Минстрой внес важные коррективы в реформирование долевого строительства

Постепенное раскрытие эскроу-счетов, увеличение числа уполномоченных банков, различные виды кредитования должны поддержать застройщиков

Накануне Минстрой РФ и банки заявили сразу о нескольких мерах, которые будут приняты в рамках реформирования долевого строительства.

Эскроу доверят ненадежным банкам

По данным федеральных СМИ, одной из них станет снижение требований к банкам, работающим по эскроу-счетам. За счет этого будет увеличено их количество, к уже утвержденным могут добавиться еще порядка 35 кредиторов, пояснила глава российского Центробанка Эльвира Набиуллина.


Эксперты опасаются, что среди них будут не самые добросовестные организации, которые попросту заменят нерадивых застройщиков. А это в свою очередь чревато появлением новой волны обманутых дольщиков, только теперь уже не девелопером, а банком. Не исключили такого варианта и сами авторы инициативы, поэтому решили ограничить кредиторам с более низким рейтингом объем допустимых операций. В какой мере, вопрос пока открытый и обсуждаемый.

Досрочное раскрытие эскроу

Вместе с тем, Минстрой не отрицает, что вскоре разрешит постепенное раскрытие эскроу-счетов для застройщиков в зависимости от стадии готовности жилого проекта. Однако, эта инициатива если и будет принята, то только к концу текущего года, когда уже будет наработана практика по массовому запуску эскроу-счетов. При этом сами власти убеждены, что такое мероприятие будет небезопасным, ведь в стране нередки случаи, когда дом замораживают на высокой стадии реализации. А сами застройщики, конечно, отмечают, что поэтапное раскрытие эскроу могло бы ускорить завершение объекта, снизить закредитованность компаний, а значит, сократить рост цен на новостройки.

Субсидирование застройщиков

Что касается поддержки самих застройщиков, которые много теряют при переходе на новую модель бизнеса (заменяя долевые средства кредитными), то Минстрой планирует максимально задействовать отраслевые компании в различных госпрограммах. Это позволит обеспечить девелоперов дополнительными заказами и беспроцентным финансированием. Кого-то это может спасти от банкротства.

Так, ведомство заявило о намерении субсидировать застройщиков, развивающих застроенные территории. Им за счет бюджетных средств компенсируют до 25% расходов на расселение аварийного жилья. Тем более, к концу 2025 года в России планируется снести около 12 млн кв. м ветхих помещений, в которых проживают 664,2 тысячи россиян. Правда, пока девелоперы тоже скептически к этому относятся и сомневаются, что будут "в плюсе", потому что неясны все остальные условия программы.

Освобождение от эскроу

Вместе с тем Минстрой решил дать послабление тем, кто ведет стройки сегодня, чтобы не переводить их на эскроу. Разработаны критерии для определения объектов, в которых жилье можно будет продавать по старому долевому законодательству. Первый - это доля привлеченных средств граждан, второй - строительная готовность новостройки (не менее 50%). Об этом заявил накануне замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.


По его словам, еще одной мерой поддержки станет небанковский продукт на возвратной основе. На него смогут претендовать те строительные компании, которые не получат проектное финансирование, а расходовать его будут на завершение проектов. Пока эта инициатива туманна и также разрабатывается в Минстрое.

Мезонинные кредиты

А Сбербанк в свою очередь заявил о готовности предоставлять застройщикам мезонинное кредитование под приобретение земли или новых проектов. Это вид заемного финансирования, предоставляемый в условиях, когда обычное банковское кредитование не может быть выдано в силу повышенного риска сделки. Продукт нацелен на то, чтобы восполнить недостаток собственных средств у девелоперов. Стоимость мезонинного финансирования будет выше, чем в среднем по рынку, ввиду повышенных рисков для банка. Интересно, что сейчас такие кредиты в России являются «штучным товаром в связи с долгим переговорным процессом при оформлении сделок и неготовностью компаний допускать банки к управлению.

Напомним, с 1 июля российские застройщики, привлекающие средства граждан, должны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов. Средства дольщиков должны зачисляться на специальный банковский счет, девелоперы не смогут получить эти деньги до передачи квартир покупателям, а строить будут на банковские кредиты и/или собственные средства.