу: "Продаем в связи с переездом в другой регион". Понятно, что эта категория продавцов готова серьезно снижать цену для ускорения сделки.
Для кого строим?
В связи с этим многие эксперты задаются вопросом: а надо ли столько строить, если так стремительно сокращается численность и финансовые возможности потребителей? "Самая главная проблема для нас – уменьшение населения Барнаула. Городу необходимо развитие промышленности, новые рабочие места, повышение уровня жизни граждан, тогда и сократится отток. А при таких показателях скоро станет не для кого строить", - предупреждает гендиректор ООО "Жилищная инициатива" Юрий Гатилов.
По его словам, если бы город прирастал хотя бы по 5000 человек в год, застройщики давно бы уже освоили Правый берег, и он бы сам с удовольствием построил там новые кварталы (при условии создания коммунальной и социальной инфраструктуры). Но пока не до этого. Да и рынок совершенно не требует такого количества квартир.
После 2020-го года обвал
Вместе с тем в 2019-м году численность вновь разрабатываемых проектов ожидаемо упадет - далеко не все застройщики смогут и захотят продолжать деятельность по новым правилам. Что будет дальше, пока загадывать рано, но учитывая возникающие сегодня проблемы (бюрократия и новое законодательство), эксперты пугают обвалом отрасли.
Генеральный директор группы компаний «Сибирь Контракт», председатель Правления Алтайского союза предпринимателей Юрий Фриц: «В законе N 218, на мой взгляд, много неопределенности и факторов, которые могут серьезным образом изменить соотношения сил в строительном бизнесе. Закон несовершенный, недоработанный. Я думаю, в обозримом будущем мы получим сокращение объемов строительства и снижение ввода жилья. Это, на мой взгляд, неизбежно».
По итогам уходящего года видно: проектов со сроком сдачи в 2021-2022 годах ничтожно мало, на последующие и вовсе нет. Массово они точно не появятся, ведь после 1 июля 2018-го года (когда уже стали обязательными эскроу-счета на новые стройки) получено лишь 2 разрешения. И девелоперы не намерены активно подавать заявки пока не приспособятся к новым реалиям.
