Пойдут спекулянты. Почему может провалиться застройки огромных территории ДОМ.РФ в Барнауле

Почему может провалиться застройки огромных территории ДОМ.РФ в Барнауле

Барнаульские застройщики изучают условия аукционов, которые накануне предложила госкорпорация ДОМ.РФ. Четыре участка общей площадью более 150 га предлагаются для комплексного развития территории (КРТ) – застройки жильем, социальными и коммерческими объектами, а также обеспечения сетями и дорогами. Еще два лота добавлены накануне. Итого к застройке предлагается более 200 га земли. Минимальная сумма входа в проект может спровоцировать спекулятивные сделки, но это лишь одна из проблем.

Лакомое предложение

Госкорпорация ДОМ.РФ предложила на аукцион четыре лота:

• 41,3 га, арендная плата от 8,7 млн рублей в год, срок – 11,5 лет;
• 38,62 га, арендная плата от 2,23 млн рублей в год, срок – 13,5 лет;
• 42,6 га, арендная плата от 4,8 млн рублей в год, срок – 12,5 лет;
• 28 га, арендная плата от 4,47 млн рублей в год, срок – 10,5 лет.
• 34,46 га, арендная плата от 5,54 млн рублей в год, срок аренды - 11,5 лет.
• 42,31 га, арендная плата от 1,92 млн рублей в год, срок от - 13,5 лет.

В отличие от предыдущих аукционов, сумма входа в проект невысока, отмечают участники рынка. Из существенных условий – девелопер обязан в течение года разработать проект планировки территории (указать характеристики строений, их назначение, расположение и т. д.) и согласовать его с ДОМ.РФ. Госкорпорация будет утверждать архитектуру домов, цвет их фасадов, а также материалы для строительства.

И самое главное – девелопер обязан отдать ДОМ.РФ 2% от построенных квадратных метров. Причем жилье – уже с отделкой.

Из других хороших новостей – возможность кооперации девелоперов. То есть одна компания может подписать договор КРТ и привлечь партнеров, передав им участки в субаренду под застройку. Примеры такой консолидации девелоперов в Барнауле есть.

«Это небольшая "плата" за землю, – отмечает Андрей Суртаев, исполнительный директор ГК "Алгоритм". – Мы изучаем условия аукциона, так как эти территории прилегают к микрорайону New Terra, который мы застраиваем. Потому хотим быть максимально включенными в процесс. Например, мы изучаем, какое количество кв. метров жилья оптимально построить, чтобы сохранить рентабельность проекта при возведении школ, детсадов и других объектов».

На те же грабли

При этом застройщики отмечают, что в остальном подготовка лотов к аукционам не изменилась. Территории по-прежнему не обеспечены дорожной и инженерной инфраструктурой. Строительство крупных магистралей – задача, которую не решить девелоперу за счет цены кв. метра.

«Участки абсолютно не подготовлены в части обеспечения инженерными сетями. Речь не только о значительных финансовых затратах, но и о возможном отсутствии необходимых мощностей для подключения», – пишет в своем Telegram-канале депутат АКЗС Ксения Белоусова.

Она напоминает, что аукцион по КРТ на земли под малоэтажную застройку во Власихе не состоялся из-за таких же проблем: отсутствие сетей, транспортные сложности, социальная нагрузка на застройщика: «Этот опыт должен стать для нас уроком».

Строители опасаются, что на аукцион могут прийти спекулянты – предприниматели, которых привлечет низкая стоимость участков. При этом такие владельцы не смогут организовать работу по застройке, зато попытаются перепродать юридические права или договоры субаренды. Все это будет тормозить развитие строительной отрасли региона и повышать себестоимость жилья.

Выход в объединении

Участники рынка по-прежнему видят выход в консолидации бизнеса и власти для реализации таких масштабных проектов. К этому неоднократно призывал председатель правления регионального Союза строителей Александр Мишустин.

«Законодательство о КРТ позволяет распределять обязанности по созданию объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры между сторонами договора. Если государство заранее не возьмет на себя часть инфраструктурной нагрузки, есть риск, что проект либо "зависнет", либо будет реализован в усеченном виде», – добавляет Ксения Белоусова.

Однако, как показывает работа ДОМ.РФ, такие механизмы не прорабатываются. Земля на аукцион попадает неподготовленной, и пока крупные девелоперы не проявили к ней интереса. В отличие от, например, Республики Алтай. Туда на два проекта заходит корпорация «Брусника».

Один из проектов – строительство курортного комплекса с жилыми кварталами (150 тыс. кв. м) на 200 га в Майминском районе. Проект реализуется вместе со Сбером и девелопером Freedom. Заявленный объем инвестиций – 20 млрд рублей. Но, отмечают эксперты, в этом регионе, как и в столичных локациях, жилье может продаваться по 200 тыс. за кв. м и выше.

В Барнауле такие цены держат только элитные проекты в центре города. На момент публикации региональный минстрой, а также администрация города не прокомментировали предстоящий аукцион и возможное участие в проекте.

Фото: GigaChat.