Спрос на маленькие квартиры обрушится после перехода на эскроу

Переход на эскроу "смоет" с рынка первичного жилья инвесторов-перекупов. Причины кроются в том, что цена на стадии котлована теперь не будет на 20% ниже, чем на сдаче

После перехода на новую модель финансирования строительства доходность от вложения в строящиеся дома сократится, что приведет к оттоку частных инвесторов. Их число на первичном рынке жилья и без того неуклонно снижалось с 2015 года. В прошлом году количество таких бизнесменов несколько увеличилось, так как цены на новостройки начали расти после трехлетней стагнации. Сегодня, по оценке некоторых риелторов, их доля составляет порядка 10% от всех сделок с новостройками. Как правило, они приобретают объекты на стадии котлована, а затем реализуют ближе к сдаче или после нее с накруткой, но в то же время с небольшим дисконтом, если сравнить с ценами застройщика.

Главным фактором ухода инвесторов с рынка станет прогнозируемый рост цен в связи с переходом на банковское финансирование проектов, поясняют эксперты. Стоимость долевки обычно увеличивается по мере строительства объекта. За этот период, который составляет два-три года, в среднем предложение от девелопера возрастает в цене на 20–40%. Таким образом, конечная прибыль инвестора составляет в среднем 7–13% в год. Теперь разница на старте и на сдаче заметно сократится, в том числе из-за того, что застройщикам, кредитуемым в банках, теперь невыгодно предоставлять большой дисконт на стадии "котлована". А какие-то крупные игроки и вовсе намерены выпускать на рынок сразу готовые квартиры.

Другим немаловажным аргументом является новое правило в долевом строительстве, которое прописывает, что в случае краха застройщика или банка инвестору вернут сумму в размере не более 10 млн. руб. Однако, как правило, эти бизнесмены скупают квартиры целыми этажами и блок-секциями, а это означает, что они могут недополучить все вложенные средства. Соответственно, им придется умерить аппетиты, но в любом случае, если они и вернут полные суммы денег, перечисленных на эскроу, то потеряют какой-то процент на инфляции (в зависимости от того, как долго инвестиции лежали законсервированными в банке).

Тем не менее "перекупы" полностью не исчезнут, считают эксперты, потому что высокомаржинальные проекты на рынке останутся, пусть и немногочисленные. Но такие сделки уже будут точечными и составят буквально 2–3%. К тому же переход на эскроу предполагается плавным, поэтому число инвесторов сократится не сразу. Вместе с тем, их отток неизбежно обрушит спрос, особенно это будет заметно в сегменте однушек и квартир-студий в жилых домах эконом-класса, ведь их выбирали чаще из-за того, что такие варианты потом быстрее продавались.