Череда скандалов, связанных с арендованными участками земли в Алтайском крае, заставляет девелоперов и потенциальных собственников недвижимости пересматривать приоритеты в формуле «дешевле / надежнее». Но так ли на самом деле страшен черт (в данном случае факт нахождения участка земли в аренде), как его малюют? Мы обратились к экспертам в этой области.
НУЖНО СЧИТАТЬ
«Прежде всего следует обращать внимание на те платежи, которые вы должны платить, – уверен директор управляющей компании «Атон», член Общественной палаты г. Барнаула Евгений Пахомов. – Если вы управляете объектом, земля под которым в собственности, но собственников больше одного, проблем и споров не оберешься и со статусом земли это никак не связано. Если говорить о чисто финансовой стороне вопроса, то у нас достаточно примеров, когда размер арендной платы за равноценный участок оказывается ниже налога на землю. Так что здесь нужно считать в каждом конкретном случае. Никто не отберет у вас недвижимость (вне зависимости от статуса земли), если строение (не временное, а капитальное) уже оформлено. Правда, поскольку четких общепринятых критериев капитальности не существует – в ряде случаев объект недвижимости можно потерять даже после его регистрации. Землю под объектом, который будет признан некапитальным, отберут в два счета».
«У лица, которое обладает правом собственности, а это право не только пользования и владения, но и право распоряжения, гораздо больше полномочий, – рассказывает депутат АКЗС, земпредседателя комитета по правовой политике Николай Наздрачёв. – Арендатор может такой землей только владеть и пользоваться, но не распоряжаться (например, закладывать при оформлении кредита). А поскольку условия аренды диктуются арендодателем – собственник недвижимости на арендуемой земле попадает в известную зависимость, в том числе и от настроения собственника земельного участка. Если отношения с арендодателем хорошие – аренда, действительно, на какое-то время может оказаться выгоднее».
Следует также отметить, что по единодушному мнению экспертов, во многих случаях кадастровая стоимость земли в городах региона сильно завышена, из-за чего в последнее время стало выгоднее покупать ее у собственника, нежели проходить через процедуру аукционов, выплачивая высокую арендную плату. Впрочем, это далеко не единственный недостаток аренды…
С ЗАКОНОМ НЕ ПОСПОРИШЬ?
Когда арендодателем земли под застройку выступает муниципалитет, в идеале застройщик не должен беспокоиться о возможных злоупотреблениях со стороны чиновников, поскольку они в первую очередь руководствуются законом. Но на практике нередки случаи, когда закон начинает использоваться не в интересах арендатора, после того, как последний уже вложил в развитие участка значительные средства.
Так, с апреля 2010 года шла судебная тяжба по иску администрации города к арендатору парка культуры Октябрьского района Павлу Тулину (ОАО «Парк культуры и отдыха «Октябрьский») по поводу сноса двух-
этажного кафе. Администрация решила, что строительство капитального объекта на территории бывшего кладбища недопустимо. И даже согласованный в Главархитектуре проект кафе с указанием на то, что объект этот вовсе не капитальный, Тулину в суде не помог (четких общепринятых параметров понятия «капитальность» в строительстве не существует). Мало того, в 2009 году Барнаульская гордума признала утратившим силу свое решение от 2002 года об установлении минимальной ставки аренды территории парка, после чего арендная плата для арендатора увеличилась в разы, составив 2 млн. руб.! В итоге после того, как в инфраструктуру парка, со слов самого арендатора, было вложено порядка
15 млн. руб., акционерное общество пришлось ликвидировать.
Другой менее показательный, но не менее нашумевший пример связан с недавней ликвидацией парка аттракционов «На Лазурной», участок под которым в 2011 году администрация Индустриального района Барнаула сдала в аренду компании «Аркада-Плюс». Вряд ли чиновники не знали о том, что этот же участок еще в 2008 году согласован в Главном управлении экономики и инвестиций Алтайского края под строительство аптечного супермаркета совсем другой организацией...
Более масштабный, но уже несколько подзабытый пример связан со строительством ТРЦ «Европа» и гипермаркета «Лента», владельцам которых угрожали сносом на краевом уровне, хотя земля в аренду под строительство этих объектов предоставлялась администрацией г. Барнаула. Как следует из доклада о коррупции в Алтайском крае, представленного президенту России Владимиру Путину в 2010 году: «…решение вопросов о земле с краевой властью обошлось собственникам объектов в 2 млн. долл. США».
«Разумеется, в Алтайском крае подобные описанным случаи скорее исключения из правил, – уверен Наздрачёв. – Но даже этих исключений достаточно для нехитрого вывода: когда речь идет об аренде, сам факт прямой договоренности с представителями власти и на вполне законных основаниях не всегда является стопроцентной гарантией сохранения вложенных средств. И проблема тут не столько в хороших или плохих чиновниках, сколько в добросовестности и элементарной правовой грамотности всех участников этих отношений».
СЛАБЫЕ ЗВЕНЬЯ ДЛИННЫХ ЦЕПОЧЕК
Когда арендодателем выступает не собственник – это практически всегда сигнализирует о предстоящих серьезных финансово-временных затратах (не обязательно с успешным исходом) при переводе арендованной земли в собственность. Дело в том, что в основном договоре аренды нередко указываются ограничения (а то и запрет) на передачу земли в субаренду, с обязательным требованием о согласовании с собственником. А если, к примеру, земля окажется в федеральной собственности, то решение по ней будут принимать федеральные же структуры со всеми вытекающими последствиями.
«Вообще, проверить законность всей цепочки сделки от собственника до суб-арендатора достаточно сложно, – рассказывает Наздрачёв. – Чем больше посредников и моментов перехода прав, тем больше возможностей для разного рода махинаций и просто ошибок в договорах, вполне способных стать роковыми.
Простейший пример: как известно, две подряд просрочки по арендной плате уже являются достаточным основанием для расторжения договора. И не важно, по чьей вине арендная плата перестанет поступать на указанный счет; договор будет расторгнут, а все возведенные объекты автоматически превратятся в несогласованный самострой. Нередки варианты, когда через несколько лет после заселения вдруг появляются судебные приставы с требованием о сносе, поскольку на этом месте вместо многоквартирного дома должен стоять индивидуальный коттедж, а то и просто какая-нибудь аптека. И никакой суд, никакая прокуратура не поможет: все будет законно», – сетует депутат.
ДОВЕРИЕ ПОКУПАТЕЛЕЙ
Потерять свою собственность может любой добросовестный приобретатель частного дома (коттеджа), находящегося на арендованной земле. Например, по вине прежних арендаторов. Можно, конечно, подстраховать себя, внимательно изучив текст договора (в особенности пункты, где прописаны обязанности арендатора). Но кто будет ручаться, что все обязанности прежним сособственником исполнялись в должном порядке и земельным участком пользовались с соблюдением всех условий договора и в соответствии с назначением земель? Если о своевременности внесения арендной платы прежним арендатором можно узнать в Главном управлении имущественных отношений Алтайского края, то по исполнению всех остальных пунктов договора вам останется надеяться только на честное слово собственника и прежнего арендатора. А если еще выяснится, что в договоре с прежним арендатором содержался пункт об обязательном согласовании с собственником вопросов капитального строительства и документального подтверждения такого согласования нет, можно лишиться и дома, и участка.
«Покупатели домов в коттеджных поселках, таких как наш, уже по умолчанию подразумевают, что земля под домом в собственности, – рассказывает исполнительный директор поселка Чистые Пруды Константин Антонов. – Значительная часть судебных тяжб из-за недвижимости сегодня связана с постройками, которые признаются самовольными. Собственно, причин, по которым выгоднее оперировать землей, уже находящейся в собственности, можно назвать массу. Но доверие потенциального покупателя – основная из них. Поэтому и девелопер, заинтересованный быстрее и проще продавать коттеджи, всегда старается, чтобы земельный участок был оформлен в собственность».
Подводя итоги, отметим, что основное декларируемое преимущество арендованной земли – более низкая цена, хотя размер арендной платы, как мы убеждаемся на практике, может вырасти многократно. Преимущества земли в собственности – стабильность (право собственности охраняется государством). И если даже само государство вознамерится изъять ваш участок под какую-нибудь государственную программу (строительство дороги, например), то вы вправе рассчитывать на солидную компенсацию. К недостаткам приобретенной в собственность земли принято относить ее более высокую цену. Выбор за вами, но помните: свободных участков земли под коммерческую застройку в городах региона с каждым днем все меньше.
Материал подготовил
Кирилл Григорьев.