Банкиры осуществляют тотальный контроль над девелоперскими проектами, которым выделяют финансирование, и в том числе диктуют цены на строящееся жилье. Прошел год, как первые дома в Барнауле начали возводить и продавать по новым правилам. Компании, перешедшие на эскроу, поделились опытом на круглом столе «Строительная отрасль Алтайского края в реалиях нового законодательства», который провел региональный Союз строителей 21 августа.
Руководитель СЗ «Домстрой» Евгений Востриков рассказал, что в проектном финансировании, безусловно, есть и свои плюсы. Это высокие темпы возведения, независимые от продаж, снижение накладных расходов. «Люди задействованы, идет стабильная поставка материалов, есть графики, есть институт, который контролирует. Банк, кстати, учит нас грамотно вести финансирование. У застройщиков раньше такого не было. Это и приводило к тому, что, не завершив один проект, компания уходила в другой. А потом возникали ситуации с обманутыми дольщиками. Теперь они исключены, и это правильно».
Говоря о минусах, Евгений Иванович отметил минимальную маржинальность, которая не позволяет толком извлекать прибыль. Это связано с тем, что застройщики Барнаула, перешедшие на эскроу, не могут конкурировать с теми, кто имеет «дешевые» деньги дольщиков. «Мы фактически сегодня работаем лишь на проценты банка. Понятно, что мощности задействованы, сохраняются места, но инвестиционная составляющая, которая нужна для дальнейшего развития стройкомплекса, сегодня не просматривается. Наверное, это ситуация изменится. Постепенно. В течение полутора лет, когда застройщики будут уходить в равные условия с нами».
Также он отметил, что при проектном финансировании исключаются любые «хотелки» администрации. Если раньше девелоперов могли попросить что-то построить рядом с участком (подъездные пути или магистральные сети), то сейчас этого не будет. Потому что банк в данном случае ни копейки не пропустит.
Его позицию поддержал руководитель еще одной компании, перешедшей на проектное финансирование, Денис Краев, директор ИСК «Вира-Строй». Он отметил те же плюсы и, что в определенных условиях даже получится снижать себестоимость строительства за счет стабильного авансирования и снижения цен у подрядчиков и поставщиков.
В то же время он назвал те трудности, с которыми столкнулась их организация. «По сути нам приходится согласовывать с банком ценовую политику. Мы ни в коем случае не должны допускать отклонения финансового плана более чем на 13% в любую сторону. Если у нас темпы продаж идут выше, мы должны их искусственно сдерживать и наоборот. Банк заложил свою маржинальность, и не будет ее менять, даже если у застройщика есть маркетинговые возможности и спрос на квартиры. Но при этом чем больше наполняемость эскроу, тем меньше кредитная ставка. Это значит, у нас нет рычага, который позволит улучшить рентабельность проекта».
Второй момент, настораживающий не только Дениса Владимировича, но и всех остальных застройщиков, это необходимость письменного согласования с банком всех вносимых изменений в проект. А у компаний в процессе возведения среднестатистического дома довольно много таких корректировок. Очевидно, что это лишний раз затянет сроки реализации. Есть также ограничения по контрагентам, которых девелоперы должны предоставлять на согласование банку в том случае, если их участие в проекте превышает 10%. Это генподрядные организации и основные поставщики. И если кредитор не пропустит таких контрагентов, стройка опять же может остановиться.
«Другой повод для беспокойства – по проекту комплексного освоения квартала мы должны сдать подземные парковочные места. Собственных средств у нас на них нет, планируем обратиться к банку. Однако, кредиторы ставят условия, что проект должен быть безубыточным в случае снижения цены на 18%. Но ни для кого не секрет, что машиноместа сейчас в Барнауле не продаются совсем или реализуются ниже себестоимости», - поясняет Краев еще одну тупиковую ситуацию.
Важно отметить, что пока с барнаульскими застройщиками, перешедшими на эскроу, работает только Сбербанк. На круглом столе его управляющий Антон Милютин пояснил логику кредитора. «Банк, заходя с вами в проект, оценивает риски невозврата, поэтому очевидно, что надо согласовывать именно изменение экономических параметров (ну, например, хотели строить 15 этажей, решили в итоге 10). Необходимо просто заранее установить, что требует согласования, а что нет. Если говорить о цене, то у банка нет намерения диктовать стоимость, по которой вы будете продавать квартиры. Снижение должно быть в том коридоре, который определен при первоначальном планировании. Потому что, если вы начнете продавать дешевле, проект может оказаться финансово несостоятельным».
