Как менялась ситуация на рынке жилой недвижимости в Барнауле и что ожидать. В край зашла компания «Сибакадемстрой», один из самых известных и крупных застройщиков Новосибирска.
Что сейчас в тренде на рынке жилой недвижимости?
Уже хочется подвести итоги. Поставить точку и думать о 2016-м. Этот год был уж слишком нервозным и непредсказуемым. Ситуация на рынке жилой недвижимости менялась так часто, что участники рынка и эксперты не успевали осмыслить эти изменения и приспособиться.
Сначала народ сметал все жилье, какое под руку попадалось, не особенно разбирая. Главное было – сбережения сохранить. Потом наступила мертвая тишина: деньги у людей кончились, не стало их и у застройщиков на новые объекты. Хотя весь этот год застройщики строили на средства дольщиков, которые успели собрать на пике ажиотажа в конце 2014 – начале 2015 года. Ипотека рухнула, рынок встал. Цены на жилье то поднимались, то опускались, но это были по большей части виртуальные колебания, имитация активности. Правительство применило дефибриллятор – дало банкам 20 миллиардов, чтобы они смогли снизить ипотечную ставку, как в прошлом году, когда ипотека побила все рекорды и тащила стройкомплекс на вершину. Эксперты до сих пор спорят: помогла господдержка или так, чуть поддержала? Но вроде бы ситуация стабилизировалась. Правда, ненадолго: Центробанк вдруг повыгонял с рынка страхования ответственности застройщиков почти всех небольших и средних участников, в то время как крупные страховые компании брать на себя ответственность за застройщиков вообще не собирались. Стройплощадки замерли. Эксперты заговорили о коллапсе в строительной отрасли. Минстрой мобилизовался и ликвидировал ЧС. Сейчас снова можно строить и продавать квартиры в новостройках. Что будет завтра – никто не знает. Даже самые опытные эксперты рынка. Все сходятся в одном: надо быть готовыми к новым изменениям. 2015 год отличился непредсказуемостью, 2016-й может его в этом плане переплюнуть. Уже и гороскоп вспомнили – дескать, год Огненной обезьяны следующий. Спокойной жизни никому не будет. И все-таки квартирный вопрос никто не отменял. Строили и будут сроить. Покупали жилье и будут покупать. Вот только какое и за сколько? Кто об этом скажет лучше, чем эксперты рынка недвижимости?
18 ноября в офисе Союза риэлторов Барнаула и Алтая состоялся круглый стол. Эксперты из Новосибирска и Барнаула давали оценку уходящему году и пытались предугадать, как будет меняться ситуация в 2016 году. Почему, спросите, из Новосибирска? Оказывается, барнаульцы (и вообще жители Алтайского края) сейчас очень активно покупают жилую недвижимость в столице Сибири. Почему, ведь жилье и у нас в Барнауле плохо продается, а в Новосибирске оно традиционно дороже. Но – покупают, причем так много, что новосибирские застройщики обратили внимание на Алтай. В край зашла компания «Сибакадемстрой», один из самых известных и крупных застройщиков Новосибирска. Правда, не для того, чтобы строить в Барнауле качественное и недорогое жилье, а просто чтобы увеличить продажи барнаульцам качественного и недорогого жилья в Новосибирске. На днях они открыли представительство компании в Барнауле: продажами квартир в новостройках столицы Сибири занимается теперь Единый центр продаж недвижимости, созданный в этом году Союзом риэлторов Барнаула и Алтая. 18 ноября стороны подписали соответствующее соглашение. По словам президента союза Марины Ракиной, для клиентов услуги по оформлению сделки в ЕЦПН бесплатны.
Но вернемся к прогнозам экспертов относительно того, каких изменений нам стоит ждать в 2016 году в сфере жилой недвижимости.
Марина Ракина, президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая:
- Ситуация в 2015 году в корне отличается от ситуации прошлого года. Она меняется, причем непрогнозируемо, но нам надо быть в тренде. Мы долго думали, как нам правильно продавать долевки. Мы понимали, что если каждый из нас выставит квартиры застройщиков в продажу, мы просто запутаем покупателей. В результате риелторское сообщество Алтайского края в марте этого года родило идею создания Единого центра продаж недвижимости с единым номером телефона. Наши коллеги в Новосибирске отмечают, что у них большое количество потенциальных покупателей обращается в агентства недвижимости, потому что есть большое разнообразие застройщиков. Люди сами не могут определиться, какой застройщик для них наиболее приемлем для заключения сделки купли-продажи. В Барнауле ситуация проще и прозрачнее: застройщиков на территории города меньше, но нашим покупателям тоже нужна полная информация.
ЕЦПН продает квартиры в новостройках Барнаула, Новосибирска и Горно-Алтайска. На сегодня заключены соглашения с четырьмя барнаульскими застройщиками. Наш пятый партнер - новосибирский «Сибакадемстрой».
По данным Алтайского Портала Недвижимости, 38% квартир «Сибакадемстроя» покупают жители других регионов. Барнаульцев среди них примерно четверть. Объем строительства компании – 80-85 тыс. кв. м в год.
Евгений Гаськов, директор компании «Бизнес-Эксперт»:
- 2015 год – совершенно особенный за весь 11-летний период активного жилищного кредитования в стране. В течение года отмечалось движение цен как вверх, так и вниз. На рынке можно было встретить и акционные моменты, когда квартиры предлагались от 30 тыс. рублей за кв. м в зависимости от района, срока сдачи объекта. Сегодня граждане стараются минимизировать свои риски, больше рассматривают дома с ближайшим сроком сдачи. Объекты со сроками сдачи в 2017 году наименее востребованы, чем в 2016-м. Сегодня можно встретить стартовые цены от 30-42 тыс. за кв. м. Если говорить о колебаниях цен в течение года, я бы не сказал, что идет тренд на снижение, впрочем, как и не заметен общий тренд на повышение. За 10 месяцев этого года оба тренда выровняли друг друга.
Положительное развитие ситуации зависит от общих действий – кредитных организаций, застройщиков и риелторов в плане неких новых программных продуктов, более низких ставок кредитования. Позиция застройщиков сегодня – не опускать руки, не останавливаться, закладывать новые объекты. На сегодня ситуация относительно стабильна. Небольшие всплески интереса к жилью, отмеченные за последние два месяца, в сентябре и октябре, связаны с государственными программами – выдачей жилищных сертификатов и т.д. Но это не тенденция рынка, 100-200 человек, получивших сертификаты, не отражают общую массу покупателей, которые готовы улучшить жилищные условия или инвестировать в недвижимость.
Наибольшее снижение стоимости отмечено по вторичному жилью и многокомнатным квартирам (3-4-комнатным). Но это общая тенденция, не связанная с нынешним годом. Так было в 2009-2011 годах.
Марина Ракина: - Сегодня застройщики, просчитывая новый проект, корректируют цену кв. м в сторону увеличения.
Евгений Гаськов: - Такая тенденция существует, но вызвана она не растущим желанием застройщиков больше заработать, а прежде всего ростом с себестоимости нового строительства.
Марина Ракина: - Кроме того, на стоимость влияет страхование ответственности застройщика. Раньше страховой взнос составлял 0,5% от суммы объекта, сейчас до 1,5-2% доходит. Мы прогнозируем увеличение цены кв. м в новостройках еще и в связи с новыми поправками в ФЗ-214. Минстрой пытается почистить рынок, оставив на нем крупных и устойчивых застройщиков. Но есть опасение, что мелким компаниям будет очень тяжело выжить, так как нововведения слишком жесткие. Это и необходимость иметь собственный капитал в размере до 5% от общего объема средств на счете, и гарантия, поручительство банка. Что касается банков, то они, как известно, всегда стремятся минимизировать риски.
В 2015 году рынок был непредсказуем. В 2016 году застройщики поднимут стоимость кв. м. Это вызовет движение и на вторичном рынке.
Виктор Столбов, начальник сектора по жилищному кредитованию Сбербанка:
- Год был непростым, но интересным, он дал нам новых партнеров, в частности, «Сибакадемстрой», который пришел в край продавать свои квартиры, что очень хорошо. Сегодня Сбербанк очень активно работает на рынке ипотеки, в том числе на первичном рынке жилья. Нельзя сказать, что какие-то месяцы в этом году были плохими. Чем дальше по году, тем все активнее и активнее ипотечное кредитование.
Вера Нестеренко, менеджер по работе с партнерами отдела жилищного кредитования Сбербанка:
- Ситуация достаточно стабильная. Все время стараемся разрабатывать акционные предложения с компаниями «Селф», «СтройГАЗ», «Сибакадемстрой», «Жилищная инициатива», которые предоставляют дисконт к стоимости квадратного метра. И за счет этого маркетинговая ставка в Сбербанке совершенно иная. Несмотря на небольшой коллапс в сентябре-октябре в связи с договорами страхования (когда осталось несколько компаний), которые застройщикам пришлось перезаключать, с ноября на первичном
