На рынке недвижимости Барнаула началось падение цен, которого покупатели ждали почти два года. Напомним, их стремительный рост начался в середине 2020-го, когда правительство запустило льготную ипотеку на новостройки под 6,5%. Затем ситуация усугублялась удорожанием стройматериалов, проектным финансированием, дефицитом предложений, пишет "Толк".
Вторичка пошла вниз
В нынешнем году с наступлением кризиса на фоне спецоперации на Украине Центробанк вынужденно поднял ключевую ставку до 20%, затем опустил до 17%. Это повлияло на ипотечные условия, а позже привело к стагнации рынка недвижимости, рассказали участники круглого стола, который состоялся в Сибирской медиагруппе 25 апреля.
"Мы получили заградительно высокую ставку по ипотеке. Вторичный рынок сужается по количеству сделок. Да и на первичном кредит под 12% с учетом выросших за последние годы цен существенно повышает ежемесячные платежи. Поэтому клиенты не готовы инвестировать в недвижимость. Этот кризис – гибрид кризисов 2008 и 2014 годов", – пояснила президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая Марина Ракина.
Падение стоимости отметили и остальные риэлторы, присутствующие на мероприятии.
"Цены на вторичном рынке снижаются. Особенно если у собственника стоит задача быстро продать объект недвижимости, потому что ему надо, например, переехать в новостройку, в дом или распорядиться наследной квартирой", – пояснила руководитель АН METRiS Диана Фомина.
О том же рассказала и руководитель агентства "Жилфонд" Людмила Авдюхина, которая наблюдает снижение покупательского потока на вторичном рынке.
"С 20 марта играем на перегонки, кто продаст дешевле. Мы сразу клиентам рекомендуем снизить цену процентов на десять, если это сегмент дороже 3,5-4 млн рублей. У нас есть пример 2015 года, когда цены откатывались и на 30%", – пояснила эксперт.
Первичка тоже рухнет?
Что касается новостроек в Барнауле, то и здесь спрос заметно снизился. Девелоперы в рамках льготной ипотеки провели по три-четыре сделки с начала апреля, когда ставка выросла вдвое, поделился наблюдениями председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин.
Стагнацию подтвердил и замдиректора строительной компании "СОК" Андрей Щукин. "Сейчас идут сделки в основном лишь по семейной, военной программам и с теми клиентами, которые берут небольшую сумму, рассчитывая на скорейшее перекредитование. Рынок встал, мы видим по своим объектам", – говорит эксперт.
Замдиректора компании "Жилищная инициатива" Роман Клевакин напомнил, что какие бы льготные программы ни действовали на первичном рынке, спрос на нем будет падать вслед за вторичным.
"К нам часто приходят клиенты, которые продают свои квартиры и покупают новостройки на эти деньги. А если на вторичном рынке все цепочки парализованы из-за высоких процентов по ипотеке, да к тому же клиентов заставляют снижать цены, они просто не придут к нам на первичный", – опасается застройщик.
Обвал рынка подтвердила и статистика Росреестра по Алтайскому краю. Заместитель руководителя ведомства Андрей Рерих отметил, что число договоров долевого участия в первом квартале составило 1,7 тыс., что на 19% ниже, чем в аналогичном периоде прошлого года. А вот сделок с ипотекой пока больше на 24% (8,17 тыс.). Но эти показатели увеличиваются за счет начатых ранее цепочек и скоро сократятся.
"Мерседес" по цене "Лады"
Несмотря на падение спроса, снижения цен на долевки не будет, говорят девелоперы. Из-за удорожания стройматериалов, земельных участков, проектного финансирования они смогут максимум удержать стоимость на прежнем уровне.
"В этой ситуации более вероятно сокращение проектов. А это грозит дефицитом, в условиях которого как бы не пришлось еще больше увеличивать стоимость новостроек", – прогнозирует Мишустин.
Андрей Щукин обратил внимание еще и на то, что современные новостройки имеют очень сложную дорогостоящую начинку, а это сильно утяжеляет цену, если сравнить с домами 1970-х годов.
"Сегодня нам навязывают установку шлагбаумов, систем "умный дом", дымоудаления, видеодомофона, который распознает сетчатку глаза. И даже заставляют ставить по два таких – вверху и внизу, с учетом роста взрослого человека и ребенка. Но при продаже квартир с начинкой и без нее цена зачастую не отличается. До каких пор мы будем продавать "Мерседес" по цене "Лады?" – обратился он к риэлторам.
Те ответили дружно. "Покупателю всегда выгоднее приобрести готовое обжитое жилье с ремонтом и мебелью, чем новостройку по 100 тыс. рублей за квадрат, пусть с домофоном и распознаванием сетчатки глаза, а потом ждать сдачи дома, тратиться на съемное жилье и еще делать ремонт", – сказала Марина Ракина.
Тем более что на рынке вторичного жилья есть "упакованные" варианты в недавно сданных домах, добавила Авдюхина. И сейчас их собственники готовы к дисконту, учитывая падающий спрос. Поэтому новостройки им сильно проигрывают.
А Мишустин отметил, что "Мерседес" – это вообще маркетинговый ход. Застройщики в последнее время, добавляя мелкие опции, все чаще выдают объект за элитный.
"Просто сделали общественную группу, колясочные, комнату консьержа, благоустройство шведское, а дом-то остался тот же. На самом деле элитных домов в Барнауле нет", – уверен эксперт.
А заградительная ли ставка?
Начальник отдела по развитию партнерского канала продаж филиала АО "Россельхозбанк" Николай Скрипников отметил, что сейчас на первичном рынке ставка составляет 11%, на вторичном 16-18%. Еще несколько лет назад ипотеку выдавали примерно под такие же проценты, и это считалось нормальным. Но сегодня такой уровень уже называют заградительным.
Эксперты высказались: в некотором смысле это произошло из-за того, что за последние годы клиенты привыкли к лояльным условиям жилищного кредитования (ставки начинаются от 3%, а по совместным спецпрограммам банков и застройщиков – от 0,1% на период возведения дома).
Щукин объясняет, что в годы высоких процентов были значительно ниже и цены на недвижимость. "Мы говорим нашим клиентам, что ставки в 12% уже были и люди брали под них кредиты. А они напоминают, что сейчас стоимость квартир увеличилась, например, с 3 до 6 млн рублей, но их доходы не выросли".
Роман Клевакин заявляет, что в нынешних условиях ставки по ипотеке на все программы должны быть не более 3%. "Как по сельской ипотеке. Мы же аграрный регион".
При этом многие участники рынка убеждены, что ипотека под 12-20% кратковременна, и скоро не исключено падение процентов. В конце этой недели Центробанк обсудит ключевую ставку – по прогнозам, она может сократиться до 15%. Это позволит смягчить условия по ипотечным программам, а значит, поддержит спрос. В противном случае, говорят риэлторы, барнаульцы будут массово уходить в арендное жилье.
