16 октября, 2024
Жильё
В Алтайском крае намечается кризис на рынке индивидуальных домов
Неработающая сельская ипотека и механизм эскроу делают невыгодным строительство коттеджей
Недоработанный механизм эскроу в малоэтажном строительстве и часто буксующая сельская ипотека рискуют обвалить рынок индивидуальных домов. Об этом сообщает "Алтайская правда" со ссылкой на ООО ИСК «Русич», которое работает в данном сегменте.
Такие компании сегодня находится в условиях формирующегося рынка индивидуального жилья. Пока он по большей части еще не сложился и отчасти «дикий». На нем работает много бригад, которые строят без проектов дома непонятного качества. Однако это жилье продается по льготным ипотечным программам, то есть, по сути, государство его дотирует.
"Государству это небезразлично, так как, по-хорошему, оно должно выстраивать горизонт планирования на десятилетия и даже столетия вперед, – считает директор фирмы Артём Иванов. – Строя дома низкого качества, мы получаем жилье, которое через 20 лет начнет выходить из строя, и надо проводить его реновацию. Нужен комплексный подход к организации поселков, чтобы они не росли хаотично и были обеспечены коммунальной и социальной инфраструктурой.
Поэтому федеральные власти хотят упорядочить рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС), приняв правила как для многоэтажек, например, вводя эскроу-счета. Банк открывает их под конкретного покупателя дома, средства поступают и хранятся там, а строительной компании выдается кредит на возведение. Есть и другой вариант, когда кредитная организация открывает для фирмы проектное финансирование на группу объектов также с использованием эскроу-счетов. Плюс такой схемы в том, что у застройщика не возникает дефицита средств на реализацию.
Но проектное финансирование скопировали из многоквартирного домостроения и не адаптировали под ИЖС. Его требуется дорабатывать. Так, при выдаче кредита строительной компании банк требует поручительство у ее директора, у собственника компании и еще берет в залог земельные участки под строительство. И все бы ничего, но, когда земля в залоге, застройщик не может продавать дом под льготную ипотеку. Поэтому ему придется возвести все объекты, потом выкупать их поштучно или договариваться с банком, чтобы он снимал обременение.
Эти правила были резко введены государством на рынке, и небольшие компании, занятые ИЖС, не успели к ним адаптироваться. Да и для кредитных организаций этот механизм тоже новый. Кроме того, у госкорпорации ДОМ.РФ не хватает лимитов на кредитование застройщиков.
Но, как говорит собеседник издания, самая большая проблема, из-за которой рынок стал сбавлять обороты, – нет понимания, что будет с программой сельской ипотеки.
Ее не отменили, но пересматривают условия. В частности, предлагается давать ее только на те дома, которые будут строить дальше 50 км от города. И самое неприятное для бизнеса, когда правила непонятные. Клиенты ждут возобновления программы под 3%, и не оформляют сделки под другие кредитные ставки. А застройщик не может продать готовое жилье и продолжить работу над следующим объектом.
Когда притормозили сельскую ипотеку, многие стали оформлять кредиты по программе «Молодая семья». Но в крупных банках быстро закончились лимиты, кто-то стал ужесточать условия выдачи, в том числе первоначальный взнос до 50%. И стало для людей неподъемным.
Такие компании сегодня находится в условиях формирующегося рынка индивидуального жилья. Пока он по большей части еще не сложился и отчасти «дикий». На нем работает много бригад, которые строят без проектов дома непонятного качества. Однако это жилье продается по льготным ипотечным программам, то есть, по сути, государство его дотирует.
"Государству это небезразлично, так как, по-хорошему, оно должно выстраивать горизонт планирования на десятилетия и даже столетия вперед, – считает директор фирмы Артём Иванов. – Строя дома низкого качества, мы получаем жилье, которое через 20 лет начнет выходить из строя, и надо проводить его реновацию. Нужен комплексный подход к организации поселков, чтобы они не росли хаотично и были обеспечены коммунальной и социальной инфраструктурой.
Поэтому федеральные власти хотят упорядочить рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС), приняв правила как для многоэтажек, например, вводя эскроу-счета. Банк открывает их под конкретного покупателя дома, средства поступают и хранятся там, а строительной компании выдается кредит на возведение. Есть и другой вариант, когда кредитная организация открывает для фирмы проектное финансирование на группу объектов также с использованием эскроу-счетов. Плюс такой схемы в том, что у застройщика не возникает дефицита средств на реализацию.
Но проектное финансирование скопировали из многоквартирного домостроения и не адаптировали под ИЖС. Его требуется дорабатывать. Так, при выдаче кредита строительной компании банк требует поручительство у ее директора, у собственника компании и еще берет в залог земельные участки под строительство. И все бы ничего, но, когда земля в залоге, застройщик не может продавать дом под льготную ипотеку. Поэтому ему придется возвести все объекты, потом выкупать их поштучно или договариваться с банком, чтобы он снимал обременение.
Эти правила были резко введены государством на рынке, и небольшие компании, занятые ИЖС, не успели к ним адаптироваться. Да и для кредитных организаций этот механизм тоже новый. Кроме того, у госкорпорации ДОМ.РФ не хватает лимитов на кредитование застройщиков.
Но, как говорит собеседник издания, самая большая проблема, из-за которой рынок стал сбавлять обороты, – нет понимания, что будет с программой сельской ипотеки.
Ее не отменили, но пересматривают условия. В частности, предлагается давать ее только на те дома, которые будут строить дальше 50 км от города. И самое неприятное для бизнеса, когда правила непонятные. Клиенты ждут возобновления программы под 3%, и не оформляют сделки под другие кредитные ставки. А застройщик не может продать готовое жилье и продолжить работу над следующим объектом.
Когда притормозили сельскую ипотеку, многие стали оформлять кредиты по программе «Молодая семья». Но в крупных банках быстро закончились лимиты, кто-то стал ужесточать условия выдачи, в том числе первоначальный взнос до 50%. И стало для людей неподъемным.
