Рынок недвижимости в Барнауле и Алтайском крае в последние дни резко меняется в связи со спецоперацией на Украине, падением рубля, санкциями и банковским кризисом. Какая ситуация сложилась сейчас и чего ждать в обозримом будущем, разбирался "Толк".
Ипотека под 22%
Самым беспрецедентным можно назвать темпы роста ипотечных ставок за последние дни. Недавно банки увеличили их сразу на 2-5%. Больше всего это стало заметно в сегменте вторичного жилья, загородного, а также рефинансирования ранее взятых кредитов. Так, максимальные проценты в некоторых банках достигли 15-16%.
"Число клиентов из-за этого резко убавилось. К тому же банки еще и продлили сроки для рассмотрения заявок. Если ранее они составляли несколько часов, то сейчас – несколько дней. А за это время объект уходит. Некоторые собственники сильно повышают цены, другие снимают лоты с продажи до лучших времен. Покупателям взять нечего", – говорит директор АН "Династия 24" Дмитрий Дворядкин.
Более того, 28 февраля Центробанк повысил ключевую ставку до 20%. Это повлечет еще большее удорожание кредитов и сильнее обрушит спрос. Как правило, ставки по ипотеке превышают ключевую на 1,5-2%. То есть теоретически они должны вырасти примерно до 22%, что станет абсолютным рекордом за всю историю жилищного кредитования. Но решение примут сами игроки рынка, говорят в Центробанке.
Цены на 40% вверх
По оценкам риэлторов, продавцы недвижимости только за последние дни рыночного шторма увеличили стоимость примерно на 15-20%. И она все равно находит своего покупателя в сложившихся условиях дефицита и панических настроений. Ведь многие сейчас боятся остаться с обесценивающимся рублем и спешат вложить его чаще всего в валюту или недвижимость.
"Часть застройщиков тоже подняли цены на первичные объекты, и она вряд ли уже опустится. В течение марта ждем роста цены еще на 15-20% в среднем. При этом рынок ипотеки вообще остановится, ее сейчас брать не вариант. За счет ухода клиентов с ипотекой спрос упадет где-то на 70%", – говорит Дворядкин.
О необходимости повышать стоимость говорит и председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин. Он объясняет это резким ростом цен на импортные стройматериалы, зависимые от доллара, а также удорожанием проектного финансирования для девелоперов.
"Банки и до этого ужесточили проектное финансирование, но ставка по нему будет увеличиваться еще с учетом решений Центробанка. За счет утяжеления этого кредитования и дорогих стройматериалов себестоимость растет и будет расти. Поэтому объективно должна повышаться и рыночная цена жилья у застройщиков. Но кто будет покупать по такой стоимости?" – говорит эксперт.
Спасти льготную ипотеку
С другой стороны, стремительно падает доступность жилья – ипотека дорожает, доходы населения не растут, а в связи с кризисом еще сократятся. Спасти ситуацию могут только субсидированные программы. Поэтому союз строителей срочно написал письмо в правительство РФ с просьбой продлить льготную ипотеку, которую ранее намеревались свернуть 1 июля текущего года.
"Тут палка о двух концах: если девелоперы поднимут цену, то жилье будет не востребовано, рынок встанет. Поэтому придется держать предложение на оптимальной цене, чтобы хоть какая-то оборотка была и у них стройка вообще не остановилась. Но за счет чего удерживать цену, пока не ясно. И сейчас сложно прогнозировать, кто какую середину выберет", – поясняет Мишустин.
Не исключено, что какие-то игроки рынка будут искать аналоги комплектующих и оборудования на китайском рынке, чтобы сэкономить. Но пока найдут новых партнеров и наладят поставки, пройдет время, которое может сдвинуть сроки реализации проектов.
Вместе с тем директор агентства недвижимости "Этажи-Барнаул" Роман Елизаров считает, что правительству надо увеличить сумму лимита ипотеки по госпрограмме (сейчас он составляет 3 млн рублей. – Прим. ред.).
"Стройка нуждается в финансировании и господдержке. Текущая программа уже не так эффективно решает эту задачу. К тому же цены на первичке повысились, а на вторичке пока немного отстают. Поэтому перед покупателем стоит выбор: приобрести более дорогую новостройку по низкой ставке или вторичку подешевле, но под высокий процент", – говорит он.
Как в Казахстане и Белоруссии
Кредиторы, в свою очередь, не хотят сеять панику и отмечают, что ипотечный сектор работает в штатном режиме. Об этом сообщили в Альфа-Банке, АкБарс Банке и Совкомбанке. Особенно это касается спроса на льготные продукты, где ставка сегодня начинается от 4,5%.
"По ипотеке сейчас у населения выжидательная позиция, потому что с одной стороны и цены на недвижимость очень сильно поднялись, с другой, и ставки резко растут. Но люди все равно берут ипотеку, интерес есть, заявки тоже. А те риэлторы, с которыми мы работаем, говорят, что у них и предложение есть", – пояснили в Совкомбанке.
Роман Елизаров уверен, что ставки в 16% тоже можно считать нормальными, особенно, с учетом сегодняшней инфляции. Поэтому из-за них спрос на ипотеку не обрушится до 0%.
"Возможно, приостановится – люди испугаются больших ставок и не будут брать кредиты какое-то время, а потом снова вернутся в банки. Недвижимость – это такая сфера, из которой невозможно уйти. Люди все равно будут жениться, съезжаться, разводиться, разъезжаться, и им придется решать жилищные проблемы, брать ипотеку даже со ставкой 15-18%", – говорит эксперт.
Он напоминает, что сейчас ситуация схожа с кризисом 2014 года. Тогда ключевая ставка повышалась до 17%, при этом банки работали в среднем на 14% (на вторичном рынке). Сейчас, по его прогнозам, проценты сохранятся на уровне 16%, у отдельных банков до 20% годовых. И это рано или поздно перестанет отпугивать клиентов.
"Тот же Казахстан и Белоруссия всю жизнь работают на таких ставках, и люди нормально берут ипотеку и под 15%, и под 18%. Тем более, в России мы ожидаем, что где-то через полгода ставки по ипотеке снова упадут. А значит, при помощи рефинансирования их можно будет снизить на взятый сейчас кредит", – прогнозирует риэлтор.
