|
КВАРТИРУ – В ДЕФОЛТ, ЗАЕМЩИКА –
В ДОЛГОВУЮ ЯМУ
В прошлом номере мы рассказывали о продажах ипотечных квартир с торгов. В этот раз на конкретном примере разберемся, как именно банки отпускают квартиру в дефолт и что делать, чтобы этого не произошло. Герой нашей истории Николай, ныне безработный, взял однокомнатную квартиру в ипотеку, а через год банк отсудил жилье за неуплату, но, не выставляя квартиру на торги долгое время, в несколько раз увеличил сумму задолженности.
– Николай, расскажите, в каком году вы взяли ипотеку, на сколько лет и что произошло потом?
– Ипотеку я взял в начале 2007 года. Сложно было найти квартиру соответствующих параметров: однокомнатную, недорогую и при этом в центре. Не везде принимали покупателя с ипотекой, потому что процесс оформления длительный. К тому же цены на рынке недвижимости летели вверх, был бум. В итоге я нашел квартиру за 1,5 млн. рублей, и оформил ипотеку с первоначальным взносом 200 тысяч. Еще порядка 70 тысяч ушло на различные комиссии, справки, включая услуги риелтора по сопровождению сделки (подбор квартиры, проверка документов и так далее). Квартира, которая стоила 1,5 млн. рублей, уже через месяц поднялась в цене до 1 млн. 650 тысяч - это была ее пиковая стоимость. После чего цены начали падать, а мой долг был уже не изменен. Расплатиться с ним нужно было за двадцать лет, с ежемесячным платежом 18 тысяч рублей.
– Не побоялись брать квартиру во время роста цен?
– Это была самая большая ошибка в моей жизни. У меня был запасной вариант, когда просчитывал свои риски, в случае если не смогу справиться с платежами, что предпринять: цены растут, значит, в любой момент можно квартиру продать и погасить ипотеку. Спустя год начался кризис, и я потерял работу. Уровень заработных плат резко снизился, найти хорошую работу было сложно, и я влез в большие долги, чтобы иметь возможность оплачивать ипотеку. Однажды я просрочил платеж на несколько дней, потом нашел необходимые средства, какое-то время все было благополучно, пока не позвонили из банка и не сказали, что у меня долг за полгода. Мне объяснили: зачетная аппаратура не воспринимает последующие платежи, пока не погашен долг за просрочку. Нужно было срочно оплачивать пени, а я уже не мог справиться даже с основными взносами. Через несколько месяцев пришла повестка в суд.
– Какую сумму к тому времени заплатили?
– Я оплачивал ипотеку чуть больше года, отдав двести с лишним тысяч рублей. Продолжать дальше вносить 18 тысяч ежемесячно больше не мог. Уже после я обращался к юристам и мне объяснили, что можно было попросить реструктуризацию кредита (увеличение срока кредитования, что позволяет пересчитать выплаты на более длительный срок – это уменьшает ежемесячный платеж, однако приводит к увеличению стоимости кредита). Банк мне ничего не предлагал. Просто сказали: вы не платили, мы забираем квартиру. На момент проведения суда квартира стоила порядка 1 млн. 350 тысяч, а за ипотеку я был должен 1 млн. 370 тысяч рублей со всеми процентами. В конце 2008 года квартиру у меня отсудили, постановив, что пени будут начисляться до момента фактического погашения задолженности. Я остался в квартире на какое-то время, пока ее не продадут. Прошло полгода. Цена на квартиру опустилась до 1 млн. 200 тысяч, еще через полгода до 1 млн. рублей. Никто квартиру на продажу не выставлял и никак на это повлиять я не мог.
– Что было дальше?
– Через два года после решения суда я уже сам сходил к судебным приставам, и мне сообщили, что сумма моего долга порядка 3-4 миллионов рублей. На вопрос, почему квартиру никто не продает, а мой долг увеличивается в геометрической прогрессии (и в этом не моя вина) – приставы, молча, пожимали плечами.
– Что с квартирой и с вашим долгом на сегодняшний день?
– Квартиру выставили на торги. По истечении трех лет. Даже не представляю, какую сумму я останусь должен банку, после ее продажи. Если бы это случилось сразу, когда можно было ее продать за вполне рентабельную цену, покрывшую без лишних пеней стоимость кредита, тогда другое дело. Теперь деньги за квартиру – капля в море. В итоге я потерял около полумиллиона рублей (первоначальный взнос и год платежей), моя пластиковая карта арестована, а если устроюсь на работу, то 50 процентов от заработной платы будет отчисляться в пользу погашения долга за кредит, который, видимо, мне придется выплачивать всю свою жизнь. Я согласен с тем, что когда брал ипотеку, мои силы не были рассчитаны правильно – это моя вина, но забрать у меня квартиру и повесить стоимость еще двух таких же считаю абсолютно несправедливым.
– Если бы такая ситуация повторилась, чтобы вы предприняли?
– Я никогда бы не купил квартиру на взлете цен. Произойди со мной подобная ситуация снова, я бы срочно искал покупателя и продавал квартиру с целью вернуть максимальное количество денег за ипотеку, неважно, что потеряется первый взнос. Если вы не можете оплачивать ипотеку, а цены падают – срочно продавайте квартиру.
ЕЛЕНА СОКОЛОВСКАЯ, директор юридической компании «Лексима»:
«Во-первых, для того, чтобы банк не забрал у вас квартиру, не следует скрываться от него, а наоборот, нужно прийти непосредственно в банк и написать заявление о реструктуризации долга. Во время кризиса предоставлялась государственная поддержка лицам, попавшим в сложную жизненную ситуацию. Благодаря этой поддержке должниками оплачивались лишь проценты за пользованием кредита, причем в пониженном размере, также давалась возможность увеличения срока кредитования и так далее. Второй вариант выхода (после реструктуризации) из сложившегося положения: должник пишет заявление, чтобы банк разрешил продажу заложенной квартиры. Продается квартира с обременением, а денежные средства, которые поступают от покупателя, направляются на погашение обременения и далее оформляется сделка купли-продажи. Только заемщики, которые не поставили банки в известность о возникновении объективных трудностей с выплатами по кредиту, попали в ситуацию, когда банк отнимает квартиру. Диалог с банком возможен всегда, кредитной организации проще с должника получать денежные средства, чем отпускать квартиру в дефолт.
Говоря об обязательствах, стоит отметить, что ответственность несет как должник, так и кредитор. Должник отвечает за своевременное исполнение обязательств, а кредитор отвечает за то, чтобы принять исполненное обязательство. Ситуация, когда квартира по решению суда переходит в пользу банка, то есть обращено взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, после чего банк несколько лет не предпринимает никаких конкретных действий, имеет место в юридической практике и называется «просрочка кредитора», когда кредитор вовремя не предъявляет свои требования. Непосредственно в Гражданском кодексе есть статья, предусматривающая, что в случае, если кредитор допускает просрочку принятия исполнения обязательств, то штрафные санкции могут быть уменьшены. В нашем случае я считаю, что возможно уменьшение именно процентов, так как формирование суммы задолженности было связано непосредственно с просрочкой банка. В связи с этим можно обращаться в суд и оспаривать расчет процентов за пользование денежными средствами. Данный гражданин может защитить свои интересы в суде, потому что он не мог сам себе предъявить исполнительный лист и продать квартиру после решения суда».
Материал подготовил
Дмитрий Миев.
|
