Президент Союза риэлтеров Барнаула и Алтайского края (СРБ) Марина Ракина в интервью журналу «Алтайская Стройка» ответила на самые острые и актуальные вопросы, связанные с современным рынком недвижимости и рассказала о готовящейся модернизации СРБ.
Марина Ракина:
Коммунизма на рынке недвижимости не ожидается
Президент Союза риэлтеров Барнаула и Алтайского края (СРБ) Марина Ракина в интервью журналу «Алтайская Стройка» ответила на самые острые и актуальные вопросы, связанные с современным рынком недвижимости, и рассказала о готовящейся модернизации СРБ.
СПЕКУЛЯНТ ИЛИ ИНВЕСТОР?
- Не так давно обсуждалась очередная законодательная инициатива по установлению налогового заслона перед спекулянтами недвижимостью. И выводы звучали неутешительные: все подобные инициативы ухудшают положения застройщиков, но к ожидаемым результатам не приводят. Какие меры, на ваш взгляд были бы наиболее эффективными?
- Мне очень трудно прогнозировать государственные инициативы ограничительного характера и их последствия, поскольку строительный рынок по большому счету свободный. В идеале я, конечно, ратую за то, чтобы площадки застройщикам предоставлялись с уже подготовленной инфраструктурой, чтобы суммы арендной платы на землю не были такими астрономическими, как сегодня, чтобы была возможность более прозрачного предоставления земельного участка. И мы надеемся, что те изменения, которые вступят в силу с 1 января 2015 года в Земельный кодекс, позволят изменить взаимоотношения строительного рынка и государства в сторону большей доступности и прозрачности.
Самым лучшим решением этой проблемы, как бы ни странно это звучало, могла бы стать монополизация строительной отрасли в руках государства, как было при коммунизме. В этом случае вопросы по урегулированию цены и предоставлению коммуникаций решались бы в рамках плановой системы. Но у нас в стране все идет в обратном от коммунизма направлении, в сторону приватизации и разгосударствления. Поэтому здесь отношения налаживать можно через какие-то соглашения между сообществом строителей и правительством, а также через тесную работу с цивилизованным риэлторским сообществом, которая даст основу для влияния на рынок недвижимости…
Ведь если разобраться, из-за чего возникает такое явление, как инвесторы, которых вы называете спекулянтами. Каждый застройщик имеет определенный круг инвесторов, которые предоставляют ему необходимый объем средств для начала строительства. Взамен инвесторы получают пару-тройку подъездов с квартирами с 1 по 8 этажи. А когда дом построен, эти квартиры выставляются на продажу по цене, которая значительно выше изначальной.
- Но каким образом риелторское сообщество могло бы решить эту проблему?
- К нам, риэлторам, не приходят люди, которые говорят: «Я хочу купить у застройщика подъезд». К нам обращаются с тем, чтобы продать однокомнатную хрущевку и купить с доплатой «двушку», к примеру. То есть мы решаем по большей части проблемы простых людей. А теперь представьте: у застройщика продажами квартир занимается несколько человек, в то время, как риэлторское сообщество представлено многотысячной армией, каждый из «солдат» которой работает прежде всего со своими частными клиентами. И мы можем привести этих клиентов к застройщику на любом этапе строительства, что избавит строителей от необходимости демпинговать в пользу своих традиционных инвесторов.
У нас есть реальный опыт работы с новосибирской компанией «Сибакадемстрой», которая ведет строительство жилья во многих городах Сибири. И у них идет работа, которую можно назвать антиинвесторской. В том формате, что на нуле они не демпингуют. Цена выставляется настолько адекватная, что инвестору просто неинтересно вкладывать в это жилье, ожидая какой-то большой маржи. То есть по окончании строительства цена на конкретную квартиру вырастает не в три а, условно говоря, в полтора раза.
- Пытаетесь вести подобную работу с алтайскими застройщиками?
- Я бы рекомендовала изначально нам с застройщиками все-таки задружить, наладить взаимовыгодную и прозрачную систему взаимодействия. Чтобы мы друг друга знали в лицо. Чтоб застройщик не шарахался от риэлтора и не говорил, что они, мол, только телефоны забивают своими звонками с вопросами о том, где какая квартира. На самом деле мы не говорим о том, чтобы нам дали квартиру, а мы бегали и продавали ее. Мы говорим о том, что выучим наизусть каждый дом, со всеми планировками и ценами. Чтобы не звонить застройщикам с вопросами типа какое окно на какую сторону выходит. А в результате действующая «армия» риэлторов будет приводить уже готовых клиентов на покупку определенных квартир, с деньгами, сертификатами, выглаженными сделками и готовыми цепочками. И сроки работы с клиентами у застройщика сократятся в разы.
Пока же такого системного взаимодействия со всеми нет, мы, как риэлторы, в лучшем случае можем ручаться за тех застройщиков, кого знаем лично. У СРБ уже создана рабочая группа по взаимодействию с застройщиками, и один из ее членов прямо сказал, что когда клиент приходит с желанием приобрести долевку в строящемся доме от неизвестного ему застройщика – он переубедит его в пользу знакомого строителя либо порекомендует брать жилье на вторичном рынке, потому что ответственный риэлтор не может рисковать деньгами своего клиента.
Таким образом, взаимодействие застройщика и риэлтора выгодно прежде всего застройщику. Если подобная практика станет частью какого-то общественного договора или даже государственной политики, то больший процент жилья будет уходить в люди, а не инвесторам.
- Что мешает?
- Когда мы впервые рассказали об этом на форуме сбербанка – реакция со стороны застройщиков была крайне молчаливая. Некоторые заявили, что им и так хорошо. Полагаю, причина в том, что от нас пока инициативы и презентации недостаточно. А с другой стороны, может быть определенное предубеждение по отношению к нам у самих застройщиков. Пока только компании «Селф» и «Строительная перспектива» предложили нам взаимодействие, и с них мы начнем процесс, который станет примером для других.
Еще раз повторю: необходимо прорабатывать именно совместную систему работы, чтобы не быть конкурентами на этом рынке. Лучше действовать совместно и объединяться, нежели рвать свой кусок и тащить его в свою нору.
НОВАЯ МЕТЛА
- А вы не пытались оформить свои благие пожелания в законодательную инициативу?
- У нас (у сообщества риэлторов России) есть проект закона о риэлторской деятельности. Он уже был один раз представлен в Госдуму и его отклонили со словами: «господа риелторы, вы разберитесь сами, чего хотите от нас и от этого рынка». А все, что мы хотим – это цивилизованный и прозрачный рынок недвижимости. Союз риэлторов Барнаула уже сделал первые шаги к такому рынку: мы – одни из немногих в России имеем добровольную саморегулируемую организацию, а проектом закона о риэлторской деятельности предусмотрено обязательное вхождение в СРО. Поэтому на уровне Российской гильдии риэлторов и мы как члены национального совета этой организации прорабатываем этот момент и пошагово двигаемся к повышению профессионального уровня и сертификации риелторов. В Алтайском крае обучаются риелторы на базе Академии экономики и права и АКИПКРО, и мы уже выпустили 4 группы. Эти специалисты обладают уникальным сертификатом Российской гильдии риэлторов, входят в специальный реестр и это можно проверить на сайте Российского союза риэлторов. То есть за каждого из них Российская гильдия риэлторов несет серьезную репутационную ответственность.
- А помимо обучения какие-то иные новшества в работе СРБ с вашим приходом появятся?
- В Рамках СРБ, который работает достаточно давно, тесным сотрудничеством с различными институтами мы начали заниматься сравнительно недавно. В частности, мы стали членами общественного совета при Росреестре. Работаем над тем, чтобы занять место в общественных советах по предпринимательству и строительству при губернаторе Алтайского края. Делается это для того, чтобы нас услышали и мы могли найти взаимоудобную связь. Рынок недвижимости будет только тогда цивилизованным, когда все его структуры будут взаимодействовать, а не чернить друг друга.
Особо отмечу, что на сегодняшний день достигнуты договоренности по улучшению взаимодействия между Союзом риэлторов Барнаула и Кадастровой палатой: после соответствующих рабочих встреч мы помогаем друг другу улучшать качество предоставляемых услуг.
