Закладная как ценная бумага
Закладная не только упрощает, но и ускоряет оборот недвижимости
Доказано, что ипотека (залог недвижимости) – это универсальное правовое средство для удостоверения интересов и защиты прав сразу двух сторон: залогодателя и залогодержателя.
Ипотека позволяет одной стороне, например, гражданину, приобрести в собственность недвижимость благодаря полученному банковскому кредиту, а другой стороне - банку - предоставить данные денежные средства и сделать это практически безболезненно, поскольку есть такое обеспечение, как залог недвижимости. Права залогодержателя (банка) по обеспеченному ипотекой обязательству могут быть удостоверены закладной, если иное не установлено законом.
Практическое значение закладной состоит в том, что она не только упрощает, но и ускоряет оборот недвижимости.
Основные нормы, посвященные закладной, содержатся в гл. III Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).
Закладной присвоен статус ценной бумаги, при этом она должна быть именной. Данный документ удостоверяет следующие права ее законного владельца:
право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без предоставления других доказательств существования этих обязательств;
право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Таким образом, закладная удостоверяет два права, хотя и связанных между собой, но относящихся к разным обязательствам, - право кредитора, т.е. право на возврат сумм кредита, и право залогодержателя, т.е. право получить удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в случае невозвращения кредита.
Закладная составляется и подписывается всеми обязанными по ней лицами, т.е. залогодателями и должниками по обеспечиваемому обязательству.
Составленная закладная сдается при подаче документов на государственную регистрацию и выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодателя и залогодержателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
В соответствии со ст. 14 Закона об ипотеке закладная должна иметь внешнее выражение в виде бумаги с набором соответствующих реквизитов, а именно:
слово «закладная», включенное в название документа;
имя залогодателя (и должника, если должник не является залогодателем) и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;
имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;
название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;
наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права;
указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
сведения о государственной регистрации ипотеки;
указание даты выдачи закладной залогодержателю.
При соблюдении всех реквизитов закладная готова к обращению на рынке ценных бумаг, в противном случае документ не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.
При исполнении обязательства и погашении регистрационной записи об ипотеки в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном Законом об ипотеке. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.
Ирина ХРАМОВА, и.о. начальника
отдела регистрации ипотеки
и договоров долевого участия
в строительстве Управления
Росреестра по Алтайскому краю.
журнал "Pro недвижимость" №8 (105) от 04.03.2013
