Коллапс на рынке недвижимости
В прошедшем 2011 году в Алтайском крае было построено и введено в эксплуатацию немногим более 661тыс. кв. метров жилья, что незначительно (на 0,3 %), но все же превысило показатели предыдущего года.
Коллапс на рынке недвижимости
В прошедшем 2011 году в Алтайском крае было построено и введено в эксплуатацию немногим более 661тыс. кв. метров жилья, что незначительно (на 0,3 %), но все же превысило показатели предыдущего года. Положительная динамика жилищного строительства установилась в регионе с 2005 года. Тем не менее, необходимого количества новых квартир на рынке по-прежнему недостаточно, в результате чего и спрос, и цены на них растут. Всему «виной» несколько улучшившееся благосостояние граждан, привлекательность ипотечных предложений, обилие федеральных и региональных программ, направленных на обеспечение жильем и неуспевающий за такими темпами рынок строительства жилья.
По данным Управления Алтайского края по строительству и архитектуре, с каждым годом количество незавершенных строительством объектов заметно уменьшается. Так, по состоянию на начало 2012 года число многоквартирных жилых домов незавершенных строительством сократилось более чем в 2 раза по сравнению с 2009 годом. В целом постоянно уменьшающийся задел может привести к существенному уменьшению показателей ввода жилья уже в ближайшие годы. Для сохранения достигнутых масштабов объем «незавершенки» должен составлять 1,8-2 млн. кв. метров общей площади строящихся домов ежегодно – констатирует профильное управление. К началу 2012 года этот показатель сократился до 1,3 млн. кв. метров строящихся жилых домов.
Казалось бы, раз достраивать нечего, выход очевиден – проектировать и строить как можно больше новых, современных многоэтажек. Но факты говорят о другом: в 2011 году число выданных разрешений на строительство как многоквартирных, так и индивидуальных домов не увеличилось.
«В последние несколько лет отсутствует постоянный стабильный заказ на проектные работы. В хорошие времена средняя по численности проектная организация заключала 15 – 20 договоров в год. Сейчас один-два, максимум пять. Причем заключение договора еще не означает, что работа может начаться. Работы стало ощутимо меньше, количество занятых специалистов сокращается. К сожалению, можно констатировать, что кризис в строительной отрасли еще не закончился».
Одним из основных условий, сдерживающих темпы жилищного строительства, по-прежнему является отсутствие у застройщиков земельных участков с необходимой коммунальной и инженерной инфраструктурой. Несмотря на то, что на территории региона есть земельные ресурсы, предоставление участков для многоэтажного строительства через аукционы практически не проводится, так как это весьма затратно и не выгодно для застройщиков. Им придется выложить значительные суммы на аренду земельных участков, не обеспеченных должной инфраструктурой, что в конечном итоге приведет к значительному увеличению стоимости квадратного метра жилья.
Вместе с этим увеличение выделяемых отдельным группам населения (молодым семьям, военным, участникам ВОВ и т. д.) средств на приобретение жилья в соответствии с федеральными программами только усугубляет ситуацию на рынке недвижимости. Дело в том, что условия участия в поддерживающих программах весьма специфичны. В случае с молодыми семьями программа не позволяла инвестировать полученные от государства средства в объекты долевого строительства, завершенных объектов в городе было явно недостаточно, а большинство барнаульцев по-прежнему не переставало желать приобрести квартиру именно в новостройке.
В некоторой растерянности оказались и семьи, имеющие трех и более детей, которым государство выделяет земельные участки. Правительство в свою очередь предлагает им активно объединяться в кооперативы, содействие которым в проведении необходимой инфрастуктуры будет оказываться за счет бюджетов субъектов РФ.
Войдя в положение застройщиков, участников федеральных программ и просто людей, желающих улучшить свои жилищные условия, президент РФ Дмитрий Медведев в ходе своего визита в Барнаул в конце 2011 года пообещал выделить средства на развитие крупных стройплощадок в городе. Предположительно 4,2 млрд. руб. будет направлено на обустройство инженерными коммуникациями перспективных кварталов (2008, 2011 и Северо-Западного района), расположенных вдоль Павловского тракта на въезде в Барнаул со стороны аэропорта. На сегодняшний день строительные работы уже ведутся в квартале 2008. В 2012 году там планируется сдать в эксплуатацию 29 тыс. кв. м. жилья. К 2015 году в кварталах 2008 и 2011 и Северо-Западном районе предполагается ввести 827,5 тыс. кв. м жилья, что поможет решить квартирный вопрос более чем 15 тысячам семей.
В целом строители настроены не так уж и пессимистично, однако считают, что прогнозировать в 2012 году однозначное увеличение прошлогодних показателей пока рано. «Строительная отрасль пережила острый кризисный период, но сейчас объемы работ у большинства возвращаются к докризисным объемам. В общем, впереди предстоит большая работа, и нам есть, к чему стремиться», - комментирует ситуацию Михаил ФОКИН, президент Союза строителей Сибири, президент СРО НП «Алтайские строители» и президент ООО «Концерн «Алтайкоксохимстрой».
Одним из основных условий, сдерживающих темпы жилищного строительства, по-прежнему является отсутствие у застройщиков земельных участков с необходимой коммунальной и инженерной инфраструктурой.
Елена ЗАВАДСКАЯ, директор агентства недвижимости «Позитив» в свою очередь отмечает, что на сегодняшний день рынок находится в некоторой растерянности.«Весь прошлый 2011 год наблюдался очень высокий спрос на квартиры в новостройках. Там стоимость жилья увеличилась особенно заметно.
Менее ощутимо, но все же выросли в цене и квартиры на вторичном рынке. На прежнем уровне остались только цены на элитное жилье, поскольку в этом сегменте рынка не наблюдалось повышения спроса.
В некоторых случаях рост цен на жилье превышал 20%. Причин тому несколько. Во-первых, активная работа государственных жилищных программ. Только для молодых семей в 2011 году было выделено 700 сертификатов, кроме того большое количество средств принесли на рынок сертификаты участников Великой отечественной войны и материнский капитал.
Второй причиной роста цен можно назвать возросшую привлекательность ипотечных предложений. Ведь большинство жилищных программ подразумевает собой привлечение кредитных ресурсов. В целом, вливание всех этих средств на рынок и привело к увеличению спроса и как следствие – к росту цен на жилье, подходящее под условия программы.
Однако стоит отметить, что сейчас формирование цен происходит хаотично. Разница на сходные объекты, выставленные на продажу, может составлять 20%. Дело в том, что возросший спрос спровоцировал ажиотаж среди потенциальных продавцов, которые необоснованно завышают цены, в то время, как агентства недвижимости, находящиеся на рынке много лет и прекрасно оценивая возникшую обстановку, выставляют объекты по реальной для сегодняшнего рынка цене. Отсюда и разница в 200-300 тысяч рублей.
Что касается прогнозов, то впереди нас ожидает лишь небольшая ценовая корректировка. До весны этого года цены могут еще немного подняться, но не более, чем на пять процентов. Уровень платежеспособности населения Алтайского края не позволит ценам расти дальше. Поэтому весной рынок должен стабилизироваться и удерживать свои позиции как минимум до осени, где ожидается традиционное сезонное оживление» - резюмирует аналитик алтайского рынка недвижимости Елена ЗАВАДСКАЯ.
Спрос жителей края на доступное, бюджетное жилье сохраняется: застройщики продолжают увеличивать число вводимых квартир, при этом сокращая их средний размер.
Ввод жилья строительными организациями за 2011 год: Наименование подрядной организации Введено общей площади жилья % к общему вводу по краю ООО УК «Союз», г.Барнаул 73 154 11,06 ООО «Жилищная инициатива». г.Барнаул 70 958 10,7 СПП ОАО «СтройГаз», г.Барнаул 43 211 6,5 ООО «Селф», г.Барнаул 18 700 2,8 ООО «СУ АМЗ», г.Барнаул 12 987 1,97 ООО «Строительный камень», г.Барнаул 12 736 1,95 ЗАО ППСФ «Алтайэнергожилстрой», г. Барнаул 11 533 1,7 ЖСК «Венец», г.Барнаул 10 095 1,5 ООО «Материалстройсервис», г Бийск 9 270 1,4
