Девелоперы Барнаула боятся, что проектирование новых ЖК остановится из-за генплана

В Барнауле приступили к разработке нового генплана, застройщики опасаются, что работа встанет

В Барнауле началась подготовка новой версии генплана. Ей займется московский институт "Гипрогор", который выиграл тендер, сообщили на градосовете 9 декабря. Работы он должен провести до июня 2023 года, после чего пройдут процедуры согласования. Эксперты строительной отрасли ожидают, что новый документ начнет действовать не раньше 2024 года, пишет "Толк".

Выйти в поле

В ближайшие 2-3 года работать можно будет по действующему генплану. Но проблема в том, что в нем нет земли для комплексного развития территорий. Поэтому в текущем году не состоялось ни одного аукциона, на который бы выставлялись такие участки.

На прошедшем недавно круглом столе все крупные девелоперы города выразили беспокойство, что строительство будет парализовано через пару лет, потому что сейчас проектировать и закладывать новые объекты просто негде. И в период разработки генплана невозможно будет вовлечь в градостроительный оборот земельные участки для комплексного развития.

При этом они готовы покупать даже за большие деньги крупные кварталы по 10-20 га, чтобы возводить там сразу несколько высоток и сопутствующую инфраструктуру. Но таких "полей" единицы – участки на ул. Взлетной, 2г и 2д (за ТРК "Европа"), квартал 2012 (за ТЦ "Метро") и 360 га бывших сельхозземель вблизи аэропорта. Но первая территория снята с аукциона. Две другие формируются и скоро должны выйти на торги.

В условиях дефицита застройщики начнут создавать площадки сами. Так, сейчас оформляется документация по созданию искусственного земельного участка на Лесном пруду, подрядчик проходит государственную экологическую экспертизу, рассказал председатель комитета по строительству, архитектуре и развитию Барнаула Антон Воробьев.

В последствии на вновь образованных территориях хотят построить 29 жилых высоток, школу, детсад, парк, набережную. Кроме того, планируется сделать искусственный участок на ковше, где предусмотрено 20-30 зданий, включая многоквартирные дома, школы, детсады, спорткомплексы. Но это тоже будет не ранее, чем примут поправленный генплан.

Точечные дома не приветствуются

С точечной застройкой в Барнауле еще сложнее. Земля может появиться у любого инвестора, например, если он выкупил и расселил несколько частных домов и готов возвести там высотное жилье. Но требования к такому строительству за последние годы сильно ужесточились.

Сейчас заказчики должны не просто сделать эскиз дома, а представить проект развития всего квартала на перспективу с размещением социальных объектов, нормативного числа парковок, всех необходимых проездов и т. д. На это идут далеко не все застройщики. Да и редко удается договориться сразу со всеми собственниками, чтобы выкупить несколько участков подряд и объединить в крупную площадку.

"Тем не менее, возможности разместить точечные объекты у девелоперов сохраняются, их никто не отменял. Нормы смешанной застройки позволяют это делать, если дом "садится" на участок, не противоречит требованиям законодательства, проектирования и градостроительства", – отмечает Антон Воробьев.

Кстати, после очередных поправок в генплане для некоторых территорий отменен предел по высоте зданий до 75 метров и 25 этажей. Если на участке нет ограничений, охранных поясов, а девелопер провел необходимые экспертизы, изыскания и обосновал, что здесь можно возвести дом именно с такой этажностью, власти его утвердят. Рост города ввысь тоже в какой-то мере позволит компенсировать нехватку земель и преобразит архитектурный облик.

Участков будет много

Ранее сообщалось, что разработчикам генплана предстоит провести комплексный градостроительный анализ структуры жилищного фонда, создать концепцию развития муниципального образования, определить перспективную численность населения, внести предложения по созданию зеленого каркаса города, общественных территорий, технопарков, промышленных комплексов, обустройству набережных.

В процессе авторам предстоит изучить устав города, действующие градостроительные регламенты, судебные споры, связанные с генпланом. Отдельного внимания потребуют тысячи обращений граждан из частного сектора, которые хотят сохранить малоэтажное жилье. Разработчики должны принять взвешенные решения, где можно оставить такие дома, а где категорически нельзя, если они влияют на развитие города.

Специалисты должны изменить структуру земельного фонда и карту функционального зонирования. Это возможно за счет реорганизации неэффективно используемых участков, недействующих предприятий, которых в Барнауле немало. Процесс будет идти с участием созданных рабочих групп в районах, куда смогут транслировать пожелания сами горожане, пояснял ранее вице-мэр по строительству Андрей Федоров.

Поэтому по готовности новой версии генплана в городе найдется много земли, пригодной под комплексную застройку. На это надеются застройщики, такая цель прописана у разработчиков в техзадании. И учитывая востребованность участков, после 2023 года в городе может начаться строительный бум, который наверстает возможные провалы.