Десятки семей три года живут в доме, признанном самовольной постройкой. И ждут, когда их придут выселять.
«Спасите! Помогите!» - снова взывают пострадавшие дольщики. В редакцию «Алтайского портала недвижимости» обратилась Екатерина Глобова, жительница многоквартирного дома по адресу: 2-й Кооперативный проезд, 72, признанного судом самовольной постройкой. А как по закону требуется поступать с такими сооружениями, известно – сносить, и точка. Но одно дело, когда жилой дом построен не на деньги дольщиков, а на средства застройщика. Взялся за строительство без разрешения на него – твой риск, знал, на что идешь. И совсем другая ситуация, когда дом сдан, еще три года назад, и давно заселен. Выкинуть семьи на улицу, а дом - бульдозером? В принципе, дольщики в чем-то сами виноваты. Нам на каждом углу твердят: тщательно выбирайте застройщика, но даже тем, у кого хорошая репутация, не доверяйте на слово, а проверяйте все документы. Главный из них – разрешение местных властей на строительство. В случае с домом №72 по 2-му Кооперативному проезду именно этого, как значительно позже выяснилось, и не оказалось. Хотя ДДУ (договоры долевого участия) были составлены вроде бы правильно.
Жилой трехэтажный дом пока не снесли. Но жильцы три года живут в подвешенном состоянии и с кучей бытовых неудобств. И боятся прихода судебных приставов. История этого дома весьма непростая. Так часто случается, когда дольщик всецело доверяется застройщику. Вот как описывает ситуацию Екатерина. Дом строила организация «Ретро», с нею дольщики заключали предварительные договоры купли-продажи квартир. Но ДДУ не имеет силы, если не зарегистрирован в регцентре. И да, это было обещано. Но – через полгода. Дольщики согласились. Они до сих пор негодуют, что это обещание не было выполнено. Пока суд да дело, земельный участок, на котором возводился жилой дом, по словам Екатерины, перешел в собственность Светланы Садовниковой, которая, после завершения строительства предпринимала попытки узаконить дом. Через суд, так как администрация Барнаула в этом отказала. Судебный процесс длился два года. Жильцы 26 квартир страдали от неудобств, говорит Екатерина Глобова и перечисляет: «Не могли прописаться в доме. Единственными источниками для жизни являются свет и вода. Свет изначально был проведен как временный - для строительства, таким и остался. Ведь дом не узаконен. В итоге свет в доме вырубает раз по 20 за день. Вечером им невозможно пользоваться вообще, так как приходят все жильцы и нагрузка не позволяет. Приходится по 3-4 часа сидеть в темноте. Много раз сгорала техника из-за таких перебоев. Вода у нас горячая только от водонагревателей, которым тоже нужна электроэнергия. Канализация выгребная, вывозят два раза в неделю. Отапливается дом котельной в подвале, за которой следят, затапливают сами жильцы. Застройщики, владелец дома кинули огромный дом на содержание тех, кто попался на их обман. Коммунальная плата за 1-комнатную квартиру в доме доходит до 5-6 тысяч».
Индустриальный районный суд города Барнаула действительно отказал истцу Садовниковой С.А. в признании за ней права собственности на самовольную постройку. Решение принято 10 февраля 2014 года. Почему и администрация, и суд отказались снять с дома по адресу: 2-й Кооперативный проезд, 72 ярлык самовольной постройки? Ведь истец представила результаты экспертизы – техническое заключение, выданное ООО «Архпроект+», о том, что «техническое состояние строительных конструкций соответствует градостроительным, противопожарным и санитарным нормам, угрозы жизни, здоровью людей не представляет». По заключению экспертов, «возведение и эксплуатация многоквартирного жилого дома на указанном земельном участке не противоречит его разрешенному использованию и не нарушает требований земельного законодательства». Другими словами, самовольная постройка пригодна для ее дальнейшей безопасной эксплуатации.
Чиновники так не считали. Представители городской администрации утверждали в суде: 1) дом возведен с нарушением градостроительных норм и правил, нет проектной документации, прошедшей государственную экспертизу; 2) у застройщика не имеется технических условий на подключение жилого дома к сетям инженерно-технического обеспечения; 3) инженерные изыскания не проводились; 4) документов, подтверждающих соответствие объекта и использованных в его строительстве стройматериалов требованиям техрегламентов, не предоставлено; 5) и, наконец, жилой дом возводился без разрешения на строительство. Суд пришел к выводу, что доказательства безопасности и надежности спорной самовольной постройки отсутствуют. Заключения экспертов, посчитал судья, не могут рассматриваться в качестве доказательств, так как сделаны без учета всех необходимых документов. Следовательно, «определить соответствие спорной постройки требованиям СНиПа в полном объеме не представляется возможным».
В то же время суд признал, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Однако, как подчеркнул судья в своем решении, «доказательств, свидетельствующих, что истец предпринимал меры к получению от уполномоченного органа разрешения на строительство, в том числе подавал заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением необходимого пакета документов, в деле не имеется, отказ в выдаче разрешения на строительство не представлен».
В своем решении судья ссылался на норму законодательства, согласно которой признать строение самовольной постройкой можно, если имеет место хотя бы один из трех ее признаков. Признаки эти следующие (думаем, их стоит привести, чтобы меньше дольщиков впредь попадались в заведомую западню): 1) постройка должна быть возведена на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; 2) без получения необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Другими словами, жилой дом №72 по 2-му Кооперативному проезду является самовольной постройкой на законных, так сказать, основаниях. И с этим, кстати, никто не спорил.
Важно отметить следующее: признавать за застройщиком право узаконить, пусть уже задним числом, самовольную постройку закон оставил на усмотрение суда. То есть, в принципе, это возможно. Судья этим правом воспользовался и постановил – требования истца оставить без удовлетворения. Для жильцов 26 квартир вышеназванного дома это означает: они не смогут зарегистрировать право собственности на жилье, за которое они заплатили полную цену, не смогут в своих квартирах прописаться, не смогут требовать бесперебойного обеспечения электроэнергией, горячей и холодной водой, отоплением. Но платить за комуслуги обязаны. Причем, как говорит Екатерина Глобова, втридорога.
В этой истории понятно многое, но не все. Понятно, что это – очередное подтверждение того, что дольщикам нельзя быть столь доверчивыми, что надо тщательно изучить весь имеющийся у застройщика пакет документов на строительство дома. И в первую очередь потребовать показать разрешение на строительство. Понятно также, что большая часть вины лежит на самом застройщике. Уж он-то знал, какие требуются разрешительные документы и чем обернется их отсутствие. Понятно и то, что в своих решениях и судья, и чиновники администраций (районной и городской) опираются на букву закона. Непонятно одно: почему городские чиновники так упираются в своем нежелании узаконить дом. Ведь варианты решения проблемы, как нам представляется, существуют. Да, нарушил застройщик законодательство, да, безответственно и безграмотно, словно дети малые, повели себя дольщики, когда подписывали ДДУ и передавали деньги. Но ведь люди заплатили за квартиры. И заплатили миллионами нервных клеток за свою безалаберность и доверчивость. Или все-таки единственно правильный вариант – людей выгнать, дом снести?
Вадим Круглов, председатель Объединения собственников проблемных объектов недвижимости (ОСПОН):
- Не все, кто называет себя дольщиками - являются дольщиками в юридическом смысле. Для того, чтобы заключить договор долевого участия (ДДУ) с регистрацией в регцентре, необходимо прежде зарегистрировать стройку. В этом случае реальные дольщики были бы защищены законом. В данном случае нужно разбираться, кто конкретно принимал деньги, привлекать к ответственности фирму-застройщика, а дом, если он не нарушает градостроительных норм и безопасен - узаконивать. Прецеденты, кстати, уже были, так что пусть обращаются к нам, проконсультируем бесплатно.
Подготовил Андрей Воронов.