Алтайский край – один из лидеров в организации эффективного контроля за соблюдением законодательства в области долевого строительства.
В этом году системе надзора за ситуацией на российском рынке долевого строительства исполнилось 10 лет. Системный контроль начался с момента принятия в 2004 году федерального закона № 214. С тех пор ежегодно контролирующие органы со всех регионов страны проводят общероссийский форум. 10-11 декабря состоялся 10-й, юбилейный, в Сочи. По приглашению коллег из Краснодарского края в Сочи приезжали 120 представителей из 55 регионов. Алтайский край в таком форуме участвовал во второй раз (первый – в 2013-м). Наш регион представляла Ольга Дерявская, заместитель руководителя Государственной инспекции Алтайского края, начальник отдела по контролю и надзору в области долевого строительства.
Сочинский форум
Применение ФЗ-214 привело к стабилизации на рынке долевого строительства России, существенно повысило уровень защиты прав дольщиков. Но проблемы все равно, пусть и не в прежних масштабах, но остаются. Истории об очередных случаях мошенничества застройщиков и соответственно появления очередной группы обманутых дольщиков то и дело появляются вновь. К счастью, не в Алтайском крае. Семь лет назад, когда полномочия по контролю за соблюдением законности в сфере долевого строительства были переданы в Госинспекцию региона, главным в работе стало предупреждение фактов появления на строительном рынке края недобросовестных застройщиков. А не пустить мошенников, значит, и не решать впоследствии проблемы обманутых дольщиков. Для бюджета это очень и очень накладно, к тому же, по сути, вины региональных властей и муниципальных чиновников в том, что дольщик потерял свои деньги и не получил обещанной квартиры, нет. Практически в каждом случае потенциальный участник долевого строительства может почувствовать неладное, будь у него необходимый минимум правовых знаний. Вот этим – ликвидацией правовой неграмотности жителей региона – и занимается в приоритетном порядке Госинспекция Алтайского края с 2007 года.
Но вернемся к сочинскому форуму. «Участники приняли резолюцию, которая, по нашему общему мнению, позволит вывести деятельность по надзору в области долевого строительства на новый уровень, с тем чтобы более эффективно работать в последующие десятилетия», - рассказала «Алтайской Стройке» Ольга Дерявская. Какие проблемы и инициативы из регионов нашли отражение в документе, который направлен в Правительство РФ, конкретно в Минстрой, являющийся уполномоченным органом по надзору в области долевого строительства?
Как известно, в 2014 году в стране введено страхование ответственности застройщиков. Из трех предложенных способов страхования ответственности застройщики, как показывает недолгая пока практика, отдают предпочтение коммерческому страхованию (в страховой компании).
«Поэтому участники форума обратились к Центробанку как к уполномоченному органу, осуществляющему контроль за деятельностью субъектов страхового дела, с просьбой разработать единые федеральные правила осуществления страхования гражданской ответственности застройщиков по исполнению ими обязательств перед участниками долевого строительства. Кроме того, попросили издать нормативный акт, регламентирующий процедуру передачи прав и обязанностей страховщика в случаях отзыва или приостановки действия имеющейся у него лицензии на страхование гражданской ответственности застройщиков и (или) исключения из перечня разрешенных видов деятельности страховщика страхования ответственности застройщиков. Такая необходимость вызвана возникающими на практике ситуациями, когда на момент заключения договора страхования ответственности страховая организация имела лицензию на такое страхование, но не соответствовала требованиям федерального закона № 214, а застройщик не обладал информацией об этом. Лицензию страховщики строителям показывают, а когда дело доходит до регистрации в Росреестре договора о долевом участии, выясняется, что данная организация в перечне страховых организаций, имеющих право на страхование гражданской ответственности застройщиков, отсутствует. В общем, попросили ЦБ не умалчивать, делиться информацией о соответствии страховых организаций предъявляемым требованиям. Представитель Центробанка Харламов заверил участников форума, что ситуация изменится к лучшему», - сообщила Ольга Дерявская.
Подготовлен законопроект о введении уголовной ответственности застройщиков за привлечение денежных средств граждан в нарушение действующего законодательства в сфере долевого строительства. Законопроект подготовлен по инициативе Александра Хинштейна, депутата Госдумы РФ, руководителя рабочей группы по оказанию помощи обманутым дольщикам. Пока же установлена только административная ответственность за привлечение средств граждан в нарушение требований закона. Причем речь идет только о жилом помещении. А вот долевое строительство нежилых помещений выпало из сферы внимания законодателей, и это, сказали участники форума, не правильно. Нежилые помещения, напомним, это капитальные гаражи и погреба, офисные здания. Объемы такого строительства в последние годы заметно растут, в том числе на принципах долевого участия. Поэтому контролирующие органы считают целесообразным ввести административную ответственность в этой части. Таким образом, появится механизм воздействия на нарушителей в этом сегменте долевого строительства.
Участники форума предложили также ввести административное и (или) уголовное наказание за нецелевое использование денежных средств дольщиков. «Зачастую именно нецелевое использование может повлечь за собой негативные последствия в виде невыполнения обязательств перед дольщиками. Здесь все просто: если застройщик потратил деньги дольщиков на что-то другое, дом ему строить, получается, уже не на что, других денег у застройщика, как правило, нет. Решить проблему, взяв в банке кредит, и раньше-то было проблематично, сегодня это вообще кажется чем-то фантастическим», - комментирует Ольга Викторовна. И напоминает в связи с этим, что обеспечение прав граждан на жилье — одна из приоритетных декларируемых задач государства.
ЖСК – удел рисковых
Обсудили участники форума и такую проблему: рост количества жилищно-строительных кооперативов. Это означает, что средства дольщиков сегодня все активнее и масштабнее привлекают уже не только строительные компании, но также и ЖСК. У инспекторов, судя по выступлениям, этот факт вызывает серьезную тревогу. С одной стороны, ФЗ-214 разрешает ЖСК привлекать деньги пайщиков (по сути, таких же дольщиков) на строительство многоквартирного дома. С другой, контролирующий орган не имеет возможности в полной мере осуществлять надзор за деятельностью ЖСК. Действующим законодательством не предусмотрена обязанность кооперативов представлять в инспекцию отчетность, право инспекции контролировать порядок использования средств членов кооператива. Получается, вы вносите деньги в строительство, но никто не осуществляет контроль кроме самого ЖСК.
Вроде бы внимание к ЖСК как к одному из действенных способов решения гражданами квартирного вопроса со стороны государства есть. Три года назад к кооперативам были повышены требования. В Жилищный кодекс внесены поправки, согласно которым ЖСК, образованные после 1 декабря 2011 года, в обязательном порядке должны строить многоквартирные дома на принадлежащем им земельном участке. Но вот о контроле снова забыли. Делай, что хочешь?
ЖСК в Алтайском крае достаточно много. И вот вам обычная картина. Госинспекция просит у ЖСК документы в рамках осуществления контроля и надзора. Инспектору важно знать, не нарушается ли закон в связи с привлечением и использованием средств пайщиков. В ЖСК же отвечают отказом. Дескать, мы не являемся участниками правоотношений, установленных ФЗ-214, стало быть, не обязаны вам эту информацию предоставлять. С этой проблемой, как стало понятно из выступлений участников сочинского форума, сталкиваются во всех регионах. «Поэтому было решено обратиться в Минстрой и к законодателям с просьбой позволить нам реализовать в полной мере свои полномочия и в отношении ЖСК», - комментирует Дерявская. По сути, считает она, ЖСК ведет то же самое долевое строительство, хоть и называется оно «строительство на средства пайщиков».
ЖСК построили много домов в стране (как и в Алтайском крае в частности). И все равно это всегда немалый риск. То ли построят, то ли председатель с бухгалтером вдруг исчезнут с деньгами. То ли просто не справятся с задачей по неопытности. Риск высок, он значительно выше, чем когда ты заключаешь договор долевого участия со строительной фирмой, работающей на рынке жилищного домостроения не первый год.
Кроме того, застройщик, как правило, общественности известен, имеет «послужной список» в сфере долевого строительства или просто строительства жилья. По крайней мере, можно найти информацию о нем, понять, насколько ответственный бизнес ведет эта компания. В случае ЖСК, если он только что создан, нет никаких гарантий, что все будет, как обещано.
И все-таки какой-то контроль организовать можно. Например, в момент регистрации выяснить, что именно собирается строить ЖСК, кто инициатор создания кооператива, кто его учредители, каков их опыт в сфере строительства. Поставить заслон мошенникам вполне по силам и мэрии, ведь именно орган местного самоуправления выдает разрешение на строительство. «Хотелось бы, чтобы и нас муниципалитет своевременно информировал о том, что некий новый ЖСК просит выдать разрешительную документацию, - считает Ольга Дерявская. - Ведь тот факт, что ЖСК — новичок, его никто не знает, еще не повод для отказа в регистрации и предоставлении земельного участка, если все требования соблюдены, пакет документов в порядке. Государственная инспекция Алтайского края просит: пожалуйста, информируйте нас, когда к вам приходят за разрешением на строительство многоквартирного дома. В форму разрешения на строительство должно быть вписано, что ЖСК собирается работать по 214-ФЗ. Муниципалитеты реагируют на такие просьбы, в общем, адекватно, с пониманием».
ГИАК ежемесячно отслеживает, появились ли в крае новые ЖСК. В 2012-2013 годах такая форма привлечения средств граждан активизировалась, но Госинспекция вовремя среагировала. Пайщикам было рассказано о возможных последствиях и рисках. По выявленным фактам нарушения законодательства несколько ЖСК были привлечены к административной ответственности за сбор средств пайщиков для строительства жилья. В общем, кого надо наказали, кому надо рассказали.
Хотя проблемных ЖСК в Алтайском крае не сказать что много. К тому же не все ведут строительство. На форуме в Сочи стало понятно, что в других регионах ситуация гораздо сложнее. Там деятельность ЖСК действительно проблема.
Много вопросов на форуме было связано с реализацией полномочий контролирующих органов. Закон в течение прошедшего десятилетия менялся, а подзаконные акты оставались неизменными. По мнению участников форума, сегодня необходим единый методологический подход к деятельности застройщиков. В представляемых застройщиками в контролирующие органы отчетностях недостаточно информации об их деятельности. Необходимо разработать новые правила представления отчетностей либо внести изменения в существующие.
Справка
Лидер в сфере долевого строительства по количеству привлеченных денег - Московская область (более 13 триллионов рублей). Много долевок строят в Краснодарском крае. Одно время там даже запрещали долевое строительство - так много его было, в том числе высока была доля проблемных объектов (из-за банкротства застройщиков, других причин появления незавершенки, что привело к сложной социальной обстановке в регионе).
Некоторые депутаты Госдумы хотели было решить проблему просто: не будет долевого строительства, не станет и обманутых дольщиков. Александр Хинштейн с цифрами в руках убеждал, что этого делать нельзя, долевое строительство очень востребовано. Так как это в общем и целом более доступный способ решения гражданами своих жилищных проблем.
Алтайский край: цифры и факты
В 2007 году в крае насчитывалось семь застройщиков в сфере долевого строительства и 12 строящихся объектов. Сейчас — больше 130 строящихся домов и 60 застройщиков. Лидер — Барнаул, но на второе место уже вышел Новоалтайск, далее идет Бийск, другие муниципалитеты.
В 2014 году (по данным за 9 месяцев) в долевое строительство жилья в крае привлечено более 20 млрд. рублей. Тенденция к увеличению рынка долевого строительства на сегодня только усиливается. На цене квадратного метра это пока не отражается.
На хорошем счету
Алтайский край на Сочинском форуме был отмечен как один из немногих регионов, в котором успешно решаются вопросы завершения строительства проблемных объектов и восстановления нарушенных прав граждан. Особенно если речь идет о гражданах, пострадавших в результате двойных продаж. Проблемы этой группы обманутых дольщиков в стране вообще больше нигде не решаются, только в Алтайском крае.
В Алтайском крае, напомним, после того, как 2009-2010 годах определился перечень пострадавших дольщиков, для них на сегодня уже построено пять многоквартирных домов. В других регионах хорошо, если находят средства на завершение строительства проблемных объектов, а жертвам двойных продаж говорят, мол, поможем по мере возможности. Такой возможности, как правило, ни у кого нет.
В Алтайском крае дома для пострадавших дольщиков строились на условиях софинансирования: 30% - средства дольщика, по 35% - краевого и муниципального бюджетов.
На форуме было отмечено, что Алтайский край большое внимание уделяет прежде всего организации превентивных мер. В регионе проводится большая работа по информированию граждан, повышению их правовой грамотности. Коллегам из других регионов это настолько понравилось, что многие используют в своей работе алтайские «памятки дольщикам», не забыв, правда, сказать «спасибо».
«Мы рады, что наш опыт перенимают. Наш сайт насыщен полезной информацией и для граждан-участников долевого строительства, и для застройщиков. На него заходят и коллеги, и жители края. Достаточно много сельчан приезжает в город, чтобы купить долевку. Они понимают, что лучше ехать, предварительно всесторонне изучив вопрос и уже зная, к какому застройщику идти. Такая информация на сайте ГИАК есть», - говорит Ольга Дерявская.
В этом году на улицах Барнаула появилась социальная реклама «по теме». Это несколько растяжек со слоганом «Участвуй в долевом строительстве правильно — заключай договор долевого участия». В планах Госинспекции, разместить рекламные листовки в общественном транспорте.
В размещении социальной рекламы Госинспекции помогает региональное управление печати. Рекламное место ведь дорого, и рекламные фирмы не горят желанием размещать бесплатную социальную рекламу.
Андрей Беспалов.