Ипотека станет недоступной. Что ждет рынок недвижимости на Алтае
Первый взнос по ипотеке может вырасти до 20-30%, что остановит рынок недвижимости в Алтайском крае
Центробанк РФ продолжает борьбу с рисковыми ипотечными кредитами. С 1 июня он устанавливает макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска по таким кредитам, а значит, банкам будет невыгодно выдавать займы с первоначальным взносом ниже 20%. Поэтому ожидается, что кредиторы начнут повышать его не только по льготным ипотекам, но и по другим программам, пишет "Толк".
А с января 2024-го ЦБ ужесточит требования к минимальному первоначальному взносу по льготной ипотеке и вовсе – до 30%. Этот факт подтвердили в Отделении Барнаул Банка России. Новая редакция соответствующего Указания Банка России № 5782-У вступает в силу с 1 июня.
Для сравнения, сейчас по ипотеке в Алтайском крае порог первого взноса составляет не менее 15% на первичном рынке и не менее 10% на вторичном (в зависимости от разных программ и условий). Например, если самая доступная студия стоит 2,5 млн рублей, то покупателю надо иметь своих накоплений как минимум 250 тыс. рублей.
При покупке семейных больших квартир (от 6,5 млн рублей) необходимо внести хотя бы 650 тыс. рублей. Нередко первый взнос частично состоит из маткапитала, который в этом году составляет 590-780 тыс. рублей.
"В Центробанке всерьез обеспокоились, что все больше ипотек оформляется с низким первоначальным взносом. А у заемщиков растет показатель долговой нагрузки, то есть соотношение выплат и доходов. Если эта доля больше 50%, заемщику крайне сложно гасить займы, и это создает угрозу невыплаты. Кроме того, в последнее время все меньше клиентов гасят ипотеку досрочно. Банк России продолжит следить за ситуацией и принимать меры", – сообщает регулятор.
Фиктивное завышение, реальное снижение
Недоступность ипотеки может привести к падению спроса из-за чего собственники будут вынуждены снижать цены. Если стоимость будет стабильной, то рынок начнет затовариваться, потому что приобрести квартиры на новых условиях большинство желающих просто не смогут. Ранее, еще до серьезного удорожания недвижимости и роста ипотечных ставок многие покупатели уже не располагали собственными накоплениями на первый взнос, даже когда он был лояльным.
И на вторичном рынке появилась вполне официальная схема, такая как завышение стоимости (ее поддерживают и сами банки). Она работает так: продавец фиктивно поднимает цену объекта в договоре на 10-20%, оценщики банка ее подтверждают, и кредитор полностью погашает всю сумму собственнику, а покупатель реально никакого первого взноса продавцу не передает.
Не исключено, что с новыми условиями таких завышений будет в разы больше, ведь участники рынка приспосабливаются ко всему. Кстати, продавцы для банковских оценщиков размещают объекты по завышенным ценам и в открытых базах объявлений. Из чего складывается картина удорожания недвижимости, хотя это фикция.
Наталия Люлина говорит: если вторичка не будет продаваться после повышения первого взноса до 20-30% и рынок встанет, не исключено, что власти введут льготные проценты и на этот сегмент. Еще один возможный сценарий – чтобы сделать квартиры доступнее по цене с учетом новых условий, застройщики начнут возводить еще больше маленьких студий. У них – минимальная цена, что повышает шансы заемщиков накопить на первый взнос.
