Как изменился рынок недвижимости на Алтае в 2014 году?

Продается «Цемент»!

Строительная компания «Стройгаз» начала вести переговоры с потенциальными инвесторами на тему передачи контроля над заводом «Цемент», находящегося в селе Голуха (Заринский раойн, Алтайский край). Эксперты высказывают мнение, что покупателями скорее всего станут крупные казахстанские или российские корпорации. Заключить сделку «Стройгаз» планирует в начале 2015 г. В настоящее время производится оценка инвестиционных рисков и проверка финансового состояния компании. Организация готова продать стратегическому инвестору или 50% плюс одна акция «Цемента», или весь пакет полностью. Виталий Дубинкин, гендиректор «Стройгаза», оценивает первоначальную цену продажи в 1,2 млрд. руб., а пакет ОАО «Стройгаз» (75% минус одна акция) – в 900 млн. руб. Остальные акции принадлежат администрации Алтайского края.

Сообщается, что компания решила продать завод для того, чтобы получить деньги на другие проекты (в ближайшей перспективе запланировано возведение новых жилых домов, общая площадь которых – свыше 200 тыс. кв. м). Владимир Гузь, управляющий партнер консалтинговой компании СМПРО, предполагает, что активы может купить «Сибирский цемент», тем самым усилить свои позиции на этом рынке. Также он отметил, что стоимость актива не превысит 1,8 млрд. руб. Оттолкнуть от покупки «Цемента» может небольшая мощность производства, соседство с двумя наиболее конкурентными заводами и высокая себестоимость.

Проблема «Квартал 2033»

Компания «Жилой массив» получила участок под застройку в «Квартале 2033» (г. Барнаул) в ходе августовского аукциона за 400 млн. руб. Стоит отметить, что начальная цена аренды 18,5 га земли на участке с пересечением улиц Энтузиастов и Попова равнялась 70 млн. руб. В аукционе участвовали 6 компаний: «Жилой массив», «Алгоритм», «Жилищная инициатива», «Барнаульская сетевая компания», «Союз» и «Сибжилстрой». Между компаниями проходила нешуточная борьба, но самой высокой ценой, которую предложила одна из них, было 260 млн. руб.

Как отмечает Союз строителей и инвесторов Алтайского края, на этом участке возможно построить 170 тыс. кв. м жилья. Но так как себестоимость участка и стоимость дальнейших расходах на строительство довольно высокая, то возведение домов с квартирами эконом-класса видится невозможным, ведь цена квадрата в них составит более 40 тыс. руб. Эксперты в сфере недвижимости боятся повторения ситуации с московским «Нодстроем», взявшего 86,3 га земли радом с Павловским трактом у Фонда РЖС и так ничего и не построившего. Также всплывает в памяти ситуация с аукционами на право освоения «Квартала 2010»: начальная цена участка равнялась 93,3 млн. руб., но тех, кто захотел построить жилье на таких условиях, так и не нашлось.

Что касается данного участка, то местные строители настроены скептически и не верят, что в такие сжатые сроки можно построить 163,3 тыс. кв. м жилья (планировка и межевание жилья запланированы на конец 2016 г., возведение жилья – на конец 2020 г.) Также нельзя будет вернуть себестоимость участка, она не окупится даже если возводить только монолитные дома. Стоимость земли в этом месте составит около 2,5 тыс. за кв. м, а построенного жилья – от 26-29 тыс. за кв. м без учета инфраструктуры (на участке нет никаких сетей, он практически полностью необустроенный).

Мария Ракина, президент Союза риелторов Алтайского края и Барнаула, поддержала точку зрения о том, что победителю торгов придется продавать квадратные метры за огромную сумму, чтобы хоть каким-то образом компенсировать выплаченную на аукционе цену. Эта ситуация также может повлиять на активный рост цен в новостройках Барнаула. Мария Ракина высказала мнение, что завышенная стоимость участка скорее всего свидетельствует либо о появлении из европейской части России крупного инвестора, либо о игре не по правилам:

- Победитель заведомо повысил цену для того, чтобы местные застройщики не стали выкупать участок. В этом случае компания могла действовать в интересах некого третьего лица, который, в результате потенциальной отмены результатов торгов, попробует заявиться в дальнейшем, чтобы забрать его себе, - предполагает Мария Ракина.

Дешевое жилье: все для людей или самопиар?

Российское правительство намерилось сотрудничать с китайскими застройщиками для возведения жилья эконом-класса, которое будет стоить не более 30 тыс. руб. за кв. м. Именно такое жилье представляет ГК «Партнер» в своих двух объектах – жилых комплексах «Облака» (г. Новоалтайск) и «Демидов Парк».

Разъяснить ситуацию попытался Андрей Удалов, коммерческий директор ГК «Партнер» в Алтайском крае:

- Мы устанавливаем цены за квадратный метр такие, которые считаем, во-первых, адекватными, а во-вторых, конкурентными. Там, где мы строим, вполне можно даже в 30 тыс. руб. укладывать и издержки, и прибыль. Мы против того, чтобы накручивать по 100, а то и 200 процентов на цене квадратного метра. Нужно понимать, что в Барнауле в районе Павловского тракта и ул. Власихинской свободных мест для комплексной застройки осталось немного, отсюда дефицит земли, а значит, и высокая цена. На правом берегу Оби же земли гораздо больше. Поэтому она так дорого стоить не может. А значит, и себестоимость жилья получается вполне разумной.

Но не смотря на все объяснения, алтайские застройщики все равно считают цены на «квадрат» ГК «Партнер» слишком заниженными, и что скорее это всего лишь обычный пиар-ход.

Есть ли решение проблемы?

Власти Алтайского края хотят видеть положительную динамику по объемам сдаваемого жилья, хотят, чтобы регион развивался и всячески рос в архитектурном плане, поэтому они крайне заинтересованы в поддержке людей, работающих в строительной сфере. Большой интерес проявляет и сообщество риелторов, у которых есть свой особый сюрприз к круглому столу «Критические изменения на рынке недвижимости, комфортная городская среда». Мероприятие будет проходить в рамках ярмарки недвижимости на выставке «Алтайстрой-2014-Барнаул».