Рынок недвижимости ждут серьезные потрясения

Подробно о том, каким будет долевое строительство в России по новым правилам после 1 июля 2019-го года

Дольщики и банкиры пострадают от изменений в 214-м и 218-м ФЗ не меньше, чем девелоперы. Напомним, с 1 июля 2019 года, в России фактически откажутся от долевого строительства в классическом варианте. С такой инициативой выступил еще в прошлом году Президент Владимир Путин и поручил профильным ведомствам разработать ряд новых инструментов. Законодатели исполнили и уверены, что обманутых дольщиков больше не будет. Однако, если хорошо разобраться, то обманутыми теперь будут все.

Долевое строительство сейчас

В последние годы механизм долевого строительства работал так: девелопер начинает возводить объект, продает будущие квартиры, получая от граждан живые деньги и вкладывая их в стройку. За это покупателю они обходятся дешевле на 20 - 30%, однако приходится ждать 1-3 года до ввода дома и рисковать: ведь никто не дает гарантий, что жилье будет сдано. Но несмотря ни на что, сегодня до 90% инвестиций в строительство - это как раз деньги граждан.

Долевое строительство будущего

Теперь плату за квартиры покупатели не будут передавать непосредственно застройщику, а начнут переводить на специальные эскроу-счета в банках. Только когда дом сдадут и зарегистрируют в нем право собственности на первое помещение, компания сможет забрать эти деньги. До того момента реализовывать проект придется на кредитные и собственные средства.

По сути, банк выдает застройщику эти же деньги дольщиков, но с другими условиями. Девелопер будет выполнять свои обязательства перед кредитором, а не перед гражданами. Люди, безусловно, защищены, банк выступает неким гарантом, но не бесплатно. Очевидно, что стоимость этих услуг в данном случае заложена в проценты, под которые девелоперам будут выдаваться кредитные средства. Пока в правительстве РФ обсуждается ставка на уровне 5-6%.

Банки останутся в минусе

В этой связи может показаться, что банкиры выиграли, однако, и это не так. В жилищное строительство в России на сегодняшний день инвестировано 4,2 трлн руб., еще 1,8 трлн руб. необходимо, чтобы достроить дома, подсчитали федеральные эксперты. При этом кредиторы совокупно выдали на эти цели лишь 600 млрд руб. То есть им сейчас нужно увеличить объем проектного финансирования в 10 раз. И не факт, что все банки к этому готовы, даже с учетом новых поступлений от дольщиков. А, они, кстати, рискуют быть не такими уж и объемными. Ведь, в условиях резко возрастающих цен на новостройки и плавно повышающихся ипотечных ставок спрос неизбежно будет падать.

Кроме того, для обеспечения увеличивающегося числа кредитов банкам потребуется гораздо больше сотрудников - как минимум в 10 раз, а это колоссальные расходы на заработную плату. В противном случае оформление будет существенно затягиваться, а пострадают опять же застройщики и граждане. Другая любопытная деталь - при заморозке объекта, средства с эскроу-счетов раздадут дольщикам, а новостройка останется на балансе кредитора. И что с ней дальше делать, пока неясно. Скорее всего, придется привлекать нового подрядчика, завершать объект и продавать жилье. А значит, то, чем раньше должно было заниматься государство, теперь ложится на плечи банков. И, конечно, самый главный риск - в условиях массового банкротства стройкомпаний объем непогашенных ими займов вырастет в разы. Очевидно, что все эти убытки не покроет та прибыль от пятипроцентных кредитов, массово выдаваемых девелоперам.

Сроки строительства затянутся

Государство полагает, что условия выдачи займов будут напрямую зависеть от объема денег на эскроу-счете, а значит, строитель заинтересован в активной продаже. У него также появляется мощный стимул скорее завершить объект, чтобы получить деньги дольщиков, соответственно, сроки сдачи будут реже срываться по его вине. Но это в теории. На практике же они чаще нарушаются в следствие излишней бюрократии чиновников и различных контролирующих органов.

Теперь к этим ведомствам добавится еще одно. Оно будет следить за соблюдением закона, вести реестр пострадавших граждан и ежеквартально собирать отчеты от девелоперов. Согласовывать руководителя такой структуры будет Минстрой РФ. Сегодня подобное ведомство есть только в Москве (Москомстройинвест), но вскоре их создадут в каждом регионе. Также, состояние застройщиков будет проверять Фонд защиты дольщиков, который сможет инициировать процедуру банкротства.

Эти инстанции проследят, чтобы средства граждан привлекал не абы кто, а серьезная организация, которая ведет отраслевую деятельность не менее 3 лет, построила как минимум 10 000 кв. м. и имеет собственный капитал от 10% стоимости проекта. У такой, конечно, больше шансов завершить объект, а вот появиться на рынке просто неоткуда. Соответственно, новых стройкомпаний в ближайшее время, скорее всего, не появится, что приведет к монополизации отрасли с ее негативными последствиями.

Обманутых дольщиков будет больше

По неофициальным данным, число ранее обманутых дольщиков в стране достигает 200 000 человек. И измененный закон никоим образом не предусмотрел решения их проблем. Более того, девелоперы прогнозируют рост числа брошенных строек в 1,5-2 раза. Они убеждены: новые условия настолько жесткие, что работать в них смогут лишь 20% участников рынка. К примеру, сейчас ведется множество не самых ликвидных строек у малоизвестных компаний: продажи вялые, и до 1 июля 2019-го года реализовать весь объем точно не удастся. А после застройщик перестанет получать средства граждан и вполне возможно, что завершить объект ему будет не на что.

К тому же, доверчивых граждан меньше не станет. И те, кто раньше не особо вникал, прежде чем купить долевку, могут и сейчас легко попасться на уловки мошенников, которые под видом строительства дома готовы продать несуществующую квартиру по очень низкой цене, но в обход закона, не через банк, а, например, за "наличку". К сожалению, о таких случаях станет известно уже по факту, после соответствующих жалоб. Заранее их никак не предотвратить, даже в случае усиленной информационной кампании.

Граждане потеряют миллионы

Есть и множество других рисков для дольщика. Первый, это нестабильность банка. Пока государство составило перечень аккредитованных, а значит, самых надежных. Но нет никакой гарантии, что завтра у какого-то из них не отзовут лицензию. В этом случае возвратом паев займется Агентство по страхованию вкладов. Интересно, что оно же вернет средства и в случае остановки строительства. А, как показывает практика, "выбить" оттуда компенсации не так уж просто и быстро.

К тому же, максимальная сумма возмещения составит 10 млн. руб. К слову сказать, даже в Барнауле сегодня самая дорогая новостройка стоит 23 млн руб., не говоря уже о столичных регионах. И если предположить, что дольщик не зная этих правил, перевел ее полную стоимость на эскроу-счет, то в случае заморозки он потеряет больше половины. Другим пайщикам просто вернут деньги в том же размере, а значит, они тоже останутся в минусе. Ведь сегодня квартира может стоить 2 млн руб. на этапе котлована, а через 2-3 года аналогичный вариант уже подорожает до 3 млн руб. Неблагоприятными условия станут и для "перекупов", которые раньше приобретали целые подъезды. Теперь в их случае сумма выплат будет также лимитирована стоимостью одной долевки.

Новостройки подорожают на 60%

Новый закон неизбежно поднимет в цене всю недвижимость в России, которая итак всегда считалась самым дорогим продуктом для потребителя. Популярность долевок в последние годы росла именно по той причине, что их можно было приобрести дешевле, вложившись на нулевом цикле. Теперь же застройщик заложит в стоимость все новые издержки, а также традиционные инфляцию и удорожание стройматериалов.

Те крупные игроки, которые могут себе позволить возведение ЖК целиком на свои средства, предпочтут вообще не связываться с банком, а продавать готовые квартиры в сданном доме. Но это уже будет совсем другая цена. А если учесть, что большинство компаний уйдет с рынка, и предложение начнет стремительно сокращаться, "первичка" взлетит, по оценкам некоторых экспертов, на целых 60%. Вслед за ней пойдет вверх и "вторичка". Квартиры, которые и раньше были неподъемными для большинства россиян, станут вообще несбыточной мечтой.

Рынок кардинально поменяется. Часть граждан продолжит покупать квартиры на субсидии, но это, если чиновники активизируют социальные программы. Другой класс потребителей переориентируется на малоэтажку, возможно, начнется массовый выкуп земель и индивидуальное строительство, в том числе и на банковские средства. Другие также будут брать долевки в ипотеку, что с учетом растущих процентов и стоимости жилья, приведет к колоссальной закредитованности россиян и опять же стремительно растущей просрочки. А если государство не откажется от идеи строить доходные дома, где можно арендовать казенное жилье на приемлемых условиях, то и это вполне может стать нашим недалеким будущим.

Интересный факт

Переходя на новую модель долевого строительства, Россия приближается к европейским стандартам. Так, во Франции давно действует подобный механизм, только гарантом выступает нотариус, который хранит деньги граждан на своем эскроу-счете. В Англии эти функции выполняет специальная юридическая компания застройщика, чью деятельность подстраховывает государство.