В пятницу, 19 марта, Банк России впервые с 2018 года повысил ключевую ставку — на 0,25 п. п., до 4,5%. Регулятор четко дал понять, что цикл снижения завершен, и он собирается в дальнейшем продолжить ужесточение условий. Федеральные аналитики принялись рассуждать, что же будет с ипотекой и ценами на рынке недвижимости. Алтайский портал недвижимости собрал самые интересные мнения.
Ипотека будет дорожать, но не сразу
Поскольку на ипотечные проценты влияла не только ключевая ставка ЦБ, но и государственные льготные программы, резких изменений в жилищном кредитовании сейчас ждать не стоит. Пока действует этот вид поддержки, ставки по ипотеке вероятно останутся на прежнем уровне. Напомним, на первичном рынке они упали до рекордно низких 5,86%, на вторичном – до 7,97%.
Но уже к середине года эксперты ожидают серьезных перемен. Льготную ипотеку на новостройки, очевидно, закроют в большинстве регионов, а ЦБ РФ к тому времени постепенно может поднять ключевую ставку до 5% и выше. Коммерческие банки будут вынуждены тоже повышать проценты. А, как известно, с каждым их увеличением на 1 п. п. спрос на ипотеку падает на 10%.
Соответственно, после 1 июля в стране может начаться некая стагнация рынка недвижимости с удорожанием жилищного кредитования и замедлением спроса. Инвесторы возьмут паузу, кто-то будет ждать более выгодных условий для покупки. Как следствие, такая ситуация остудит перегретые цены на жилье.
Вкладчики вернутся в банки
Вслед за ростом ипотечных ставок они должны повыситься и во вкладах. Более того, считают экономисты, с учетом прогноза на ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ, доходность депозитов начнет расти. Чего не скажешь о недвижимости, где длительное падение спроса будет все дольше удерживать или даже понижать цены.
Очевидно, в этом случае очереди на квартиры рассосутся, так как инвесторы охотнее понесут деньги во вклады. Здесь единственный минус – это новый налог на доходность депозитов свыше 1 млн рублей, который предполагает, что по итогам уже 2021 года с суммы начисленных процентов государство заберет у держателя вклада 13%. Однако, даже с учетом этих потерь, инвестиции в недвижимость при дорожающей ипотеке могут оказаться менее выгодными уже во второй половине года.
Кстати, учитывая то, что осенью был реализован отложенный спрос, уже сейчас на рынке наблюдается его снижение. Аналитики федеральных порталов недвижимости делают такие выводы в связи с падающими просмотрами объявлений. А Росреестр дает статистику за первые месяцы 2021 года, где очевидно, что показатели по регистрации жилья возвращаются к уровню лета 2020-го.
Предложение восстановится
В прошлом году под влиянием пандемии, ограничений и финансового кризиса Центробанк решил поддержать экономику дешевыми деньгами. Он опускал ставку несколько раз подряд, доведя до рекордно низких 4,25%, и долгое время удерживал на этом уровне. Однако, негативные последствия не заставили себя ждать – дешевая ипотека и невыгодные депозиты разогрели спрос на недвижимость, который потянул за собой цены.
Предложение объектов на рынке сильно поредело, дефицит продолжал влиять на стоимость. Однако, инвесторы, скупавшие квартиры в прошлом году еще в начале ажиотажного периода, сейчас уже начали выставлять их на продажу. Эксперты убеждены, что в ближайшее время на этот шаг пойдут многие, чтобы успеть сбыть объекты до застойного периода и остаться в плюсе.
И, учитывая раскупленные осенью объемы жилья, затоваривания рынка не избежать. Оно тоже будет заметным со второй половины года – когда инвесторы будут массово пытаться продать лоты. К ним же могут добавиться дефолтные квартиры тех, кто не сможет обслуживать ипотечные кредиты, и, учитывая объем кредитования, таких вариантов тоже будет немало.
К этому времени застройщикам придется выпустить на рынок проекты, которые они притормаживали, создавая искусственный дефицит. В совокупности с низким спросом численность предложения будет существенно расти, что не только начнет сдерживать цены, но и постепенно возвращать прежние тенденции. Неспешный выбор среди множества вариантов, получение щедрого торга и бонусов, - рынок снова начнет работать на покупателя, а не на продавца, как это было с лета прошлого года.
