Самовольное строительство: кто кого?

Кафе «Арарат» на Змеиногорском тракте самый, пожалуй, известный случай самовольного строительства. Перипетии этого нашумевшего дела широко освещались в СМИ. В феврале наконец-то после длительных судебных тяжб и поиска организации исполнителя кафе снесли. Однако в тени «Арарата» осталось много других самовольных построек в Барнауле, по всем правилам требующих сноса. Что это за здания и почему их так необходимо сносить? А главное, кто этим должен заниматься?

Самовольное строительство – понятие «вместительное». У каждого города, например, есть своя «нахаловка» - территория самовольных жилых построек, которые массово возникали в 50-70-е годы прошлого века. Дома эти не зарегистрированы, разрешений на их строительство никем не выдавалось. Но власти не решаются подгонять бульдозер, справедливо опасаясь народных волнений. Гораздо проще не замечать проблему. В категорию самовольно построенных, а следовательно, незаконных зданий попадает и многоэтажный жилой дом, если застройщик так и не получил необходимый пакет разрешительной документации. Бывает, что сдан в эксплуатацию целый микрорайон, а разрешения на строительство все еще в стадии получения. Большой вины строителей в этом, как правило, нет. По данным всероссийского мониторинга 2010 года, в нашей стране на получение всех разрешительных справок уходит в среднем 900-950 дней (в Алтайском крае, к слову, 940). А дома сегодня строятся быстро, за год-полтора. Ждать три года и только потом начинать строительство, по словам застройщиков, непозволительная роскошь. Ведь первым делом за совсем немалые деньги приобретается участок, который может после этого простаивать 2-3 года. Пару лет назад государство эту проблему наконец-то заметило. В соответствии с утвержденной правительством страны дорожной картой «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» планируется к 2018 году сократить количество разрешительных процедур с 50 до 11, что должно в свою очередь привести к сокращению общего срока на согласование с 900 до 60 дней. По данным краевой межведомственной комиссии (МВК) по устранению административных барьеров в развитии предпринимательства под председательством первого вице¬-губернатора Сергея Локтева, в 2012 году в разряд строительных объектов, которые возводились без разрешительной документации, были включены 300 зданий и сооружений. Преимущественно это были многоквартирные жилые дома, возводимые (или уже возведенные) по всем правилам и технологиям строительства.

Оба приведенных примера – это самовольное строительство, так сказать, по факту. Но есть еще одна разновидность самовольного строительства.

«Особой категорией самовольного строительства являются факты незаконного строительства объектов социального назначения и многоквартирных домов под видом индивидуальных, - говорит и. о. заместителя руководителя Государственной инспекции Алтайского края Виталий Такаш. - Таким способом «коммерсанты» под видом частных застройщиков избегают соблюдения требований градостроительного законодательства, так как для индивидуального строительства не требуются разработка проектной документации, ее экспертиза, на него не распространяется государственный строительный надзор, необходимость в заключении и разрешении на ввод в эксплуатацию».

По данным Госинспекции Алтайского края, среди самовольных застройщиков распространены два основных нарушения. Первое – это нецелевое использование земельного участка. К примеру, купил гражданин участок под строительство так называемого индивидуального дома (то есть для одной семьи), именно на это (с такой формулировкой) получил от муниципалитета разрешение, а построил многоквартирный дом, торговую базу или центр. Второе распространенное нарушение - несоблюдение параметров разрешенного строительства. Как отметили в Госинспекции, их ведомство проверяет только те объекты капитального строительства, в отношении которых предусмотрена экспертиза проектной документации. «Это жилые дома с количеством этажей более трех, здания, сооружения иного назначения площадью более 1500 кв.метров или с количеством этажей более двух, а также линейные объекты», - поясняет Виталий Такаш. Выявление фактов самовольного строительства многоквартирных жилых домов под видом индивидуальных, а также организация их сноса находятся в компетенции органов местного самоуправления, то есть в компетенции горадминистраций. В краевом центре этими вопросами занимается комитет по строительству, архитектуре и развитию Барнаула. Также на территории города действует межведомственная комиссия с участием помимо чиновников мэрии представителей прокуратуры города, управления Росреестра по Алтайскому краю, Государственной инспекции Алтайского края.

Материалы по фактам незаконного строительства направляются МВК в органы прокуратуры и ГИАК. Далее накладывается запрет на продолжение строительных работ на таком объекте. Запрещается регистрация самовольных построек. «В отношении объектов, решение суда по которым не исполнено в добровольном порядке, материалы с актами осмотра систематически направляются судебным приставам для организации работы по принудительному сносу», - сообщили нам в комитете по строительству, архитектуре и развитию Барнаула.

С января по октябрь 2014 года выявлено более 40 фактов незаконного строительства, реконструкции и эксплуатации объектов капитального строительства (без учета индивидуальных жилых домов). Чаще это административные объекты, «замаскированные» под частное жилье. «Но в этом кроется и проблема. Градостроительный кодекс разрешает частникам строить, реконструировать либо ремонтировать дома не выше трех этажей и только для одной семьи. В таком случае не требуется подготовка проектной документации», - подчеркивает председатель комитета Антон Воробьев. Чиновник также отметил, что ст. 51 Градостроительного кодекса РФ определен исчерпывающий перечень документов, при наличии которых выдается разрешение на строительство или реконструкцию индивидуального жилого дома. В этом перечне три документа - на право владения земельным участком, его градостроительный план и схема организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

В мэрии пояснили, что в случае, если параметры возведенного объекта соответствуют требуемым, то на многоквартирный дом или административное здание можно оформить право собственности в упрощенном порядке как на объект индивидуального строительства. Чиновники горадминистрации готовы пойти навстречу. Есть возможность узаконить, не нарушая инструкций, пожалуйста. Снос – это такая морока! Застройщики зачастую ссылаются на то, что у них денег на снос нет. В надежде, что и в городском бюджете «лишних» денег тоже не окажется.

В 2013 и 2014 годах решения о сносе были приняты в отношении 11 объектов. Из них пять к настоящему времени снесены (четыре – за счет застройщика). Это кафе «У Толстого» (Змеиногорский тракт, 118), незавершенный объект по адресу: ул. Ни