Рынок жилой недвижимости в Алтайском крае и конкретно в Барнауле, стоявший долго и намертво, вроде бы зашевелился. Надолго ли и чем вызвано это оживление? Падением цен? Введением более привлекательных условий по ипотеке? Ни того, ни другого как будто не замечено. Так что происходит сегодня на рынке купли-продажи жилья, задается вопросом Алтайский портал недвижимости?
Марина Ракина, президент Союза риелторов Барнаула и Алтайского края:
- Действительно, сегодня на рынке жилой недвижимости наблюдается активизация. Объясняется это двумя факторами – сезонностью и выдачей жилищных субсидий для военных и сертификатов «Молодая семья». Даже сотня сертификатов и субсидий способна внести оживление на нашем стоящем рынке. Каждую осень, в сентябре-октябре, рынок оживляется. Селяне продают урожай, полученные деньги вкладывают в недвижимость.
Цены на жилье никак не повлияли на активизацию в сфере купли-продажи. Но они корректируются в процессе просмотров и торга. Если, скажем, квартира выставлена за 1,5 млн, то в результате торга продавец, как правило, уступает за 1,4 млн рублей. Это меньше 10% от первоначальной стоимости.
Не готова сказать, что общие цены на жилье будут снижаться в ближайшее время. Они, скорее, будут корректироваться: на двухкомнатные - минимально, на трехкомнатные – чуть побольше, на однокомнатные - вряд ли.
Сергей Бекетов, руководитель оценочной компании «Альфа Эксперт»:
- Никакого оживления на рынке жилья я не замечаю. Судя по количеству ипотечных кредитов, тому, как они регистрируются, нет никакого увеличения количества сделок. Ну, разве что за наличку стали покупать, чему я не очень-то верю. Причина активизации разговоров на эту тему, скорее, в том, что риэлторам в конце года хочется подзаработать. Такое ощущение, что это искусственные попытки создать видимость, внушить людям, что рынок оживился. В общем, как-то простимулировать продажи. А по факту – как было, так и есть, ни больше, ни меньше. На рынке по-прежнему тишина и покой.
В регцентре, говорите, стало больше народу? Да, но люди туда обращаются ведь не только чтобы зарегистрировать сделку, но и за всевозможными выписками, справками, прочими бумажками. Надо еще иметь в виду, что люди увидели новую кадастровую стоимость, кто-то с ней не согласен, пытается повоевать. Люди большой «стимулирующий» пинок получили тем, что с 1 января 2016 года, уже скоро совсем, вступает в силу новый порядок определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. Все за голову схватились. Люди хотят понять, с какой суммы они будут платить налоги, вот и идут с вопросами. Но по сделкам в сфере жилой недвижимости какой-то активизации я не вижу. С коллегами общаюсь – говорят то же самое. В банках – такая же ситуация. Никакого наплыва.
И сезонной активности тоже никакой не наблюдается. Причем уже лет пять. Истории про колхозников, которые заработали какие-то бешеные деньги, приехали в город покупать своим детям квартиры, нужно забыть давно. Это все в прошлом.
Цены на жилье остались на прежнем уровне. Будут ли они снижаться? Надо смотреть, если для этого основания. Если недвижимость переоценена, тогда да, есть смысл снижать.
Но основная причина нынешней ситуации на рынке жилья – кризисные явления, в том числе в банковской сфере. 90% жилья продается и покупается с участием ипотеки. Если зарплаты начнут расти – фактически, а не на бумаге – можно ожидать какого-то движения на рынке жилой недвижимости. Но на сегодняшний день я не вижу перспектив. Как и целесообразности в снижении цен. Рынок устаканился. Кого совсем прижало – берут ипотеку. Но банки стали очень внимательно проверять потенциальных заемщиков. В 2006-2008 годах ипотека выдавалась без первоначального взноса, не проверялась заявленная цена сделки на предмет соответствия рыночной, была куча контор, которые оценивали так, как попросит клиент – сейчас все это бумерангом возвращается в виде дефолта. По моей оценке, сейчас в крае порядка 4 тыс. дефолтных квартир и домов с земельными участками. Они выставляются в продажу. По закону об ипотеке дефолтные квартиры продаются минус 20% от рыночной цены. Если не продаются, некоторые кредитные учреждения потом снижают цены еще на 10%, потом еще на 10%.
Казалось бы, такое количество дефолтного жилья должно повлиять на рынок недвижимости в сторону общего снижения цен. Однако не надо упускать из виду такой фактор: уровень цен поддерживает первичка, строитель не будет строить себе в убыток. А вторичный рынок чаще всего присматривается к первичному, ориентируется на него. Получается, что, с одной стороны, рынок диктует снижение цены, но с другой, первичка не дает этого сделать. Во многом сказывается психология: в новостройке рядом квартиры продаются, скажем, по 40 тыс. рублей за квадрат, почему я должен за 35? К тому же я в свою квартиру за все годы вон сколько средств вложил!
Алтайский портал недвижимости.