Почему банковские депозиты и инвестиции в недвижимость становятся невыгодными?
В России грядет банковский кризис, хранить деньги опасно на депозитах, но и вкладывать в недвижимость невыгодно
С начала года россияне продолжают лихорадочно забирать деньги с банковских депозитов. Чаще всего их вкладывают в недвижимость, но в ход уже пошли и ювелирные украшения, меха, бытовая техника. Кому-то просто понадобились средства, так как в пандемию люди еще и потеряли доходы. А в марте на отток повлияло заявление Президента Владимира Путина о том, что держателей миллионных вкладов надо обложить дополнительным налогом.
В результате, по данным Центробанка, на конец лета, вклады забрали уже треть россиян, и процесс продолжается. Ситуацию усугубило падение курса рубля и сокращение ставок по депозитам, сейчас они составляют в среднем уже 3-4%, то есть выгода с учетом инфляции сошла на нет. Федеральные эксперты прогнозируют, что в таких условиях к 2021 году реальный процент по вкладам будет отрицательным. А это может означать только одно, население заберет у кредиторов все свои сбережения.
Банковский кризис неизбежен
Ситуация действительно может вызвать коллапс. С одной стороны банки лишаются большого объема денежных средств по депозитам, с другой – массово раздают кредиты и ипотеки под рекордно низкие ставки. Идет серьезный отток средств из оборота. В этом случае, правда, они получат взамен субсидирование от государства за процентную разницу, но это не так уж и много.
Банкам греют душу возвраты по многочисленным кредитам. Вместе с тем у них растет риск не получить все эти деньги обратно по причине того, что с тотальным смягчением условий для заемщиков стремительно падает и их благонадежность. Постоянные просрочки платежей с их стороны на пользу банку не пойдут. А в случае банкротств клиентов, даже если они и заберут заложенные квартиры в массовую реализацию, эксперты говорят, что процесс этот окажется долгим и не прибыльным (предложение будет большим, цены лотов низкими).
Еще одна проблема – с недавних пор банки начали выделять кредитные линии застройщикам в рамках обязательного на долевом рынке проектного финансирования. И тоже под «щадящий» процент. Так вот грядущий кризис может нарушить и этот процесс. Теоретически при самом худшем сценарии вероятна ситуация, когда банку будет нечем выдать деньги девелоперу, а тому, соответственно, станет не на что возводить жилой комплекс, так как своих средств в таком объеме у него нет, а деньги дольщиков по закону он привлекать не может.
Однако, в рамках проектного финансирования предусмотрены и эскроу-счета, которые покупатели новостроек открывают в банках и вносят на них деньги за приобретенные квартиры. Но это тоже вряд ли спасет от кризиса. Во-первых, граждане часто пользуются рассрочкой от застройщиков, условия которой позволяют внести 30% стоимости объекта сразу, а оставшуюся сумму до сдачи дома по утвержденному графику. Это значит, что одномоментного большого притока средств в банк не будет.
Во-вторых, деньги эти должны быть законсервированы и не входить в оборот, чтобы кредитор смог в любой момент вернуть их дольщикам обратно. Если же банки начнут пользоваться данными средствами, то может возникнуть и еще одна неприятная ситуация – застройщик завершить проект не в силах, но и дольщикам банк не может своевременно вернуть деньги, потому что свободных средств нет.
Многие кредиторы уже забили по этому поводу тревогу, некоторые судорожно запускают или продвигают имеющиеся инвестиционные программы, где можно заработать больше, чем на депозите, но есть риск и потерять. Также рекламируются металлические счета и государственные облигации, но пока спросом не пользуются. Крупные корпорации принялись скупать и развивать активы в других (небанковских) секторах экономики, чтобы расширять источники доходов в наибольшем количестве разных сегментов.
В любом случае банкам предстоит оценить все риски сложившейся ситуации и скорректировать дальнейшие стратегии. Как один из вариантов, это может повлечь за собой ужесточение условий ипотечного и потребительского кредитования, либо запуск временных акционных предложений по вкладам с увеличенным процентом.
Можно ли инвестировать в недвижимость?
А пока этого еще не случилось, люди продолжают вкладывать в недвижимость. На рынке новостроек появились очереди на бронь (по пять человек на одну ликвидную квартиру). Девелоперы, увидев такой ажиотаж, спешно закладывают новые проекты и не стесняются накручивать цены. На "вторичке" ситуация тоже ненамного лучше.
И вот стоит ли в такой ситуации вкладываться в недвижимость, мнения экономистов разделились. Одни говорят, что это в любом случае сохранит сбережения, но, впрочем, как и в банке на депозите под 4%. А для тех, кто желает улучшить жилищные условия своей семьи с помощью ипотеки, момент сейчас наиболее подходящий, так как ставки рекордно низкие за всю историю кредитования. Однако, другие эксперты убеждены, что сейчас эту выгоду от низких процентов уже съедает удорожание квартир. В настоящий момент проходит пик роста цен на недвижимость, и после ажиотажа они неизбежно должны упасть. А значит, все кто покупает квартиры сейчас с целью дальнейшей перепродажи втридорога, скорее всего, не смогут этого сделать.
Другой момент – массовый скуп объектов означает в последствии такой же массовый их выход на рынок, как в целях сдачи в аренду, так и в целях продажи. И раз уж на тот момент предложение будет избыточным, это неизбежно обвалит цены. А поскольку сейчас многие покупатели приобретают недвижимость именно с инвестиционной целью, то сомневаться в том, что эти лоты хлынут на рынок, не приходится. Тем более, что подобный ажиотаж и стагнацию россияне проходили буквально в 2014-2015 годах.
