Поправки к ГК изменят рынок недвижимости?
Согласно законопроекту с принятием поправок все сделки с недвижимостью должны будут в обязательном порядке удостоверяться нотариально. Эта тема стала одной из самых обсуждаемых не только среди участников рынка недвижимости, но и среди граждан
27 апреля 2012 года Государственная дума РФ приняла в первом чтении поправки к Гражданскому кодексу. Согласно законопроекту с принятием поправок все сделки с недвижимостью должны будут в обязательном порядке удостоверяться нотариально. Эта тема стала одной из самых обсуждаемых не только среди участников рынка недвижимости, но и среди граждан. О том, чего ждать после принятия поправок, редакция журнала «PRO недвижимость Алтай» побеседовала с Геннадием МАЛКОВЫМ, руководителем агентства недвижимости «Дом».
– Геннадий Ефимович, как вы относитесь к предстоящим изменениям?
– Чтобы сформулировать свое отношение, я бы обратился к истории этого вопроса. Мы начали работу по обслуживанию сделок с недвижимостью в далеком теперь 1991 году. В то время был государственный нотариат, и все сделки с недвижимостью между физическими лицами удостоверялись государственным нотариусом. Правоустанавливающим документом на недвижимость был ранее нотариально удостоверенный договор купли-продажи. На основании этого документа и осуществлялись все дальнейшие сделки с недвижимостью. Продавец и покупатель приходили с договором к нотариусу, он устанавливал адекватность сторон и правомерность документов, составлял договор, стороны его подписывали, платили госпошлину, а потом шли в БТИ и регистрировали.
– Что изменилось с принятием закона «Основы законодательства РФ о нотариате»?
– В 1993 году государство приняло новый закон о нотариальной деятельности. Согласно этому документу в России снова, как и до революции, появились частные нотариусы. Хотя те нотариусы, которые не захотели заниматься частной практикой, остались государственными. Появились такие понятия как нотариальная палата, нотариальные округа. Стать нотариусом в то время, впрочем, как и сейчас, было не просто. Конечно, они получали довольно серьезные деньги за свою работу, но и ответственность несли колоссальную – по рискам, связанным со своей деятельностью, они отвечают собственным имуществом. Стоимость государственной пошлины за удостоверение сделки нотариусом менялась в разное время, порой она доходила до 10% от сделки. По этой причине клиенты в массовом порядке указывали в договоре инвентаризационную стоимость по справке БТИ.
– Это могло привести к плачевным последствиям?
– Безусловно. Когда получалось так, что сделка по каким-то причинам признавалась недействительной, покупатель оказывался в проигрышной ситуации, ведь по закону продавец должен был вернуть ему стоимость квартиры, указанную в договоре, а не те реальные деньги, которые были за нее заплачены. В то время все риелторы, в том числе и мы, сотрудничали с нотариусами, которые не настаивали на истинной стоимости объекта.
– Много ли было в 90-е годы криминальных сделок с недвижимостью?
– Те годы вообще были, пожалуй, самыми криминальными в России за последние несколько десятилетий. Сфера недвижимости в плане преступности не стала исключением, ведь недвижимость всегда была в цене. Например, в 90-е годы было великое множество преступных сделок с недвижимостью по нотариальным доверенностям. «Черные маклеры» часто по наводке работников ЖЭУ находили алкоголиков, привозили к нотариусам, оформляли доверенности на продажу их жилья, а потом у другого нотариуса по этим доверенностям проводились сделки купли-продажи. Таким образом, очень многие люди лишились своего жилья и в лучшем случае стали жителями каких-нибудь окрестных деревень, а в худшем – бомжами. К сожалению, в то время были и такие нотариусы.
– Когда отменили обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью?
– В 1998 году были сформированы учреждения юстиции, и они стали заниматься регистрацией сделок с недвижимостью. Пошлина в юстиции стоила гораздо дешевле, чем нотариальное удостоверение, да и после нотариуса все равно надо было идти в юстицию для регистрации, поэтому к нотариусам жители нашего города перестали ходить мгновенно, несмотря на то, что до сих пор в добровольном порядке можно удостоверять сделки у нотариуса. А вот в Москве или Санкт-Петербурге все равно продолжали работать с нотариатом ввиду высокой стоимости недвижимости в этих городах. В Барнауле процесс перехода на новую систему регистрации происходил довольно сложно. Нововведения не устраивали как нотариусов (деятельность которых была отлажена), так и БТИ. У них забрали функцию регистрации, а следовательно, и деньги.
– Как же удалось отладить работу по регистрации сделок с недвижимостью?
– Я считаю, что основная заслуга в том, что работа регцентра была выстроена эффективно, принадлежит Алексею КУЛИКУ, нынешнему руководителю управления Министерства юстиции РФ по Алтайскому краю. Он, популяризируя нововведения, постоянно собирал «круглые столы» и семинары с приглашением нотариусов, БТИ, администрации города, риелторов и прессы. Хотя поначалу работать регцентру приходилось в тяжелых условиях. С одной стороны, само здание на Деповской, 7, где они начинали свою деятельность, было мало приспособлено для большого количества людей. Порой от давки и духоты некоторые теряли сознание. С другой стороны ситуацию очень усложнил пожар 1998 года, который практически полностью уничтожил архив Барнаульского БТИ. А ведь там находилось множество правоустанавливающих документов. Хорошо, что сохранилась электронная база. БТИ при помощи администраций районов, нотариусов и риелторов города пришлось потрудиться, чтобы в основном восстановить утраченные в пожаре бумажные носители. Риелторы города тогда сбросились и купили для БТИ копировальную технику.
– Геннадий Ефимович, в настоящее время, по-вашему мнению, работа с регистрацией недвижимости нуждается в изменениях или доработках?
– В моем представлении система сейчас почти достигла наивысшей точки своего развития. Сейчас все участники рынка недвижимости находятся на своих местах и успешно решают свои задачи. Поэтому я считаю, что нет никакой необходимости в том, чтобы вводить обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью.
– Каково ваше отношение к поправкам в ГК?
– Поправки уже приняты в первом чтении и скорее всего будут утверждены. Вопрос в том: что решает законопроект? Не видя его, я думал, что государство хочет с себя снять ответственность за риски, возникающие при сделках, и передать ее нотариату. Во-вторых, я считал, что государство может сэкономить бюджетные средства, чтобы не содержать систему госрегистрации и отдать это на аутсорсинг, как, например, техосмотр. Но, ознакомившись с законопроектом, понял, что государственная регистрация будет осуществляться все тем же «…госорганом на основе принципа проверки законности регистрации». То есть все функции, которые государство несло, оно за собой этим законопроектом и оставляет. Вопрос в том – а что оно тогда делегирует нотариату? Сегодня государственные регистраторы ответственно выполняют свою работу по проверке документов и регистрации сделок, и я не слышал ни одной скандальной истории о том, чтобы госрегистратор ошибся в проверке или оформлении документов с недвижимостью. Хотя, конечно, ошибки возможны в любой работе, но здесь они сведены до минимума и вся система работает как отлаженный механизм.
– Многие риелторы переживают, что с введением поправок могут остаться без работы, если нотариусов обяжут осуществлять сбор документов. Что вы думаете по этому поводу?
– Я считаю, что ни один нотариус не станет заниматься подготовкой документов для сделок с недвижимостью, ведь для этого ему вместо того, чтобы находиться в конторе, придется обойти множество инстанций, получить какие-то справки, выписки и другие документы. А кто же тогда будет заниматься нотариальной деятельностью? Документы все равно будет готовить продавец или покупатель, и, как правило, эту функцию они передают риелтору.
– Как вы считаете, принятие поправок в ГК приведет к повышению стоимости квартир?
– Цена на недвижимость будет зависеть от стоимости нотариального удостоверения. Скорее всего, новую госпошлину стороны, как и раньше, поделят поровну.
О том, что будет с рынком недвижимости, когда поправки к ГК вступят в силу, пока остается лишь рассуждать. Законопроекту предстоит пройти еще второе и третье чтения. И вступит в силу он только тогда, когда примут новый закон о нотариальной деятельности. Но в любом случае, скорее всего, пройдет довольно продолжительное время, пока все участники рынка привыкнут к изменениям в своей деятельности.
Материал подготовила Елена РАГОЗИНА.
