Маски сброшены: алтайский девелопер о реформе долевого строительства

Реформа долевого строительства наделала много шума в России. Девелоперы анализируют ситуацию и делятся своим мнением

Минстрой уже выпустил «Методику соответствия объектов недвижимости критериям», из которой становится понятно, что все строящиеся дома на начальных этапах, не набравшие 40% по сумме (степень готовности + количество заключенных ДДУ) будут вынуждены перейти на счета эскроу.

"До обязательного введения эскроу-счетов осталось 5 месяцев. Мы выходим на финишную прямую. Теперь главный вопрос: будет ли «финиш» полным? По всей стране застройщики собирают круглые столы, чтобы понять, что происходит. И в связи с вновь открывшимися обстоятельствами, мы тоже пытаемся осмыслить ситуацию", - поясняет генеральный директор ООО "Жилищная инициатива" Юрий Гатилов и делится своим видением начавшейся реформы.

Откачка воздуха

Как известно, без воздуха все живое умирает. Откачка воздуха на строительном рынке уже началась. Новый закон устанавливает запрет для застройщика на привлечение займов, кредитов, ссуд, выпуск облигаций, векселей. Это ограничивает источники финансирования строительства и не позволяет устранять кассовые разрывы, которые имеют место в обычной деятельности застройщика.

Установленные законом нормативы по размеру собственных средств и лимитам расходов по отдельным статьям затрат не соответствуют сложившейся структуре расходов застройщиков. Часть важных статей расходов (к примеру, на подключение к сетям) и вовсе не включены в перечень расходов, на которые застройщик может тратить свои деньги.

"Есть совершенно немыслимые казусы в новом законе: застройщики будут ограничены даже в выполнении своих гарантийных обязательств, поскольку не смогут по новым лимитам осуществить гарантийный ремонт. И это первый, но не последний камень в огород тех, кто все еще думает что нововведения делаются во благо человека", говорит Юрий Александрович.


И самое главное. По новому закону, который реализует принцип «одна компания-один объект-одно разрешение» будет невозможно финансировать строительство объектов выходящих за границу отведенной территории. Это ставит жирный крест на комплексном освоении территорий. Более того, даже исходя из благотворительных побуждений, застройщик больше не сможет построить дорогу рядом со своим объектом, помогая тем самым муниципальному бюджету.

"Эти нормы, по сути попирающие Конституцию, сильно ограничивают свободу застройщика в распоряжении собственными средствами, обездвиживают его и не дают оперативно реагировать на ситуацию. Мы получаем обездвиженное тело с плохими реакциями на внешние раздражители. Это, по-вашему, на что похоже? Но именно такими в ближайшем будущем наше правительство хочет видеть всех существующих застройщиков. Не верите? Идем дальше", - анализирует Гатилов.

Рубка на корню

Мало того, что существующим застройщикам перекроют кислород, так и новым компаниям на этом рынке уже не появиться. Новый застройщик должен обладать такими ресурсами, опытом и компетенцией, что его возникновение просто невозможно. Ему необходимо минимум три года строить жилье для людей, прежде чем ему дадут возможность иметь с этими людьми отношения. И даже если он купит этот неимоверно дорогой входной билет, то ради чего?

Конкуренция, как один из столпов рынка никого не интересует. Изложенные выше пункты уже рисуют вполне ясную перспективу очистки строительной "поляны". Но это еще не все. Для придушенных и недорубленных, сдавших свои объекты вопреки всему, есть еще кое-что: эффективная команда зачистки.

Экстремизм от потребителей

Закон создает предпосылки для необоснованной зависимости застройщиков от недобросовестных потребителей и юридических компаний («потребительский экстремизм»). Отказ всего лишь одного дольщика от подписания акта приемки-передачи квартиры даже по надуманным основаниям со всеми вытекающими судебными разбирательствами, длящимися бесконечно, может полностью парализовать работу застройщика. Ведь пока все акты не подписаны, застройщику не дадут возможности снять деньги со эскроу-счетов, получить прибыль и начать новый проект!

"Эту команду зачистки подстраховывает налоговый «спецназ». Наличие у застройщика недоимки по налогам и сборам, даже непреднамеренной и незначительной, автоматически сводят деятельность застройщика к неправомерной, а право Застройщика на заключение ДДУ утрачивается. Если учесть, что ФНС часто работает ретроспективно, выявленная через год недоимка может послужить основанием для признания заключенных после этого ДДУ незаконными со всеми вытекающими последствиями и штрафами", - напоминает эксперт.

Теперь, когда иллюзий остается все меньше, переходим к последнему пункту.

Сеанс рэкета с последующим геноцидом

Отвлекая общественное мнение флагом с обманутыми дольщиками, узкая группа лиц по-видимому, стремится просто «отнять и поделить» всю строительную отрасль, вернее сама отрасль их мало интересует, а вот 4-6 трлн. рублей ежегодного оборота действительно манят.

"Как говорится, ищи кому выгодно. И уже при беглом взгляде становится понятно, что первыми, кто на этом заработает – банки. В этот проект по переделу рынка они вошли под красивым, многообещающим лозунгом «перейдем к проектному финансированию». Сегодня банки разослали его условия, и у строителей, мягко говоря, округлились глаза. Банки под то, что они назвали «проектным финансированием» хотят забрать в залог не только земельный участок и сам строящийся объект, но заодно и уставной капитал и основные средства застройщика! Это не проектное финансирование, это рэкет!" - возмущается Юрий Александрович.

Что дальше? Все просто! Если по любой причине у застройщика образуется отрицательный баланс, ну например, опять в дверь кризис постучится, монополисты сети не согласуют, банально упадет покупательная способность населения, - банк прекратит финансирование и ввергнет застройщика в банкротство. Это не фантазия, ряд крупных застройщиков Барнаула прошлых лет "погорели" именно на горячем сотрудничестве с банками.

Откуда такие драконовские меры? Аналитики банков просто не могут просчитать риски, в которых работают реальные российские застройщики, поэтому банки забирают все и забрали бы еще больше, только чтобы хоть как-то подстраховаться, а при малейшем подозрении на проблемы они бросят застройщика и будут пытаться вытащить свои деньги, втаптывая в землю застройщика, вместе с его дольщиками. Кстати, после нововведений дольщики стали все реже появляться в публичном пространстве. О них уже забыли, ведь дело-то почти сделано. Но, кажется, в этой истории выгоду получат не только банки, которые во имя страхования своих рисков заработают на новой схеме трижды (давая финансирование застройщику, ипотеку дольщику и храня деньги дольщика на своих счетах).

"Сдается, что даже банки в этой большой игре – лишь один из инструментов войны со строителями. Под шумок об обманутых дольщиках 20 октября 2017 года на базе АИЖК, благополучно просуществовавшего 20 лет, была создана публично-правовая компания с благовидным названием «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», всем известный «Дом.рф». Со следующего после регистрации Фонда дня все застройщики обязаны перечислять в Фонд взносы в размере 1,2% от суммы каждого договора долевого участия (ДДУ) по всем новым объектам. Но структура входит во вкус. По новому закону отчисления вырастут до 6%. По сути, именно Фонд координирует все нововведения, о которых мы говорим. И по наблюдениям некоторых экспертов, роль этого фонда в грядущем переделе рынка, как минимум не однозначна", - обращает внимание застройщик.

Федеральные СМИ сообщают, что втихомолку, под грохот схваток строителей с чиновниками, интересанты из института развития «ДОМ.РФ» старательно "проталкивают" через Госдуму поправки, которые выведут на российский рынок жилья мега-игрока, облегченного максимальными правами и возможностями и не попадающего ни под один из контролирующих механизмов. «ДОМ.РФ» в лице одной из своих структур получит право проводить внеплановые проверки застройщиков и приостанавливать регистрацию ДДУ, а значит, и самой стройки. Благодаря этому нарушаются сроки сдачи дома, через шесть месяцев застройщик объявляется банкротом, объекты у него изымаются, и тут появляется «дочка» - унитарная компания, которая будет достраивать все эти ставшие вдруг проблемными объекты».

Как утверждают эксперты после анализа последних законодательных инициатив, «дочка» не должна будет делать взносы в компфонд и вести работу на основе эскроу-счетов, деньги будет брать из госкомпфонда и, возможно, бюджета, но под контроль Счетной палаты не попадет.

Выводы

«Когда все начиналось, мы неоднократно слышали о вопиющей несправедливости: якобы строители пользуются деньгами дольщиков бесплатно. Но была бы хоть какая-то логика, если бы строителя заставили платить процент тому, у кого он занимает деньги, а именно дольщику. Теперь строитель будет платить процент! Но не дольщику, а банку. А дольщик еще и заплатит за все это шоу. По самым скромным подсчетам минимум 15-20% добавочной цены к стоимости квартиры, а в реальности, когда строители до конца осознают свое положение, и все 30%. Кажется, маски сброшены. Становится очевидным, что дольщики и строители в этом спектакле лишь разменная монета и пора бы осознать это и тем, и другим", - резюмирует Гатилов.