Офисы в Барнауле

Редакция журнала «PRO недвижимость Алтай» попыталась классифицировать барнаульские офисы, а также дать советы, касающиеся их аренды и покупки.

Слово «офис» появилось в нашем языке относительно недавно. Этот английский термин заменил ранее существовавшие советские конторы, и теперь краевая столица пестрит разнообразием офисных помещений. Редакция журнала «PRO недвижимость Алтай» попыталась классифицировать барнаульские офисы, а также дать советы, касающиеся их аренды и покупки.

На протяжении нескольких последних лет в Барнауле активно развивается промышленность, львиную долю которой составляет частный бизнес. По данным органов статистики, количество субъектов, занятых в секторе малого и среднего бизнеса Алтайского края, на начало 2012 года составляет 100481 единицу (453 – средние предприятия, 30603 – малые и микропредприятия, 69425 – индивидуальные предприниматели). Естественно, что для всех этих организаций необходимы специализированные помещения, офисы.
Недвижимость в Барнауле сегодня представлена довольно широко. Но даже несмотря на это, подобрать по-настоящему хороший офис иногда бывает трудно. К этому вопросу стоит подойти со всей ответственностью, ведь от того, каким будет офис, во многом зависит успех бизнеса. Причем важным шагом будет являться не только покупка офисного здания, но и его аренда, которая в последнее время становится все более популярной среди бизнесменов.

УСЛОВНОСТИ КЛАССИФИКАЦИИ
В зарубежной практике есть классификация офисных помещений, где офисная недвижимость делится на несколько основных классов: А+, А, А-, В, В+, В, С, D и Е. Но эта классификация далеко не всегда применима к современным российским условиям. А если учесть, что в Алтайском крае пока нет единой, ориентированной к местным реалиям классификации офисов, то пожалуй, самой подходящей будет московская. Однако необходимо отметить, что устоявшихся и четких категорий офисных помещений не существует, все весьма условно.
- Категория А+
Это, пожалуй, элита офисной недвижимости – недавно построенные здания, в которых все сделано по самым современным стандартам. Здесь можно встретить смелые дизайнерские и проектировочные решения, а также инфраструктуру на высшем уровне. В таких офисных центрах предусмотрено абсолютно все, что необходимо для современного бизнеса премиум-класса, в том числе охраняемая парковка, ресторан, система климат-контроля и т. п.
- Категория А
Между категориями А+ и А практически нет различий. Единственное – здания категории А не являются только что построенными, им около 2-3 лет.
- Категория А-
Офисы данного класса очень близки предыдущим, их отличают лишь отсутствие небольших, не слишком заметных благ цивилизации, например, сверхсовременной системы климат-контроля. Так же к этой категории относят офисы класса А+ и А, которым более 5-7 лет.
- Категория В+
К ней относятся здания, возраст которых более 5-7 лет. В них сделан хороший ремонт, хотя и не такой элитный, как в категории А. При строительстве и ремонте используются не такие дорогие материалы и технологии.
- Категория В
Офисы этого класса практически ничем не отличаются от класса В+, разница может прослеживаться в состоянии коммуникаций, месторасположении.
- Категория С
Эта категория универсальна почти для любой классификации. Общепринято считать, что это – здания бывших АБК (административно-бытовых корпусов закрывшихся заводов и фабрик) и НИИ (научно-исследовательские институты). С момента ликвидации этих предприятий такие корпуса стали переделывать под офисы. Как правило, состояние зданий оставляет желать лучшего – изношенные коммуникации, отсутствие благ цивилизации. В лучшем случае в таких объектах сделан косметический ремонт.
- Категория D
К ней относятся первые этажи жилых домов, стоящих на красной линии. Если говорить о старом фонде, то это бывшие квартиры, которые переведены в статус нежилых помещений. В барнаульских условиях это сталинки и хрущевки в центре, а также деревянные дома в старой части города.
- Категория Е
Исключительно подвальные помещения, которые в принципе не предназначены для организации в них офисов. Подвалы просто определенным образом переоборудуются под рабочие помещения, их зачастую даже не переводят в разряд нежилых.
Однако категории – это, как правило, условность, – комментирует ситуацию Александр ГОРЯЧЕВ, директор группы компаний «Центр операций с недвижимостью», и эта условность не всегда соответствует действительности. Бывают офисы, которые располагаются в подвалах и, следовательно, должны быть отнесены к категории Е, но их можно смело поместить в более высокий и статусный класс.
Также, по мнению барнаульских риелторов, в городе нет зданий, которые можно было бы причислить к высшей категории А+, а ряд барнаульских офисов вряд ли можно отнести даже к категории Е. Подвальные же офисные помещения City-центра (пр. Красноармейский, 47-а) и, к примеру, подвал жилого дома по пр. Ленина, 147-в могут вполне побороться и за причастность к группе В+.

БИЗНЕС И ТОРГОВЛЯ
Современный рынок диктует свои условия как для развития бизнеса, так и для развития торговли. В результате того, что под эти самые условия приходится подстраиваться всем участникам рынка, не каждый город (за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и еще нескольких крупных городов) может похвастать обилием специализированных бизнес-помещений, которые предназначены исключительно для офисов. Во-первых, владельцу нежилого здания гораздо проще, быстрее и выгоднее сдать площади в аренду представителям торговли. А еще лучше – сделать синтез торговых и офисных помещений. В этом случае вероятность продать или сдать в аренду целиком все здание возрастает в разы. Совмещение торговой и офисной функций здания можно назвать одной из тенденций коммерческой недвижимости в Барнауле. Именно так два года назад в столице края на красной линии появился торгово-офисный центр «Проспект» (пр. Ленина, 39), а осенью этого года открылся ТОЦ «Парад» (пр. Ленина, 106). Однако центры и комплексы такого формата имели место быть в столице края и раньше: «Геомаркет» (пр. Ленина, 154-а), «Демидовский» (пр. Красноармейский, 15) и др.
Арендаторов и покупателей площадей в торгово-офисных центрах привлекают в первую очередь удачное расположение здания и большой поток посетителей. Да и синтез торговых и офисных помещений зачастую не самый плохой вариант, а скорее даже взаимовыгодный.
К примеру, вы получили зарплату и пришли покупать осеннее пальто в торговый центр. Но, как это часто бывает, не нашли подходящей модели, расцветки или размера. Собрались уже было уходить домой, но вдруг увидели яркую и привлекательную вывеску офиса турагентства, где сообщается, что горящая путевка в Турцию стоит приблизительно так же, как и ваше пальто. В результате скоротали осень в Турции, а покупку пальто отложили на следующий сезон. Вряд ли бы вы приняли такое решение, если бы ваше пальто находилось в одном конце города, а турагентство – в другом. В случае же, если вы пришли целенаправленно в турагентство и приобрели путевку на море, то высока вероятность того, то вы зайдете в отдел сумок и купите новый чемодан, например. Однако не все специалисты разделяют такую точку зрения.

Александр ГОРЯЧЕВ:

«Я считаю, что это в корне неправильная постановка вопроса. Если человек пришел в торгово-офисный центр купить диван, вряд ли его заинтересует, например, агентство недвижимости, которое располагается в этом же здании на втором-третьем этажах. Такие функции магнита хорошо работают в продуктовых магазинах, сдающих в аренду небольшие площади, например, для продажи газет. В таком случае, действительно, часть людей, которые пришли за хлебом, могут купить по пути печатное издание. Но если говорить о серьезном бизнесе, то здесь такая закономерность не работает».
Что касается офисных помещений в чистом виде, то на барнаульском рынке коммерческой недвижимости они представлены в весьма незначительном количестве. Так, в нашем городе функционирует бизнес-центр «Премьер» (ул. Мерзликина, 5). Отсутствие в нем торговых площадей, а также технические характеристики «выше среднего» позволяют отнести данное здание к категории А по барнаульским меркам. Сюда же можно причислить и бизнес-центр «Парус» (пл. Баварина, 2). Однако до категории А по московской классификации эти здания вряд ли дотягивают. Что касается бизнес-центра «Идеал», то здание расположено в центре города, имеет привлекательный вид и построено довольно недавно, но на первом этаже «Идеала» располагается цифровой супермаркет, что несколько затрудняет классификацию. Еще один бизнес-центр в чистом виде, удобно расположенный в центральной части города – «Форум» (ул. Гоголя, 36). В нем разместилось 28 организаций, а на цокольном этаже находится собственное кафе, что весьма удобно для сотрудников и, несомненно, повышает уровень бизнес-центра. Еще один вариант совмещения офисных и торговых площадей – деловой центр «Ледокол». Он объединяет под своей крышей 34 организации различной направленности. Бизнес-парк «Статус» (ул. Малахова, 88-в) весьма интересен с точки зрения функциональности. В нем размещается 56 организаций, среди которых есть как офисные, так и торговые. В этом здании соседствуют научно-производственные, торгово-монтажные и туристические фирмы наряду с мебельными салонами и магазинами штор.
Что касается виртуозных названий вроде бизнес-комплекс, бизнес-центр, бизнес-парк или бизнес-инкубатор – то здесь, скорее, все зависит от фантазии и амбиций владельца, нежели от функционала или элитности здания. Как правило, все эти помещения имеют единое назначение и относятся к большой группе коммерческой недвижимости.

ЦЕНА ВОПРОСА
Офисные помещения в Барнауле можно как купить, так и арендовать. Причем зачастую многие владельцы бизнеса предпочитают именно аренду. В свою очередь собственники офисных зданий в большинстве случаев ста