Цена
от до руб
Площадь
от до м²
/************************************/
Комнат:
  • Студия
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5+
Расширенный поиск

Предложений в базе: 2 372

Коммунизма на рынке недвижимости Алтая не ожидается

30.07.14 0:00

Марина Ракина:

Коммунизма на рынке недвижимости не ожидается


Президент Союза риэлтеров Барнаула и Алтайского края (СРБ) Марина Ракина

Президент Союза риэлтеров Барнаула и Алтайского края (СРБ) Марина Ракина в интервью журналу «Алтайская Стройка» ответила на самые острые и актуальные вопросы, связанные с современным рынком недвижимости, и рассказала о готовящейся модернизации СРБ.

 

СПЕКУЛЯНТ ИЛИ ИНВЕСТОР?

- Не так давно обсуждалась очередная законодательная инициатива по установлению налогового заслона перед спекулянтами недвижимостью. И выводы звучали неутешительные: все подобные инициативы ухудшают положения застройщиков, но к ожидаемым результатам не приводят. Какие меры, на ваш взгляд были бы наиболее эффективными?

- Мне очень трудно прогнозировать государственные инициативы ограничительного характера и их последствия, поскольку строительный рынок по большому счету свободный. В идеале я, конечно, ратую за то, чтобы площадки застройщикам предоставлялись с уже подготовленной инфраструктурой, чтобы суммы арендной платы на землю не были такими астрономическими, как сегодня, чтобы была возможность более прозрачного предоставления земельного участка. И мы надеемся, что те изменения, которые вступят в силу с 1 января 2015 года в Земельный кодекс, позволят изменить взаимоотношения строительного рынка и государства в сторону большей доступности и прозрачности.

Самым лучшим решением этой проблемы, как бы ни странно это звучало, могла бы стать монополизация строительной отрасли в руках государства, как было при коммунизме. В этом случае вопросы по урегулированию цены и предоставлению коммуникаций решались бы в рамках плановой системы. Но у нас в стране все идет в обратном от коммунизма направлении, в сторону приватизации и разгосударствления. Поэтому здесь отношения налаживать можно через какие-то соглашения между сообществом строителей и правительством, а также через тесную работу с цивилизованным риэлторским сообществом, которая даст основу для влияния на рынок недвижимости…

Ведь если разобраться, из-за чего возникает такое явление, как инвесторы, которых вы называете спекулянтами. Каждый застройщик имеет определенный круг инвесторов, которые предоставляют ему необходимый объем средств для начала строительства. Взамен инвесторы получают пару-тройку подъездов с квартирами с 1 по 8 этажи. А когда дом построен, эти квартиры выставляются на продажу по цене, которая значительно выше изначальной.

- Но каким образом риелторское сообщество могло бы решить эту проблему?

- К нам, риэлторам, не приходят люди, которые говорят: «Я хочу купить у застройщика подъезд». К нам обращаются с тем, чтобы продать однокомнатную хрущевку и купить с доплатой «двушку», к примеру. То есть мы решаем по большей части проблемы простых людей. А теперь представьте: у застройщика продажами квартир занимается несколько человек, в то время, как риэлторское сообщество представлено многотысячной армией, каждый из «солдат» которой работает прежде всего со своими частными клиентами. И мы можем привести этих клиентов к застройщику на любом этапе строительства, что избавит строителей от необходимости демпинговать в пользу своих традиционных инвесторов.

У нас есть реальный опыт работы с новосибирской компанией «Сибакадемстрой», которая ведет строительство жилья во многих городах Сибири. И у них идет работа, которую можно назвать антиинвесторской. В том формате, что на нуле они не демпингуют. Цена выставляется настолько адекватная, что инвестору просто неинтересно вкладывать в это жилье, ожидая какой-то большой маржи. То есть по окончании строительства цена на конкретную квартиру вырастает не в три а, условно говоря, в полтора раза.

- Пытаетесь вести подобную работу с алтайскими застройщиками?

- Я бы рекомендовала изначально нам с застройщиками все-таки задружить, наладить взаимовыгодную и прозрачную систему взаимодействия. Чтобы мы друг друга знали в лицо. Чтоб застройщик не шарахался от риэлтора и не говорил, что они, мол, только телефоны забивают своими звонками с вопросами о том, где какая квартира. На самом деле мы не говорим о том, чтобы нам дали квартиру, а мы бегали и продавали ее. Мы говорим о том, что выучим наизусть каждый дом, со всеми планировками и ценами. Чтобы не звонить застройщикам с вопросами типа какое окно на какую сторону выходит. А в результате действующая «армия» риэлторов будет приводить уже готовых клиентов на покупку определенных квартир, с деньгами, сертификатами, выглаженными сделками и готовыми цепочками. И сроки работы с клиентами у застройщика сократятся в разы.

Пока же такого системного взаимодействия со всеми нет, мы, как риэлторы, в лучшем случае можем ручаться за тех застройщиков, кого знаем лично. У СРБ уже создана рабочая группа по взаимодействию с застройщиками, и один из ее членов прямо сказал, что когда клиент приходит с желанием приобрести долевку в строящемся доме от неизвестного ему застройщика – он переубедит его в пользу знакомого строителя либо порекомендует брать жилье на вторичном рынке, потому что ответственный риэлтор не может рисковать деньгами своего клиента.

Таким образом, взаимодействие застройщика и риэлтора выгодно прежде всего застройщику. Если подобная практика станет частью какого-то общественного договора или даже государственной политики, то больший процент жилья будет уходить в люди, а не инвесторам.

- Что мешает?

- Когда мы впервые рассказали об этом на форуме сбербанка – реакция со стороны застройщиков была крайне молчаливая. Некоторые заявили, что им и так хорошо. Полагаю, причина в том, что от нас пока инициативы и презентации недостаточно. А с другой стороны, может быть определенное предубеждение по отношению к нам у самих застройщиков. Пока только компании «Селф» и «Строительная перспектива» предложили нам взаимодействие, и с них мы начнем процесс, который станет примером для других.

Еще раз повторю: необходимо прорабатывать именно совместную систему работы, чтобы не быть конкурентами на этом рынке. Лучше действовать совместно и объединяться, нежели рвать свой кусок и тащить его в свою нору.

 

НОВАЯ МЕТЛА

- А вы не пытались оформить свои благие пожелания в законодательную инициативу?

- У нас (у сообщества риэлторов России) есть проект закона о риэлторской деятельности. Он уже был один раз представлен в Госдуму и его отклонили со словами: «господа риелторы, вы разберитесь сами, чего хотите от нас и от этого рынка». А все, что мы хотим – это цивилизованный и прозрачный рынок недвижимости. Союз риэлторов Барнаула уже сделал первые шаги к такому рынку: мы – одни из немногих в России имеем добровольную саморегулируемую организацию, а проектом закона о риэлторской деятельности предусмотрено обязательное вхождение в СРО. Поэтому на уровне Российской гильдии риэлторов и мы как члены национального совета этой организации прорабатываем этот момент и пошагово двигаемся к повышению профессионального уровня и сертификации риелторов. В Алтайском крае обучаются риелторы на базе Академии экономики и права и АКИПКРО, и мы уже выпустили 4 группы. Эти специалисты обладают уникальным сертификатом Российской гильдии риэлторов, входят в специальный реестр и это можно проверить на сайте Российского союза риэлторов. То есть за каждого из них Российская гильдия риэлторов несет серьезную репутационную ответственность.

- А помимо обучения какие-то иные новшества в работе СРБ с вашим приходом появятся?

- В Рамках СРБ, который работает достаточно давно, тесным сотрудничеством с различными институтами мы начали заниматься сравнительно недавно. В частности, мы стали членами общественного совета при Росреестре. Работаем над тем, чтобы занять место в общественных советах по предпринимательству и строительству при губернаторе Алтайского края. Делается это для того, чтобы нас услышали и мы могли найти взаимоудобную связь. Рынок недвижимости будет только тогда цивилизованным, когда все его структуры будут взаимодействовать, а не чернить друг друга.

Особо отмечу, что на сегодняшний день достигнуты договоренности по улучшению взаимодействия между Союзом риэлторов Барнаула и Кадастровой палатой: после соответствующих рабочих встреч мы помогаем друг другу улучшать качество предоставляемых услуг.

- Есть какая то доктрина, основная идея, в векторе которой вы действуете?

- Есть концепция развития Союза риэлторов Барнаула. К счастью, сегодня она совпадает с государственной идеей по улучшению качества предоставляемых услуг. В частности, своя программа по улучшению качества есть и у Росрееста.

- Можете обозначить наиболее существенные и революционные разделы из этой концепции?

- Ничего революционного. Главное – доступность, принцип «единого окна». В рамках реализации этой концепции в некоторых агентствах СРБ клиент на месте может получить полный комплекс услуг, начиная от знакомства с будущим жильем и заканчивая услугами выезда Кадастровой палаты к заявителю, чем мы активно пользуемся. В результате клиенты могут в нашем же офисе сдать и получить документы о госрегистрации, что очень удобно. Кадастровой палате очень важно знать мнение людей и перенаправить их поток в МФЦ. На сегодняшний день мы знаем, что к 2018 году 90% госуслуг будут отрабатываться через многофункциональный центр. Хотим мы этого или нет, но к этому следует быть готовыми. Кроме того, у нас достаточно тесная работа с банками. Клиент, приходя к нам в офис, подает заявку на кредит и пока пьет чай или кофе, мы все одномоментно оформляем.

- С какими другими новыми формами работы СРБ мы познакомимся в ближайшее время?

- Формат работы у нас меняется не так быстро, как хотелось бы. Это связано с экономической составляющей: у СРБ не так много денег, чтобы самостоятельно проводить крупные мероприятия. А с другой стороны, сильно мешает зашоренная ментальность, когда все новое воспринимается как нечто непонятное и совсем ненужное. Встречаясь с риэлторами некрупных агентств недвижимости, я часто слышу: «Вот мы делаем одну-три сделки в месяц, и нам хватает». Но большинство из нас все-таки понимает, что прогресс неизбежен, появляются новые технологии, усиливается конкуренция. Ведь если разобраться, то рынок сегодня настолько доступен, что каждый человек, просто сидя дома может стать «риэлтором» и даже найти себе клиентов (за судьбу которых я не ручаюсь)! Человек, который хоть раз в жизни сделал одну сделку, уже считает себя специалистом начального уровня, готовым зарабатывать миллионы. Хотя на самом деле это очень кропотливый труд, плюс личная персональная ответственность за средства клиента. Средства, которые порядочный риэлтор не имеет право подвергать даже минимальному риску: клиент должен быть защищен со всех сторон.

В связи с этим с сентября у нас начинает работать учебный центр, который сами журналисты назвали «Школой риэлтора».

 

ДЕМИДОВА АГЛОМЕРАЦИЯ

- Как известно, проект Барнаульской агломерации уже одобрен на федеральном уровне, из-за чего даже по признанию Анатолия Кропова (исполнительный директор ассоциации «Барнаульская агломерация») земля на ее территории существенно подорожала. Насколько в ходе реализации данного проекта изменится работа СРБ?

- Мы уже начали работать с районами и другими городами. В частности, не так давно проходила встреча с риэлторами в Новоалтайске. Такие филиалы действуют в Заринске, Белокурихе, Бийске и Горно-Алтайске.  В ближайших планах охватить Камень-на-Оби и Рубцовск. Если же говорить об агломерации, то ряд агентств недвижимости, работающих в Новоалтайске, работают не только с городским, но и с сельским жильем в близкорасположенных селениях, а также с земельными участками.

- Вы наверняка помните, как в феврале «Алтайские строители» предостерегали от опасности строительства домов, состоящих из одного только малогабаритного жилья: звучали слова о вероятности превращения их в социальные бомжатники и гарлемы. Между тем компания «Партнер» в рамках проекта Барнаульской агломерации ведет комплексную застройку, которая будет представлена в основном доступным малогабаритным жильем. Очевидно, что такое жилье считается ликвидным и оно не будет залёживаться, но какова, по-вашему мнению, социальная судьба этого комплекса?

- В наших городах, так уж сложилось исторически, есть микрорайоны, считающиеся благополучными и менее благополучными. Но подобная градация, на мой взгляд, сегодня уже не оправдана. Действительно, есть менее инфраструктурные территории, есть и преимущественно состоящие из малосемеек. Но благополучность той или иной территории зависит от самих людей или от управляющей компании, которая на самом деле может очень много. Малогабаритное жилье в качестве стартового сегодня чаще всего приобретают молодые семьи, которые имеют на это средства. Они, как правило, активны, аккуратны и благополучны и, перемещаясь в более просторное жилье, оставляют за собой полный порядок. Для таких же аккуратных и благополучных. Все мы помним лихие 90-е, когда стены в подъездах были расписаны разными словами, на всех перекрестках стояли пивнушки без туалетов, из-за чего туалеты устраивались в подъездах. Сегодня и государство, и сами граждане очень много делают для того, чтобы была чистота и порядок. Я вижу очень много недвижимости, слежу за судьбой некоторых домов и могу сказать, что улучшения заметны. К примеру, в одном очень старом доме, который еще пленные японцы строили, на одной площадке может находиться квартира с пластиковыми окнами и металлической дверью, и другая, с деревянной обшарпанной дверью, треснувшими окнами. Но таких квартир даже в самом отдаленном районе города все меньше. Чего уж говорить о новых домах, где порядочная управляющая компания не позволяет разбрасывать мусор и пить пиво на лавочках. Пример из недавней истории: кто бы мог подумать, что управляющая компания «Жилищная инициатива» сможет создать такую удобную среду, жить в которой одно удовольствие. Люди туда стремятся попасть, потому что там порядок: никаких подростков с пивом на лавочках, никаких надписей на стенах и детские площадки никто не ломает. Я сама жила в таких кварталах и могу сказать, что подобная атмосфера в новостройках полностью зависит от управляющей компании, при этом является лучшей рекламой дальнейшей деятельности как УК, так и ее учредителя в лице застройщика. И если компания «Партнер», проект которой рассчитан на много лет, заинтересована в его перспективности, у «Демидов-парка» будет очень хорошая управляющая компания.

- Одно из опасений, которое сегодня все чаще звучит в связи с появлением на территории Барнаульской агломерации доступного жилья – квартиры, предлагаемые по цене менее 35 000 за кв. м, – первый признак потенциального мошенничества. Кому как не вам хорошо ориентироваться в ценах на недвижимость и понимать, насколько это может соответствовать действительности.

- С одной стороны, подобные опасения понятны, но с другой – всегда следует смотреть, на какой площадке и с использованием каких технологий ведется конкретное строительство. Может, условно говоря, у этого застройщика земля в собственности уже лет 10, на площадке есть все коммуникации, стоит трансформаторная подстанция, строители используют существенно удешевляющие процесс возведения жилья технологии да еще и каких-то не очень дорогих рабочих. То есть сомневаться надо всегда - при любом застройщике и при любой сделке необходимо проверять и перепроверять, запрашивать документы. С 1 января 2014 года застройщик обязан страховать свою ответственность перед дольщиками. И если человек  желает купить квартиру, у которой цена несколько ниже среднестатистической на рынке, он должен как минимум проверить документы. Есть надзорные органы, которые выдавали разрешительную документацию, есть страхование, есть Росреестр, где подавались документы на регистрацию долевок, есть возможность проверить проектную декларацию на сайте. Есть, наконец, рекомендации профессионалов, которые могут поручиться за строителя, если тот на рынке давно и за ним не было серьезных нарушений.

 

КРЕН В СТОРОНУ ЗЕМЛИ

- Статистика последних лет показывает уверенный рост объемов малоэтажного домостроения. Насколько эта тенденция заметна вам как риэлтору?

- Еще как заметна! Я очень радуюсь, что это люди делают. Правда, купить земельный участок в пригороде Барнаула за небольшие деньги уже невозможно и поэтому наши уважаемые клиенты стараются сэкономить деньги, приобретая более доступную землю. Меня вообще поражает, что на территории нашего государства и Алтайского края при наличии таких огромных площадей земельного формата цена за участок у нас начинается от 300 тыс. рублей и заканчивается миллионами. Я очень ратую за то, чтобы наконец-таки администрации г. Барнаула и Алтайского края дали возможность людям выделить определенный участок земли, где они могли бы построить свое основное загородное или второе жилье. Мы ведь по корням все аграрии, мы отсюда родом и в нас существует это желание в земле копаться. При этом хочется, чтобы наши дети росли в экологически чистой среде с нами, чтобы не засовывать их в лагеря, которые разваливаются. Я очень обеспокоена тем, что объектов для детского отдыха у нас в Алтайском крае очень мало. Хотя наш регион обладает такими уникальными природными ресурсами, такими озерами и лесами… Поэтому загородное жилье, малоэтажное строительство, конечно же, нужно продвигать и развивать. Главным образом, через развитие инфраструктуры, чтобы человек мог вечером после работы приехать, полить цветочки, посидеть на травке, в баньку сходить, а утром вернуться на работу отдохнувшим и с хорошим настроением. И чтобы это не было на расстоянии десятков километров…

Но получается, что мы должны либо в дачном садоводческом хозяйстве участок покупать, где они относительно готовые и недорогие, но при этом инфраструктура не позволяет охранять дом, а зимой часто нет ни воды, ни света. Либо я должна за великие деньги покупать земельный участок, потом тратить кучу денег на строительство и охрану. Как один из положительных примеров решения инфраструктурных вопросов на земле – Фирсова Слобода, спасибо им большое! Но цены там для простого человека все-таки высоковаты.

- Что же, на ваш взгляд, мешает?

- В теории можно сделать поселок с инфраструктурой, но доступный для среднестатистического жителя Алтайского края. Для этого нужна политическая воля руководства. Сегодня основные силы брошены на восстановление малоэтажных строений после паводка, но когда эта кампания завершится, нужно будет ставить вопрос о развитии доступной малоэтажки.

- Насколько обсуждаемая нами тенденция развития малоэтажки связана с оканчивающейся в следующем году дачной амнистией?

- На моей практике гораздо больше тех, кто, приобретая участок, не знает про дачную амнистию, чем тех, кто покупает специально под амнистию. Многие из приобретающих участок и берущихся за строительство приятно удивляются, что могут до марта следующего года узаконить загородное жилье по упрощенной схеме.

Полагаю, что основная причина роста спроса и увеличения объемов малоэтажного домостроения связана с форматом поколения. Поколения тех, кто уже вырос из студенческого возраста, создал семью с одним-двумя детьми (у нас рост рождаемости заметен). Многие молодые семьи живут в одно-двухкомнатных квартирах и отсюда возникает желание иметь свою дачу или второе, летнее жилье. Это, как правило, люди со средним и чуть выше среднего достатком. И если наши родители из 90-х перешли в дачное садоводство, то мы, их дети, уже видим формат возможности нового жилья не для выращивания помидоров и картошки, а для комфортной жизни и отдыха. Как сказал один из моих знакомых, который не так давно приобрел загородную недвижимость: «Я в коттедже на земле хочу жить в 40 лет, в 60 мне это уже будет не нужно».

То есть пока мы активны и молоды,  нам очень хочется реализовывать свою энергию в строительство, в облагораживание своего участка.

Подготовил

Константин Ганов.