Расплата за инвестиции: владельцы памятников архитектуры ждут освобождения от налога на имущество

Восстановленное здание обретает не только новый вид, но и новую кадастровую стоимость: вместе с ней кратно растет и налоговая нагрузка

В стране обсуждают возможность отменить имущественный налог на объекты культурного наследия (ОКН) всех уровней. Опрошенные алтайские предприниматели, имеющие опыт реставрации старинных зданий, давно ждут такого решения, пишет издание «Толк». По их словам, собственник и так несет огромные затраты, но вместо благодарности за улучшение облика городов получает новые обязательства.

Что говорят предприниматели

О проблеме растущего налогового бремени после реставрации ОКН рассказал бийский предприниматель Виктор Долгов. Совместно с партнерами он восстановил два исторических здания наукограда - аптеку Горбунова и пассаж Клевцова. По словам бизнесмена, власти Бийска предлагали им забрать под свое крыло и многострадальный пассаж купца Фирсова, который мэрия безуспешно пытается продать уже много лет. Однако расчеты показывают, что такая ноша будет финансово непосильной. 

«Нам его не потянуть - не наш уровень. Это сейчас этот объект рубль стоит, а когда его восстановишь - он будет стоить, по моим оценкам, миллиард. А с миллиарда нужно будет заплатить налог на имущество - 2% в год. Это 20 миллионов, или почти 2 миллиона в месяц! Представляете, какая должна быть у него окупаемость? Это нереально вообще», - поясняет Виктор Долгов.

Собеседник подчеркнул, что владельцы ОКН и так несут огромные расходы на их восстановление и содержание.

Владелец бывшего универмага Сухова на ул. Мало-Тобольской в Барнауле Евгений Лишин добавляет, что после окончания восстановительных работ у собственников, как правило, остаются кредитные обязательства, которые требуют приоритетного погашения.

Кроме того, рынок аренды коммерческой недвижимости переживает не лучшие времена, и высокие налоги только вредят предпринимателям, соглашается глава отраслевого союза края Юрий Фриц. 

«Это антиинвестиционная норма. Ну ведь нелепость - вкладывать в объекты недвижимого имущества средства, чтобы потом получить новую кадастровую стоимость и, соответственно, увеличение налогов. Я знаю предпринимателей, которые отдают на налоги на имущество и землю до 50% от валового дохода. А сейчас, когда «валится» арендный рынок, предприниматели покидают торговые центры и другие арендуемые объекты - ситуация вообще заходит в тупик. Мы можем столкнуться с волной банкротств в этой сфере. А ситуация с объектами культурного наследия еще более ярко выражена».

Сам Юрий Фриц в данный момент инвестирует в восстановление двух барнаульских памятников архитектуры - богадельни купца Пуртова на ул. Пушкина и школы им. Тургенева на ул. Аванесова. По его словам, после завершения работ кадастровая стоимость объектов может вырасти в десятки раз. Нередко такие ситуации приводят предпринимателей к затяжным судебным спорам, напомнил собеседник.

Как работает налогообложение

По действующему законодательству, от налога на имущество освобождены только объекты культурного наследия федерального значения. Памятники регионального уровня облагаются по ставке 2% от кадастровой стоимости.

Ее величина пересматривается не сразу после завершения реставрации, а по обычному графику: переоценка объектов недвижимости производится в стране каждые 4 года. Очередная «ревизия» сооружений капитального строительства в Алтайском крае будет производиться в 2027 году.

Есть ли какие-то льготы

Вместе с тем, собственники зданий с охранным статусом в Алтайском крае могут воспользоваться льготой, которую в 2022 году утвердили в регионе по инициативе бизнес-омбудсмена Андрея Осипова.

Ее суть состоит в том, что управление по предпринимательству в течение пяти лет попросту не включает отреставрированные ОКН в перечень объектов, налог на который исчисляется от кадастровой стоимости. 

«Налог на имущество существует, но он исчисляется из остаточной стоимости, а не из кадастровой <…>На самом деле немногие регионы могут похвастать такой схемой, но нам удалось ее ввести. Это серьезная поддержка для предпринимателей, пусть и на пять лет», - поясняет Андрей Осипов.

Уполномоченный по правам предпринимателей также добавил, что в данный момент направил запросы в профильные ведомства для оценки правоприменительной практики этой льготы.

Каковы дальнейшие перспективы

Тем не менее получается, что по окончании льготного периода предпринимателю все равно придется платить налоги на общих основаниях.

Этой проблемой озадачились и на федеральном уровне. При Минстрое РФ состоялось заседание общественного совета, где обсуждались варианты ее решения. Профильные издания отметили, что сейчас в России прорабатывается законопроект о нулевой ставке имущественного налога для всех ОКН.

В случае одобрения этой инициативы бюджет может получить 1,5-2,5 млрд рублей выпадающих доходов в год. Вместе с тем такое стимулирование инвесторов позволит уравновесить потери казны за счет развития торговли и туризма.