Эксперт о состоянии рынка недвижимости в Барнауле

Нынешнее состояние рынка недвижимости в Барнауле большинством риелторов оценивается как стагнация. Хотя, по сути, в этот период должен быть сезон сделок, поскольку вопросы купли-продажи жилья традиционно стараются решить до нового года. Своими соображениями по поводу особенностей состояния барнаульского рынка недвижимости с читателями «Pro Недвижимость Алтай» поделился вице-президент Алтайской гильдии риелторов Вячеслав Ольховой:

Чтобы не гадать на кофейной гуще, давайте сложим все основные факторы, которые влияют на рынок жилья в г. Барнауле. И начнем с объемов вводимого жилья, поскольку именно «первичка» является локомотивом всего рынка недвижимости.

ТЕЛЕГА ВПЕРЕДИ ЛОШАДИ

В 2011 году, согласно отчетам чиновников, в краевой столице было введено 365,1 тыс. кв. м жилья (55% от общего объема по краю). На следующий год в эксплуатацию принято 355 тыс. кв. м (55,3% от от общекраевых объемов), а на уходящий год изначально планировался ввод 365,55 тыс. кв. м (56,2% от краевого показателя), но в итоге до этого показателя недотянули, сократив ожидания сначала до 353,5 тыс. кв. м, а потом и еще ниже. В следующем году, судя по подготовленным и уже застраиваемым площадкам, новостроек в нашем городе появится еще меньше. Добавьте к этому тот факт, что в рамках программы переселения из аварийного жилфонда часть этих квадратных метров на рынок не попадет, а тенденция к увеличению спроса на жилье в краевой столице среди граждан, переезжающих из сельских районов, должна сохраниться. Все эти факторы неизбежно приведут к росту спроса на первичном рынке, который в свою очередь, должен бы потянуть за собой и вторичку: не можешь купить новое – придется довольствоваться старым.

Но так вышло, что в Барнауле условная телега (вторичный рынок) встала впереди лошади (первичного рынка): цены на покупку квартир на вторичке задраны до уровня новостроек и снижать их никто не собирается! Это привело к стагнации на всем рынке недвижимости города, которую мы сегодня все наблюдаем. В целом рынок недвижимости, представленный значительной массой вторичного жилья, действительно стоит. Движение заметно только в отдельных его секторах, представленных теми же новостройками, маленькими ликвидными квартирами на вторичке (удачно расположенными), элитной недвижимостью, а также частными домовладениями и земельными участками, подскочившими в этом году в цене более чем в два раза. Последнее обстоятельство отображает реакцию граждан на подорожание коммунальных услуг. Но доля этих секторов в общей массе не так велика. В то время, как объем предложений на вторичном рынке вырос в этом году не менее чем на четверть и продолжает расти.

ЭФФЕКТ ОТ ЖИЛСЕРТИФИКАТОВ

Казалось бы, в такой ситуации вывод для потенциальных продавцов вторички очевиден: предложение растет, спроса нет, значит, надо цену снижать. Но риелторы в большинстве своем не смогут убедить в этом потенциальных продавцов, а это значит, что основной массе продавцов (тем, кто не согласится на снижение цены) придется ждать до весны. Причем с перспективой продать еще дешевле.

Почему до весны? Как известно, многие колебания на рынках, включая рынок недвижимости, зависят от ожиданий. Январь в России традиционно считается мертвым месяцем, в феврале мы ждем олимпиаду, зато к весне начнут поджимать сроки по выданным в регионе жилищным сертификатам.

Сертификаты на покупку жилья имеют ограниченный срок действия (9 месяцев с даты его выдачи), и к концу этого периода их в любом случае необходимо реализовать. А поскольку большинство сделок идут в составе определенных цепочек с высвобождением реальных наличных денег, это поддерживает рынок в целом. Около 1000 сертификатов, выданных в этом году по самым разным программам, вполне способны повлиять на рынок. Даже несмотря на то, что владельцы таких сертификатов предпочитают вкладываться в первичное жилье или в долевки.

Впрочем, больших надежд на фактор реализации жилсертификатов питать не стоит: как уже сказано выше, предложений на вторичном рынке жилья стало больше, в то вре

мя как самих сертификатов в уходящем году выдано заметно меньше, чем в 2012-м. Мало того, все чаще звучащие в нашей стране разговоры о кризисе просто не могут не повлиять на ожидания, а значит, и на саму ситуацию на рынке. Прибавьте к этому ожидаемые урезания социальных программ, о которых говорят все чаще. И получится, что причин для роста цен, кроме желания продавцов – нет.

ЧТО ДОБАВИТЬ В ЧИСЛИТЕЛЬ?

Как ни крути, а в знаменателе переменных, влияющих на итоговое состояние рынка недвижимости, больше. Мы бы сюда добавили и тот факт, что значительная часть барнаульцев, нуждавшихся в улучшении жилищных условий и имевших необходимые средства, сделали это к середине 2013 года (в этот период цены на недвижимость росли). Поэтому и спрос, подтвержденный живыми деньгами, значительно меньше общего объема предложений. Впрочем, и здесь есть лекарство, позволяющее говорить о том, что падения рынка недвижимости в следующем году ждать не стоит. Речь о смягчении требований для потенциальных потребителей ипотечных продуктов. Отчасти это связано с деятельным стремлением основных игроков рынка ипотеки (в особенности АИЖК) вернуть утраченные во время недавнего кризиса позиции, которые были заняты Сбербанком и ВТБ. Как результат – все более привлекательные ставки по ипотечным кредитам, более мягкие требования к заемщикам и – рост доли сделок с участием ипотеки с 50% до 60%. И пусть самих сделок сегодня совершается совсем немного – тенденция вполне очевидна.

Исходя из этого, вполне можно согласиться с теми экспертами, которые утверждают, что серьезных предпосылок для падения рынка недвижимости в пропасть нет. Согласно таким прогнозам, рынок будет с незначительными колебаниями расти в пределах официального уровня инфляции.