Пузырь не лопнет, а сдуется: что происходит на ипотечном рынке?
На ипотечном рынке наблюдается множество тревожных тенденций, которые скажутся на недвижимости
Сразу несколько тревожных тенденций наметилось в октябре на ипотечном рынке в России. Многие эксперты прогнозируют банковский кризис либо другие качественные изменения, которые так или иначе касаются сферы недвижимости.
Рекордный рост отказов в ипотеке
Во-первых, в октябре банки резко снизили одобрение ипотеки на фоне второй волны пандемии. Доля положительных решений сократилась сразу на 4,3%, а отказ получил каждый третий заявитель. Как рассказали сами кредиторы федеральным СМИ, в середине осени в стране начали вводить новые ограничения, повышающие риски сокращения доходов населения. Поэтому они несколько ужесточили политику, ведь, условием обеспечения является не только залог недвижимости, но и способность заемщика получать стабильную зарплату десятки лет.
Другой причиной стало банальное превышение лимита льготной ипотеки. Наплыв клиентов был огромным, и банки запросили у государства почти 2 трлн рублей, что вдвое превысило предусмотренный программой объем финансирования. В результате было удовлетворено лишь менее половины заявок.
Если рассмотреть Алтайский край, то по данным Дом.рф, по льготной ипотеке под 6,5% на сегодняшний день доля одобрений составляет 65%. В общей сложности с начала ее запуска жители подали 10 823 заявки, из них 3 608 получили отказы (то есть, тоже каждая третья). Выдано лишь 3 436 кредитов на общую сумму почти 6,1 млрд рублей. Все остальные (а это еще примерно половина пакетов) находятся в стадии оформления.
Рекордная выдача ипотеки
Тем не менее в октябре в России вновь установлен рекорд по выданному объему всех ипотек (550 млрд руб.). И это вторая тревожная тенденция, говорят эксперты, пузырь продолжает раздуваться под влиянием низких ставок. По оценкам некоторых специалистов, объем рискованных ипотечных кредитов (с неблагонадежными заемщиками) вырос в этом году на 5% и достиг 76,7 млрд рублей.
Хотя на показатели октября мог повлиять тот факт, что россияне до последнего не знали, будет ли продлеваться программа с господдержкой под 6,5%, а значит, спешили оформить ее на выгодных условиях. Теперь итоги ноября на покажут, как повлияла пролонгация этого продукта на ажиотажный спрос. Многие эксперты прогнозируют, что сейчас граждане могут брать ипотеку более осознанно и не спеша, ведь, им известно, что есть время как минимум до 1 июля 2021 года. Да и после этой даты программу могут продлить, сообщил на днях Минстрой РФ.
Однако другие экономисты говорят, что спросом управляют инвесторы, которым важна не столько льготная ипотека, сколько быстрее пристроить свободный рубль, курс которого стремительно падает. И совсем скоро на рынке закончатся с одной стороны массовые покупатели (кто истерично вкладывает деньги в недвижимость на пике роста цен), с другой – предложения от застройщиков. Начнется стагнация, и, собственно, программа с господдержкой окажется ненужной.
Любопытно, что, пока в стране прямо пропорционально растет объем кредитования и просрочки, в разрезе Алтайского края наблюдается обратная связь. В нашем регионе вместе с увеличением ипотечного портфеля снижается доля несвоевременных платежей. Так, на конец сентября общий объем задолженности по данному виду кредитов достиг 99,9 млрд рублей, из которых лишь 0,6% просроченных.
Рекордный возврат вкладов
Ну а в-третьих, в минувшем месяце россияне резко увеличили вывод депозитных средств. В совокупности он составил 111 млрд рублей. И это с учетом того, что часть сбережений граждане вновь возвращают кредиторам на эскроу (при покупке новостроек). Если бы не эти новые счета, которые открывают банки для обеспечения гарантии девелоперов, отток денежных средств у них достиг бы 300 млрд рублей только за октябрь.
В целом жители страны, напуганные падением рубля и низкой доходностью вкладов, активно забирают сбережения с начала 2020-го. Рекорд в 315 млрд рублей был установлен в марте. Но сейчас с учетом общегодового оттока достигнуты критические отметки по остаткам на депозитах. Именно поэтому уже в ноябре кредиторы срочно запустили акционные продукты, хотя у крупных игроков ставки по ним остаются низкими — 4% (в этом случае громче только реклама). А вот у других участников в отдельных предложениях проценты выросли до 5,25%, что выше ключевой ставки Центробанка, которую регулятор опустил и держит на уровне 4,25%.
Поэтому не исключено, что доходные депозиты вернут часть инвесторов из недвижимости обратно в банки. Но пока идет массовый отток вкладчиков, экономисты уже сделали прогнозы: в ближайший год с рынка может уйти 35 кредитных организаций. За минувшие 12 месяцев 26% действующих банков были убыточными, у 50% снизились остатки на вкладах населения, у 36% — на счетах бизнеса. Во втором полугодии 2021-го уже половина игроков покажут убытки и снижение капитала.
А это может означать только одно: ипотечный рынок ждет неизбежное падение в ближайшие месяцы. И это, кстати, один из наилучших сценариев, считают экономисты, при котором раздутый пузырь не лопнет в один момент, а начнет постепенно сдуваться. Очевидно, отказы в одобрении сохранятся на высоком уровне или вырастут, банки ужесточат условия жилищного кредитования, так как благонадежных заемщиков будет все меньше. Ведь, оправиться от нынешнего экономического кризиса россияне смогут лишь через несколько лет.
