Цена
от до руб
Площадь
от до м²
/************************************/
Комнат:
  • Студия
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5+
Расширенный поиск

Предложений в базе: 2 564

Почему застройщики надеются на восстановление спроса на жилье?

06.07.15 0:00
Спрос упал. А что же цены?
Почему застройщики надеются на восстановление спроса на жилье

Новостройка.jpg 
Хороший слух прошел на днях – дескать, жилье подешевеет на 30-40%, скоро уже, полгодика подождать всего. Аргумент в пользу обрушения цены квадратного метра приводится такой: денег на жилую недвижимость у народа не осталось, количество сделок резко снизилось, у застройщиков – «затоваривание», как год назад, снова накапливаются непроданные квартиры, которые непонятно, как и кому реализовать. Как поступят застройщики в такой ситуации, если она действительно имеет место быть? Что они будут снижать - объемы строительства или цены на жилье? Логика бизнеса требует вроде бы уменьшения стоимости товара и получения прибыли с оборота, с растущего объема продаж.
В начале года в интервью Алтайскому порталу недвижимости замначальника Главстроя Алтайского края Андрей Геттих говорил, что 2015 год в части выполнения плана по вводу в регионе жилья беспокойства не вызывает: в конце 2014-го, в период кратковременной паники, люди активнее обычного вкладывали в недвижимость, больше обычного заключили договоров долевого участия. И тем самым обеспечили стройкомплекс региона работой на весь год. Как там будет в следующем, 2016-м, бог весть, но за сегодняшний день чиновники вроде как спокойны. К тому же меры правительства по поддержке ипотечного кредитования подоспели, банки получили возможность снизить ставки по ипотеке до приемлемых 12% годовых, что почти сразу вызвало оживление на рынке первичной жилой недвижимости. 
«Период паники прошел, есть ощущение некой стабильности в экономике страны, на финансовых рынках затишье, - говорит коммерческий директор ГК «Партнер» Андрей Удалов. «Партнер», как известно, возводит в Новоалтайске первые дома жилого комплекса из 15 многоэтажек «Демидов Парк». Строительство ведется на принципах долевого участия граждан. 
- В целом ситуация сейчас нормальная, - считает Удалов, - работа идет, с ипотекой никаких проблем – долевки берут в ипотеку даже лучше, чем в первом полугодии прошлого года, оформить ипотеку стало проще и дешевле. Но некоторое напряжение все же ощущается: «Мы, как и все, наверное, осторожничаем, не идем впереди графика строительства. Хотя из графика не выбиваемся. Мы ведь всегда изучаем спрос, в целом ситуацию, и прежде чем начать строительство дома, рассматриваем разные варианты развития событий, составляем план «А», план «Б»... Сегодня мы работаем в режиме максимальной экономии. И надеемся на рост продаж, который повлечет за собой активизацию строительства. 
Но когда наступит этот спасительный рост продаж, похоже, не знает никто. И причина, возможно, даже не в стоимости квадратного метра. По 50 тыс. за квадрат не покупают, потому что дорого, но и по 35, как выясняется, тоже не спешат. «Мы участвуем в госпрограмме «Жилье для российской семьи». Некоторые моменты смущают. По расчетам Минстроя, в Алтайском крае должно быть 2700 граждан, желающих приобрести жилье на предлагаемых условиях. Но обратилось пока 50 человек», - говорит Андрей Удалов. По его мнению, многие элементарно не знают о существовании программы «Жилье для российской семьи» и том шансе обрести свой угол, который она дает.
Однако другие застройщики весьма скептически относятся к этой программе. Директор компании «Вотэтодом» Сергей Фефелов считает условия участия в госпрограмме «Жилье для российской семьи» невыполнимыми. Застройщики именно потому не горят желанием принять участие в программе (в рамках которой в регионе должно быть построено 50 тыс. кв. м жилья эконом-класса по цене не выше 35 тыс. рублей за квадрат), что механизм ее реализации совершенно не отработан: «Не решены вопросы предоставления земельных участков, участия в этой программе банков». Если бы не эти проблемы, компания «Вотэтодом», скорее всего, приняла бы в ней участие, начала бы строить жилье эконом-класса. Интерес к этому сегменту жилищного строительства, говорит Фефелов, есть. К тому же спрос падает, надо думать о планах на ближайшую перспективу. На этот и следующий годы компания запланировала сдать в эксплуатацию 5 многоэтажных жилых домов, из которых минимум три будут сданы в 2015-м, 1-2 перейдут на 2016 год. Дальше – сплошные надежды. На то, что экономическая ситуация в стране выправится, уровень доходов населения повысится и предметный интерес к жилой недвижимости вернется на прежний уровень. 
Сергей Фефелов не исключает того, что жилье может подешеветь, но не больше чем на 10-15%. Дальше, считает он, снижать цены не имеет смысла, так как встанет вопрос снижения качества жилья. А этого не хотят ни застройщики, ни покупатели. 
Одним из вариантов стимулирования спроса, по мнению Фефелова, могло бы стать существенное снижение ипотечной ставки – до 5-7% годовых. Но на то нужна государственная воля. В то же время интерес инвесторов-перекупщиков к новостройкам, несмотря на его некоторое снижение, сохраняется. Все понимают, что 30 и 35 тыс. рублей за кв. м на старте – это все-еще очень хорошая цена. А поскольку завершение кризиса (стабилизация) неизбежно – навар, на который инвесторы рассчитывают также вполне реален, ведь людям нужно где-то жить. 
О необходимости дальнейшего снижения ипотечного процента сказал в интервью РБК генеральный директор NDV Group Александр Хрусталев. По его расчетам, если ставку снизить до 7-8%, появится дополнительно несколько миллионов покупателей жилья, а это колоссальный спрос. «Снижение ипотечной ставки на 1% привлекает в покупку порядка 2–3% населения дополнительно», - сказал Хрусталев, добавив, что при этом важно, чтобы экономика росла. Эксперт считает, что спрос на жилую недвижимость начнет расти тогда, когда цены на нее пойдут вверх, рубль стабилизируется в районе 50 за доллар, а цена на нефть перевалит за 70 долларов/баррель. Ну и еще с административными барьерами надо что-то решать, а также диктатом естественных монополий. По данным Александра Хрусталева, волокита с согласованием проектов, выдачей разрешения на строительство добавляет к стоимости квадратного метра 20-30%. Также сильно влияют на стоимость жилья затраты на электричество, газ, тепло, которые, если бы не монополизм, могли бы быть ниже. 
По прогнозу эксперта спрос на жилую недвижимость в ближайшее время вырастет. Дело в том, что в период паники люди свои накопления либо вкладывали в жилье, либо помещали на банковский депозит - как правило, на полгода, надеясь, что за это время все в экономике устаканится. Ситуация сейчас вроде как стабилизировалась, значит, вклады будут снимать. А это ни много ни мало 1 трлн рублей! Во что их инвестировать? Ну, конечно, в жилую недвижимость, во что же еще?! Происходить это будет, по мнению эксперта, в июле-августе. А там и селяне подтянутся, приедут в город покупать поступившим в вуз детям жилье. Худо-бедно, а курс на импортозамещение и санкции больше всего помогли аграрному сектору. Так что деньги у селян есть. Исходя из этого жилье, скорее всего, будет расти в цене. 
Еще немного о так называемых инвесторах в жилищное строительство. По словам Сергея Фефелова, процент таких инвесторов остался прежним – на уровне 10-15%. У «Партнера» ситуация иная. 
- Активность инвесторов, которые покупают квартиру (или несколько) не для того, чтобы в ней жить, а как способ капиталовложений, несколько упала, - сказал Алтайскому порталу недвижимости Андрей Удалов. - Таких инвесторов сегодня меньше, чем в прошлом году. Период паники прошел, есть ощущение некой стабильности в экономике страны, на финансовых рынках затишье. По всей видимости, люди либо уже купили, что планировали, либо в раздумьях - а смогут ли продать, вытащить деньги, если понадобится? Инвестиционная активность в жилищном строительстве возобновится, если в экономике страны опять случатся разного рода потрясения. Однако те, кто вкладывает в жилье сегодня могут очень хорошо заработать на своих вложениях завтра, когда люди почувствуют возвращение большей уверенности в завтрашнем дне, стабильности. 
Ольга Дерявская, заместитель руководителя Государственной инспекции Алтайского края:
«В первом квартале 2015 года активность граждан в плане заключения договоров долевого участия заметно снизилась в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Но сейчас ситуация выправляется. Во втором квартале договоров уже заключено больше, чем за 2 квартал 2014-го. Паника прошла, люди успокоились. В начале года у многих были сомнения по поводу финансовой устойчивости тех или иных застройщиков. Опасались даже не того, что застройщик может оказаться недобросовестным, а его возможного банкротства в условиях экономической нестабильности. Сейчас же ситуация стабилизировалась, она их не пугает своей непредсказуемостью. А кроме того, долевое строительство как было, так и остается выгодным вариантом приобретения жилья, так как стоимость «долевки» по-прежнему на 30-40% ниже, чем цена такого же, но уже построенного жилья. Свою роль играет и снижение банками ипотечной ставки - благодаря мерам государственной поддержки ипотечного кредитования жилья на первичном рынке. В общем, ситуация на рынке долевого строительства нормализуется». 
Владимир Отмашкин, руководитель ИСК «Союз»:
- Так называемые инвестиционные квартиры раньше покупали даже не по 2-3 квартиры, а целыми подъездами. Думаю, как оно было, так и осталось, ничего принципиально в этом плане не изменилось. По моим наблюдениям, примерно 40% квартир – инвестиционные. Люди потихонечку продолжают делать бизнес на жилой недвижимости. Все стараются во что-то вложить деньги. Мы, например, вкладываем в сырье – цены на него колеблются. Где-то выгадываем, где-то прогадываем. Мы нормальные люди и, как и все, не застрахованы от ошибок. 
Что касается прогнозов относительно снижения стоимости квадратного метра жилья, то я в это не верю. Не вижу для этого никаких оснований. Цены на стройматериалы растут, себестоимость квадратного метра повышается. В случае серьезных проблем с реализацией застройщики пересмотрят планы по объемам ввода жилья. 
Андрей Беспалов