На рынке новостроек в Алтайском крае снова наблюдаются тенденции роста цен. В то же время в начале нынешнего года статистика Дом.рф показывает ощутимый спад продаж на первичном рынке жилья в сравнении с предыдущими календарными периодами, пишет "Толк".
Ажиотаж не навсегда
Так, по данным на текущий месяц, девелоперы реализовали 247 тыс. кв. метров жилья в многоквартирных домах из общего объема строящихся площадей (этот показатель на сегодня составляет 665 тыс. кв. метров). Для сравнения, два года назад объем продаж у застройщиков был вдвое больше.
Судя по данным Дом.рф, из проектных деклараций, реализация квартир сокращалась на протяжении прошлого года, когда банки резко подняли ставки по ипотеке в связи с началом СВО, санкциями и падением рубля. С августа показатель стабилизировался и держится примерно на одном уровне.
Председатель Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин ничего драматичного в падении продаж не видит. Это закономерная тенденция – просто сейчас нет ажиотажного спроса, который можно было наблюдать на рынке в позапрошлом году.
"Спрос идет волнами и подогревается какими-то факторами. Например, слухами о повышении ставок по ипотеке – такой кратковременный всплеск мы наблюдали в декабре прошлого года. Надо понимать, что у людей деньги не постоянно будут, сегодня весь спрос исчерпан, и продажи приходят в нормальное русло. Кто-то выжидает снижения цен, кто-то накапливает капитал", – говорит собеседник.
Придерживают квартиры
При этом в Алтайском крае, как и во всей стране, в начале нынешнего года отмечен довольно большой объем непроданного жилья. По сравнению с первым кварталом 2022-го, он увеличился в полтора раза. Хотя Мишустин отмечает, что раньше он в количественном выражении был гораздо больше. Это можно объяснить общим числом предложений, которое до введения проектного финансирования было вдвое выше.
Вместе с тем алтайские застройщики сейчас стали придерживать больше квартир и не открывать продажи до определенного момента. Если в марте прошлого года из всего строящегося жилья недоступными были лишь 96 тыс. кв. метров, то сейчас их 134 тыс. кв. метров.
"Застройщики смотрят, регулируют ситуацию на рынке, каждый определяет свою бизнес-модель, просчитывает, что ему выгодно. Чтобы не затаривать рынок, они не будут выводить сразу пять жилых домов, условно говоря, а откроют продажи только в одном-двух. Если они видят, что сегодня предложенный объем не продается, зачем они будут новые проекты открывать? Они их и придерживают", – поясняет эксперт.
Хотя прибегать к таким мерам застройщику сегодня тоже невыгодно. Он заинтересован быстрее продать квартиры и аккумулировать на эскроу как можно больше средств. Ведь за счет этого он снизит процентную ставку по проектному финансированию.
Снова рекордные цены
С другой стороны, рост объема "придержанных" квартир приводит к искусственному дефициту предложений на рынке. А это позволяет сохранять высокие цены и быстрее продавать неликвидные квартиры.
Поэтому неудивительно, что рост цен на новостройки продолжается. Но только на те, которые реализуют в рамках проектного финансирования.
В среднем кв. метр на них превысил 86 тыс. рублей и опять побил рекорд. А вот в жилых комплексах, которые завершают по старым правилам и распродают последние квартиры, цена в последние два года держится на уровне 45-51 тыс. рублей за кв. метр.
Стоит отметить, что Дом.рф приводит среднюю стоимость по всему Алтайскому краю – на статистику влияют новостройки в Бийске, Белокурихе, Новоалтайске, где цены значительно ниже Барнаула. В столице края же кв. метр на первичном рынке колеблется от 90 до 150 тыс. рублей в зависимости от расположения, класса и начинки дома.
Мишустин отмечает, что застройщики за два года подъема рынка привыкли к большим продажам. Поэтому им предстоит принять ситуацию и приспособиться к сегодняшним реалиям, а также скорректировать ценовую политику. Прямого снижения стоимости не будет, но можно ожидать еще больше скидок и акций.
"Давайте вернемся к 2008-2009 годам или к 2014-2015-м. Там тоже были провалы, а потом ровно шли продажи. Я думаю, и сейчас спрос останется на какой-то позиции. Ведь всплески это тоже ненормальное явление, нужна стабильность", – говорит собеседник.
