Цена
от до руб
Площадь
от до м²
/************************************/
Комнат:
  • Студия
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5+
Расширенный поиск

Предложений в базе: 2 136

Лучше - в старом доме! Или в новом?

27.01.15 1:00

Плюсы и минусы новостроек и старых микрорайонов. Где комфортнее жить и как безопасно купить квартиру.

С чего начинается выбор квартиры? Первый шаг – решить для себя, в новостройке ты хочешь жить или в «старом» доме. Покупателей можно условно разделить на две категории: одни категорически против новостроек, считая, что в них уж очень много минусов в сравнении с вариантами на вторичном рынке, другая категория граждан и слышать не хочет о «вторичке», о заселении в квартиру, где до него кто только ни жил и непонятно как содержал жилье.

В массе своей многоэтажные дома сегодня строятся на принципах долевого участия. То есть на деньги будущих новоселов. В этом первый минус в сравнении с выбором квартиры на вторичном рынке. За квартиру в новостройке заплатил – жди, пока дом построят. И совсем не факт, что если застройщик пообещал сдать дом за год-полтора, обещанного не придется ждать три года. А то и вообще - столкнуться с долгостроем.

Поэтому нужно грамотно заключать договор долевого участия, и это лучше поручить юристу. Немногие, к примеру, знают, что, начиная с 2014 года, застройщики обязаны страховать свою ответственность (то есть обязательство построить дом и вручить дольщикам ключи от оплаченных ими квартир). В договоре должно быть прописано, что данное требование законодательства застройщиком выполнено (тогда в случае, скажем, банкротства строительной компании страховая компания выплатит вам всю выплаченную застройщику сумму). Юрист проверит все необходимые документы застройщика, выяснит его репутацию. Случаи банкротства или того хуже - мошенничества, к сожалению, исключать нельзя.

На «вторичке» проще: выбрал район, определился с ценой, пришел, осмотрел каждый сантиметр и если все устраивает - купил, вселился. Риска потерять деньги практически никакого, если ты действуешь через опытное агентство недвижимости.

Однако выбор планировок в домах 10-15-30-летней давности постройки уступает количеству вариантов в новых домах. Кроме того, в новостройке можно заказать планировку на свой вкус, практически какую хотите, так как многоэтажки сегодня строят преимущественно монолитные или каркасно-монолитные, с большим простором для фантазии дизайнеров-планировщиков. Кстати, построенные еще в советское время типовые многоэтажки не отличаются просторностью кухонь и санузлов, в то время как сейчас тема комфорта проживания учитывается – как строителями, так и покупателями - в значительно большей степени.

Коммуникации – тоже очень важный вопрос. В «советских» домах коммуникации по большей части сильно изношенные, а электропроводка зачастую не рассчитана на многократно возросшую нагрузку. В новостройках все, соответственно, новое, в том числе и электропроводка выдержит современные нагрузки.

К плюсам новостроек можно отнести и юридическую чистоту квартиры. Свои квадратные метры вы получаете непосредственно от застройщика или воспользовавшись услугами авторитетного в городе агентства недвижимости. На вторичном рынке можно, по неопытности, нарваться на ситуацию, когда уже после покупки квартиры выясняется, что в ней «остался» прописан еще кто-то. Ведь эта квартира наверняка не один раз переходила от одной семьи к другой. Решить такие проблемы в свою пользу очень сложно даже в суде.

К минусам новостроек можно отнести тот факт, что ремонтные работы в таком доме будут идти без перерыва не меньше года: новоселы начнут обживаться, перестраивать-переделывать, кто-то раньше начнет сверлить вам мозг, кто-то позже, но будут практически все (собственный ремонт негативных эмоций и головной боли, как правило, не вызывает). В общем, насладиться тишиной в своей квартире у вас еще долго не получится.

Стоимость жилья на вторичном и первичном рынке примерно одинакова (при равных условиях относительно престижности района, квадратуры жилья, типа дома) – если это жилье выставлено на продажу. Но с учетом, опять же, что почти все новостройки сегодня – это долевки, квартиры в них существенно дешевле, если вы покупаете их на этапе проекта, котлована, первых этажей (это уже подороже). Процентов 30 таким образом сэкономить можно. К тому же зачастую квартиры в домах сдаются без отделки – ни тебе отштукатуренных стен, ни ванны с раковиной, ни нормального пола и потолка. Вариант «без отделки» - еще дешевле, а потому более доступен. Вкладывать средств придется еще немало, но делать это можно будет постепенно, по мере возможностей. 
Одним из главных минусов кварталов новостроек многие считают их неблагоустроенность, отсутствие транспортной и социальной инфраструктуры – асфальтированных дорог, магазинов, детских садов, школ, поликлиник. На выбор также влияет удачное месторасположение дома: новые дома, если это не результат точечной застройки, возводят обычно в спальных районах на выселках.

Еще один важный фактор, влияющий на решение покупателя – качество дома. Речь идет и о типе здания, его конструктивных особенностях, материалах, из которых сделаны внешние и внутренние стены, полы и потолки. От качества материалов зависит, насколько теплой будет ваша квартира зимой и насколько хорошо вам будет слышно все, что происходит в квартирах соседей. Пытаясь сэкономить, строительные компании нередко используют более дешевые строительные материалы. Например, вместо пустотных панелей перекрытия (полы-потолки) используют монолитные. Тогда как пустотные панели – хороший вариант шумоизоляции. 

Что еще надо знать

В-первых, в новостройках, как правило, кроме обычного пассажирского лифта предусмотрен и грузовой. Вам не придется тащить на себе пианино на 9-й этаж. На «вторичке» такое – редкость. Во-вторых, в новых домах стоят стеклопакеты, балконы и лоджии застеклены. На «вторичке» тоже многие установили пластиковые окна (хотя и далеко не везде), с остеклением балконов и лоджий похуже, да и не всякому покупатели понравится кустарное остекление – еще с тех времен, когда стройматериалы были в большом дефиците. В-третьих, в новых домах уже установлены приборы учета воды, в «старых» - не факт. В-четвертых, большая проблема старых дворов – отсутствие мест для парковки. В новых дворах они, как правило, предусматриваются. По крайней мере, место под них. В-пятых, построенный дом обязательно даст усадку. Этот процесс может занять 5-7 лет, пока все ни устаканится. И если здание построено с технологическими нарушениями и из материалов не самого лучшего качества, вскоре появятся трещины, а то и вовсе дом может «поплыть». А вы уже дорогой ремонт сделали. Придется раскошеливаться по новой. У «старой» многоэтажки это уже в прошлом, к настоящему времени проблемы наверняка устранены, а если нет – это заметно. В-шестых, в старом жилом фонде большая часть квартир получена в свое время «от государства». Квартиру в таком доме вы можете купить вместе с соседями, нередко весьма специфическими – скопищем вредных старушек, которые будут навязывать вам свои порядки («у нас так принято»), алкашами и прочими социально неблагополучными элементами. В случае с новостройками этот риск сведен к минимуму. Квартиры покупают люди с достатком, чаще достаточно молодые, семейные. В-седьмых, если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, следует обратить внимание на наличие перепланировки. Как правило, она незаконна. И если продавцу каким-то образом удастся избежать с этим проблем при оформлении сделки, для вас эта проблема может встать в полный рост.

Недостатки в новой квартире

С самого начала долевого строительства будущий собственник квартиры знает ее номер и этаж, на котором она будет находиться. Знатоки советуют время от времени посещать стройку, осматривать как дом целиком, так и свою квартиру на предмет возможных дефектов. После подписания акта приемки-передачи дома добиваться устранения неполадок будет сложно. Дефекты могут возникнуть из-за низкой квалификации строителей, нарушения проектной документации, по многим причинам. Наиболее распространенные дефекты, по словам опытных ремонтников, - некачественно установленные оконные и дверные блоки, водопроводные и канализационные трубы, инженерные коммуникации. Осматривая квартиру, необходимо тщательно осмотреть места соединений коммуникаций. Обратите внимание на стены, особенно несущие – в них могут быть неровности, что в дальнейшем может привести к трещинам и деформации.

Закон № 214-ФЗ устанавливает пятилетний срок гарантии на здание и квартиры в нем. Если квартира продавалась с отделкой – на качество отделки тоже. Как поступать, если вы обнаружили дефекты после заселения? Следует вызвать эксперта, чтобы он составил дефектную ведомость, вписав в нее все выявленные недоделки. Затем – составить претензию и направить ее застройщику заказным письмом. Законом о защите прав потребителей установлен 45-дневный срок устранения строителями недостатков. Если застройщик не признает за собой вины, остается идти в суд. Гражданским кодексом за покупателем жилья закреплено право выбрать один из трех видов исковых заявлений. Первый – с требованием устранить недоделки, второй – уменьшить указанную в договоре долевого участия стоимость квартиры либо третий вариант – оплатить ремонт, который уже сделал владелец квартиры. Обмен бракованной квартиры на другую законом не предусмотрен. Но подать в суд иск о возврате денег покупатель имеет право, если у него на руках будет доказательство того, что исправить дефект невозможно.

Перед покупкой квартиру надо почистить

Перед оформлением сделки необходимо проверить квартиру на юридическую чистоту. Лучше это делать не самому, а доверить специалисту, который знает все тонкости и нюансы этой сложной процедуры. Проверить нужно правоустанавливающие документы, сведения о прописанных в квартире гражданах, историю предыдущих сделок с квартирой, наличие решений опекунских советов, дееспособность участников предыдущих сделок, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В отличие от квартиры в новом доме квартира на вторичном рынке недвижимости может оказаться с обременениями. Которые, по возможности, следует снять или отказаться от сделки.

Какие встречаются обременения? Во-первых, в квартире могут быть прописаны другие люди, кроме собственника жилого помещения. И несмотря на то, что прописка эта не дает им права на собственность, проблемы могут возникнуть в случае отказа «иных лиц» в добровольном порядке съехать с квартиры. Хоть и нет у них прав оставаться, а попробуй выкури.

Во-вторых, владельцем продаваемого жилья может оказаться лицо, признанное недееспособным. И когда к нему вернется дееспособность (такое случается), он может заявить, что не ведал, что творил. Закон встанет на его защиту. Так же и в случае, если продавец – несовершеннолетний (а сделка совершается от лица опекуна). Достигнув совершеннолетия, бывший собственник сможет оспорить в суде факт продажи. Заявив, например, что вынужден был переселиться в более худшие жилищные условия. В-третьих, квартира может находиться в залоге по кредиту. Продавец по-хорошему должен бы заявить об этом, но некоторые сей факт скрывают. И однажды к новому, ничего не ведающему владельцу, могут заявиться судебные приставы с намерением выселить его.

Что вперед – деньги или стулья?

В момент оформления сделки купли-продажи и передачи денег рискуют обе стороны – и продавец, и покупатель. Если сначала идет регистрация сделки – есть риск, что покупатель не заплатит. Если стороны условились, что сначала оплата, потом регистрация – рискует уже покупатель. Квартира может уже быть отдана в залог. Исключить риски можно, если на время оформления сделки передать деньги на хранение проверенному агентству недвижимости или оставить в банке на специальном депозитном счете. Продавец получит деньги, если предъявит доказательство, что сделка состоялась.

Схемы обмана:

Мошенники очень изобретательны, поэтому всегда следует держать ухо востро. Обмануть могут, например, так. Человек продает вам квартиру, после чего подает в суд заявление о признании сделки недействительной. Основания в этом случае на самом деле имеются. По суду квартира возвращается владельцу, а деньги – покупателю. В чем, спросите, здесь мошенничество со стороны продавца? В том, что по суду покупателю возвращается сумма, указанная в договоре купли-продажи. Как правило, она существенно меньше реальной, так как стороны так договорились, чтобы поменьше заплатить налогов. Но такой способ обмана – палка о двух концах. Покупатель ведь тоже может упереться и заплатить только ту сумму, которая «по взаимному решению» указана в договоре.

Обмануть могут и таким способом. Человек продал вам квартиру, но отказывается выселяться, мотивируя свое решение тем, что у него неожиданно изменились обстоятельства и переезжать ему оказалось некуда. Иногда суд выносит решение в пользу бывшего владельца. Однако тут выясняется, что несчастный уже промотал полученные за квартиру деньги. Нет, он не отказывается возвращать всю сумму, но сможет только частями, из зарплаты. А зарплата – копейки. Или вообще нет постоянной работы. Такой возврат может растянуться лет на сто.

Третий вариант – одновременная продажа квартиры нескольким покупателям. У жуликов это получается, если им удается провернуть всю операцию в течение дня: у трех нотариусов заверить три разных договора купли-продажи с тремя разными покупателями, со всех взять деньги и исчезнуть. При таком раскладе покупателем станет тот, кто – по счастливой случайности - первым зарегистрирует договор.

Квартиру вам могут продать и по подделанным документам, да еще и чужую. Это четвертый способ обмануть доверчивого покупателя. Продают обычно квартиру, которую незадолго до этого сняли. Для того, собственно, и сняли, чтобы была возможность выдать себя за хозяина. Получив с горе-покупателя деньги, мошенники покидают съемную квартиру в неизвестном направлении.

Но и это еще не все, на что горазды преступники, промышляющие на рынке недвижимости. В их арсенале есть способ мошенничества с неприватизированными квартирами. Мошенники предлагают владельцу (ответственному квартиросъемщику) сдать им квартиру в аренду на очень выгодных для хозяина условиях – за хорошие деньги и на длительный срок. Причем вся сумма выплачивается сразу. Задача преступника – выманить у человека паспорт. Далее просто: квартира приватизируется подставным лицом, но по настоящему паспорту. После чего продается. Естественно, прежнего владельца в известность не ставят.

Как не попасть впросак

1. Покупка квартиры, полученной ее продавцом в наследство, таит в себе немалый риск. Предстоит получить согласие всех наследников, в том числе живущих за границей, а также внебрачных детей. Это весьма проблематично. Хорошо, если все «на виду». Но если объявится неучтенный наследник, у вас возникнут крупные проблемы.

2. Если продаваемая квартира была куплена продавцом в период брака, потребуется получить нотариально заверенное согласие второй половины. Чтобы исключить для того возможность оспорить сделку в суде в течение года.

3. Если выяснится, что в ходе приватизации жилья были нарушены права несовершеннолетних жильцов, у покупателя возникнут проблемы. Дело в том, что при оформлении квартиры в собственность несовершеннолетние должны были быть включены в число собственников. Стало быть, имеют право оспорить сделку. В этом случае следует обратиться к грамотному юристу – варианты выхода из ситуации существуют.

Андрей Воронов