В то время, как проверенные временем алтайские застройщики осторожничают с участием в аукционах на застройку новых кварталов, на алтайский рынок девелопмента рвутся новые операторы. Причем как известные (но не местные), так и не очень. Чем это может обернуться для рынка жилья в следующем году?
Урожай банкротств
Сегодня в реестре обманутых дольщиков Алтайского края числится 497 человек, для 379 из которых жилье уже строится. Со слов замначальника регионального Управления по строительству и архитектуре Андрея Геттиха, краевые власти намерены полностью обеспечить пострадавших участников долевого строительства в 2014 году. Разумеется, с участием бюджетов края и краевой столицы. Точно такое же обещание (о решении всех проблем дольщиков, только в 2013 году) звучало из уст краевых чиновников в конце 2012 г. Неужто слуги народа чего-то не рассчитали. Ведь обещания эти давались в условиях небывалого урожая банкротных девелоперов региона. Причем не последней величины!
Так, о вступлении в процедуру банкротства строительного гиганта «Алтайкоксохимстрой» в прошлом году заявил президент НП «Алтайские строители» Михаил Фокин. По этой же причине с рынка застройщиков ушли НЗЖБИ под руководством Евгения Клейнатовского, «ДСК» Сергея Жаркова, «ЖСК-173 Ключ» Андрея Грефанова, «Альфа-Инвест» Игоря Алферова и ряд других. Любопытно, что последние двое из названных сумели пробиться в медиасреду с обвинениями в адрес МУП «Барнаулкапстрой». В частности, Игорь Алферов (позже объявленный в розыск) заявил о том, что МУП захватил принадлежащие «Альфа-инвесту» недостроенные объекты. А Грефанов (был полностью оправдан в суде) заявил, что банкротство его предприятия было спровоцировано Барнаулкапстроем, а в ходе самой процедуры родственники занятых в банкротстве должностных лиц купили себе квартиры в центре по спец цене – около 300 тыс. руб.!
Так или иначе, именно Барнаулкапстрою приходится сегодня заканчивать в интересах обманутых дольщиков значительную часть объектов незавершенки, копившихся еще со времен Барнаулстроя. А исполнимость обещаний краевых чиновников о решении проблем дольщиков до конца 2014 года во многом зависит и от того, насколько власть сможет защитить граждан от появления новой партии обманутых участников долевого строительства.
Директор агентства недвижимости «Дом» Геннадий Малков не так давно высказал мнение о том, что девелоперы в Барнауле не рискнут заходить на новые участки без положенной по закону инфраструктуры. Слова эти были произнесены накануне повторных торгов на право заключения аренды под жилищную застройку квартала 2009 А в Индустриальном районе. Однако вопреки прогнозным ожиданиям г-на Малкова торги все же состоялись: победителем оказалась неизвестная в Барнауле строительная компания «Алгоритм». Среди опрошенных нами риелторов и застройщиков никого, кто был бы знаком с деятельностью этой компании, не оказалось. Значит, продавать жилье в новостройках квартала 2009 А будет на порядок сложнее, ведь наученные горьким опытом барнаульцы предпочитают иметь дело с известными компаниями с историей.
Впрочем, как выясняется, даже очень толстый послужной список в Алтайском крае более не является гарантией того, что покупатель квартиры в новостройке не окажется у разбитого корыта.
Вексель, ДДУ или ЖСК?
Закон о долевом строительстве № 214 запрещает девелоперам получать деньги за жилье до получения разрешительных документов, а также обязывает их регистрировать договор долевого участия с целью исключения двойных продаж. Но у нас в соответствии с этим законом продается не более половины квартир в строящихся домах, остальное реализуется через серые схемы. Среди наиболее распространенных моделей обходных путей – предварительные договоры купли-продажи, инвестиционные договоры, вексельные схемы и договоры переуступки права требования.
Вячеслав Ольховой. – Но законодательство наше таково, что уличить застройщика очень не просто. Они же не глупые люди. К примеру, сегодня застройщик может заключить предварительный договор только после сдачи дома госкомиссии. Но в этом случае такой договор просто не нужен! Обойти закон можно через договор, в котором привлекаемые денежные средства не привязываются к дому или квартире. Грубо говоря, вы предоставляете застройщику добровольный займ или покупаете вексель. В случае наступления неприятностей вам будет очень сложно доказать, что займ был как-то связан с недостроенным жильем. И если дольщик в случае банкротства является кредитором первой очереди, то все прочие - только после налоговиков и прочих бюджетных фондов. А между тем в Барнауле вексельные схемы достаточно популярны...
Опасность участия в схеме с инвестиционным договором хорошо продемонстрирована на примере агентства недвижимости «Соседи». Руководитель этой организации Маргарита Семенюк, по версии следствия, заключала договоры инвестирования в строительство индивидуальных коттеджей на земле, которая ей не принадлежала. А в качестве инвестиций использовала квартиры барнаульцев, которые быстро перепродавала. Итог известен: десятки пострадавших лишены единственного жилья, а до суда еще далеко. Мало того, нет никакой гарантии, что пострадавших признают именно дольщиками в соответствии с законом № 214, а не инвесторами (как следует из имеющихся у них договоров). Ведь инвестор, как известно, действует на свой страх и риск…
Чистые продажи в новостройках даже в случае регистрации в Росреестре так же не гарантируют безопасности сделки. Как произошло с депутатом Барнаульской гордумы Иваном Карповым. Они еще 16 семей официально зарегистрировали в ЕГРП покупки квартир в доме по адресу: ул. 4-я Западная, 27. Потом случайно узнали, что их пятиэтажка, оказывается, самовольная постройка, которую надлежит снести.
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) сегодня чаще всего создаются на обломках обанкроченного застройщика с тем, чтобы достроить начатое. Для этого, как правило, выбираются организация-исполнитель и контролирующий орган из числа членов кооператива. Тем не менее форма ЖСК (также предусмотренная 214-ФЗ) достаточно распространена и как изначальный способ покупки жилья, поскольку сочетает в себе накопительный и кредитный механизмы. Все вопросы работы строительных кооперативов строго регламентированы, но от таких форс-мажоров, как в случае с «ЖСК Ключ», это спасает не всегда. К тому же не так редки случаи организации ЖСК-однодневок, поэтому рекомендуем внимательно изучить историю кредитной организации, прежде чем относить туда свои деньги.
Самой безобидной моделью реализации серых схем можно назвать продажу через переуступку права требования (цессию) по договору долевого участия (ДДУ). Единственная задача таких схем – взять за покупку долевки чуть больше официальной цены. Как реализуется? По договоренности риелтора и застройщика покупателю долевки объясняют, что она уже куплена, но ее можно выкупить у дольщика через договор цессии чуть дороже. Схема, к сожалению, настолько распространенная, насколько и не удобная для привлечения ее реализаторов к ответственности. Ведь тут автоматически включается правило среднеазиатского торговца апельсинами: «хочэщь – бэри, нэ хочещь – нэ бэри».
Чего ждать в следующем году?
Тенденция к падению цен на рынке недвижимости в краевой столице уже заметна: о ней говорят и чиновники, и риелторы. Как рассказал Андрей Геттих, в следующем году в регионе планируется сдать 650–670 тыс. кв. м против 657 тыс. в текущем. То есть объемы строительства в Алтайском крае году существенно не изменятся, а по Барнаулу планы сдачи жилья в эксплуатацию чуть-чуть скорректированы в сторону уменьшения. Тем не менее спрос на жилье, а вместе с ним и цена, по мнению чиновника, будут падать.
Среди факторов, которые повлияют на снижение – не только макроэкономические (пресловутые разговоры о кризисе), но и те, которые накапливались не один год. Так, по словам управляющего группой компаний «Центр ЮСБ - Алтай» (коллекторские услуги) Романа Майзенгера, в регионе баснословный объем задолженностей по ипотечным кредитам – самый крупный в масштабах страны.
Другие факторы – опыт хождения по граблям сделок с малоизвестными застройщиками банкротство известных на Алтае строительных компаний. Заместитель руководителя крайуправления по строительству уже упоминал о мельчании строительной отрасли в регионе: на смену крупным девелоперам приходят более мелкие, малоизвестные, с меньшим запасом прочности. Соответственно, если в случае с крупным и солидным девелопером покупатель долевки мог позволить себе пойти на вексельную схему на начальных этапах рытья котлована (пока не собраны необходимые документы для регистрации ДДУ), то в какую-нибудь «буренка-строй-монтаж» деньги с такой же готовностью не понесут.
Популярность ДДУ может несколько снизиться в связи со вступлением в силу закона об обязательном страховании долевого строительства. С одной стороны, инициатива законодателей защищает дольщиков, но с другой – все понимают, что получить страховую выплату будет крайне сложно, а цена ДДУ (разбавленная страховкой) может увеличиться весьма значительно.
Сами риелторы надеются избежать в наступающем году затишья на рынке. Зато они ждут принятия закона о профессиональных саморегулируемых организациях (СРО). В минувшем году этот закон не прошел первое чтение и был отправлен на доработку, так что шансы на принятие в 2014 году у него есть. Большинство крупных агентств недвижимости к этому подготовились заранее, организовав несколько СРО арбитражных управляющих. Есть надежда, что после принятия соответствующего закона так называемые черные риелторы наконец-то окажутся вне закона, что, безусловно, защитит потенциальных участников сделок с недвижимостью от вышеобозначенных проблем. А заодно и сократит объем серых и черных сделок на рынке недвижимости краевой столицы. Со слов Вячеслава Ольхового, обязательно должна быть прописана страховка ответственности риелтора, которая сегодня организуется только в добровольном порядке и далеко не всеми агентствами.
– В договорах риелторов-членов СРО НП «Алтайская Гильдия Риелторов» строка о страховании гражданской ответственности с возможностью возмещения покупателю возможного материального ущерба внесена в форму договора. Конечно, всегда будет определенный процент неосторожных потенциальных покупателей, которыми обязательно воспользуются нечистые на руку дельцы. Но большинство уже осознает, что, покупая недвижимость, оперирует серьезными деньгами, а значит, риск необходимо сократить максимально.
Константин Ганов.