Отстаивая права дольщиков, государство, похоже, стремится, прежде всего, себя избавить от головной боли. И лишних трат. Слишком уж дорого обходятся бюджету эти самые «пострадавшие дольщики». Лекарство изобретено и действует уже почти год. Правда, пока об этом эффективном средстве мало кто знает. Хотя, как считают эксперты, наши граждане с каждым годом становятся все более и более подкованными в знании законов. Чуть ли не профессора стали в сфере долевого строительства. Так ли это на самом деле? И насколько рискованно сегодня покупать «долевку»? Об этом корреспондент «Алтайского портала недвижимости» спросил у заместителя руководителя Государственной инспекции Алтайского края, начальника отдела контроля и надзора в области долевого строительства Ольги Дерявской:
- Ситуация в сфере долевого строительства пусть понемногу, но все же выходит на более высокий правовой уровень в сравнении, скажем, с 2007 годом, - считает Ольга Викторовна. - Люди становятся более грамотными, и застройщикам зачастую ничего более не остается, как приводить свою деятельность в сфере долевого строительства в полное соответствие с действующим в этой сфере законодательством. Активную роль во взаимоотношениях дольщика и предприятия-застройщика играет Государственная инспекция Алтайского края как контролирующий орган. Повышение правовой грамотности населения является одним из главных направлений деятельности инспекции. Мы стараемся работать на предупреждение нарушений. Это для всех лучше, чем нарушения исправлять.
- В чем выражаются результаты вашей работы?
- В 2007 году, когда была создана инспекция, и мы начали работать по ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» (в нем прописаны права и обязанности обеих сторон, а также регламентированы полномочия контролирующего органа), количество застройщиков, работающих строго по закону, выросло с 10 до 53-х, а количество объектов, возводимых на условиях долевого участия - с 20 до 130. Только в 2014 году на территории Алтайского края заключено более 10,5 тысяч договоров долевого участия. Дольщики в этом году вложили в строительство жилья в крае более 15 млрд рублей. Это говорит о росте доверия покупателей к рынку долевого строительства.
- Отчасти, наверное, потому, что другой возможности приобрести жилье у людей зачастую не остается. А также в том, что с оборотными средствами, которые стройфирмы по традиции направляют на возведение новых жилых домов, становится у них все проблематичнее. Своих средств дома строить нет, вот и переходят застройщики на долевое строительство. Разве не так?
- Да, эти факторы тоже имеют место быть. Конечно, застройщику было бы проще построить дом на собственные средства. Но получить в банке кредит тоже не так просто, не у всех застройщиков это получается. Да и строить дом на условиях долевого участия тоже не так легко, как может показаться. Как правило, граждане, решившие приобрести «долевку», также идут за кредитом в банк. А там проверяют кредитную историю не только самого заемщика, но и обращают внимание на репутацию застройщика тоже.
- Я так понимаю, мошенничества в сфере долевого строительства стало меньше?
- Факт мошенничества как уголовно наказуемого деяния доказать, как правило, достаточно сложно. И процедура эта очень долгая. Случаются и оправдательные приговоры. Вот, например, многие знают историю «ЛиКома», строившего многоквартирный дом на Коммунаров, 120а. После кризиса 2008 года предприятие было признано банкротом. Как и «Альфа-Инвест», ЖСК № 173 «Ключ». По заявлению граждан в отношении «ЛиКома» было возбуждено уголовное дело по факту мошенничества, которое затем прекращено за отсутствием состава преступления, так как установлено: сколько застройщик привлек денежных средств от граждан, столько в стройку и было вложено.
Госдумой РФ в первом чтении принят законопроект об уголовной ответственности лиц, которые привлекли деньги граждан в нарушение требований законодательства. В ФЗ-214 четко прописано – кто может брать деньги у граждан и каким образом…
- То есть не всякий застройщик имеет право брать у людей деньги на долевое строительство?
- Да, не всякий. И не всяким образом.
- Так кому можно, а кому нельзя вести долевое строительство?
- Во-первых, застройщиком может быть только юридическое лицо. Никак не физическое, не индивидуальный предприниматель, и не имеет значения, что он, скажем, представил вам документ о своем законном праве на земельный участок и разрешение на строительство. У таких застройщиков можно покупать квартиры только после ввода дома в эксплуатацию.
У застройщика (юридического лица) в обязательном порядке должно быть разрешение на строительство, земельный участок, принадлежащий ему на праве собственности, аренды или субаренды (а также по праву срочного пользования, что, правда, в практике встречается редко). Также у застройщика должна быть проектная декларация. Застройщик обязан ее вам показать по первому требованию. Проектная декларация содержит информацию о застройщике и проекте строительства. Если застройщик рекламирует строительный объект в СМИ, то такой документ обязательно должен быть размещен в СМИ или сети Интернет. Если нет, просто попросите эту информацию у застройщика.
- А если не все понятно? Даже после дружелюбных разъяснений застройщика?
- Тогда приходите к нам. Мы проконсультируем вас по всем вопросам участия в долевом строительстве. Предоставим всю информацию о выбранном вами застройщике или строящемся объекте. Информация о застройщиках, работающих в рамках закона о долевом строительстве, размещена на сайте Государственной инспекции Алтайского края. Инспекция контролирует целевое использование средств дольщиков. Мы имеем возможность своевременно отреагировать, если видим нарушение закона. Но это в отношении тех строительных фирм, которые работают по закону. Но если вы передадите деньги застройщику, который не заключил с вами договор долевого участия с обязательной его регистрацией, мы реализовать в полной мере свои полномочия не сможем.
- Существует ли черный список недобросовестных застройщиков?
- Нет, такого списка мы не составляем. Информация о выявленных нарушениях и принятых мерах воздействия общедоступна на сайте инспекции, где размещены перечни юридических лиц, привлеченных к административной ответственности инспекцией и деятельность которых по привлечению средств граждан для строительства на основании заявления инспекции, приостановлена решением суда.
- Какие основные нарушения допускают застройщики?
- Главным образом это привлечение средств граждан до регистрации договора долевого участия в органах Росреестра. Это запрещено. Такое требование было введено, чтобы исключить двойные, тройные продажи, чем, если вспомните, недобросовестные застройщики раньше грешили. Факт регистрация в управлении Росреестра гарантирует, что никто кроме вас на вашу квартиру претендовать не будет и не сможет. И кому-то перепродать без вашего согласия тоже не смогут. Отсутствие регистрации в Росреестре влечет за собой административную ответственность, а в будущем и уголовную.
- Зачем застройщик собирает деньги раньше срока, когда это станет разрешено?
- Может, нуждается. Может быть, чтобы перекинуть средства на другой строящийся объект, где их не хватает, кто знает…
- А если нарушает постоянно?
- Тогда мы направляем документы в правоохранительные органы.
- А если предприятие готовится к банкротству?
- Мы сможем по закону изъять этот объект, многоквартирный дом, из конкурсной массы и передать его участникам долевого строительства с целью его завершить. Так было в ситуации с «ЛиКомом». Строительство этого проблемного объекта по пр. Коммунаров 120а в г.Барнауле в настоящее время при содействии краевой Администрации и администрации г.Барнаула завершают сами участники долевого строительства, объединившиеся в ЖСК.
- Ольга Викторовна, как вы считаете, покупка жилья через долевое участие – это сегодня рискованное предприятие или уже нет?
- Такой вариант приобретения квартиры, конечно же, более рискованный, чем покупка на вторичном рынке. Проблема в том, что когда вы вкладываете деньги в долевое строительство, никакой вашей квартиры пока не существует. Поэтому так важно сделать правильный выбор застройщика.
Хочу заметить, что с целью дополнительной защиты граждан с 1 января 2014 года в стране введен институт страхования ответственности застройщика по передаче дольщику жилого помещения. Он распространяется на отношения, когда первый договор долевого участия на строительство дома, заключен после 1 января 2014 года. Закон определил три способа страхования ответственности застройщика: поручительство банка, участие застройщика в Обществе взаимного страхования (его учредителями в 2013 году стали 30 самых крупных застройщиков страны) и коммерческое страхование, то есть заключение договора страхования со страховой организацией.
- Что является страховым случаем?
- Решение суда о признании строительной фирмы банкротом либо решение суда по искам дольщиков об обращении взыскания на земельный участок, который предоставлен под строительство объекта как на предмет залога. При наступлении страхового случая дольщику выплачивается денежная компенсация в полном объеме.
- Новелла действует меньше года. Есть ли информация о том, повлияло ли наступление страховой ответственности застройщиков на стоимость квадратного метра жилья в сторону его удорожания?
- В общем, на цену квадратного метра это не повлияло. На нее, как вы понимаете, главным образом влияет соотношение спроса и предложения. К тому же наши застройщики приложили все усилия, чтобы избежать для себя такой ответственности и постарались максимальное количество первых договоров заключить до конца 2013 года. Пока алтайские застройщики выбирают вариант страхования посредством заключения договора со страховой компанией.
- В общем, в договоре долевого участия теперь нужно искать информацию о том, где и каким способом застрахована строительная фирма, которой ты собираешься отдать свои деньги?
- Обязательно. Это гарантия того, что ваши деньги в любом случае не пропадут. Либо вы получите квартиру, либо вам вернут деньги.
- А если дом построили, но значительно позже, превысив указанный в договоре срок сдачи?
- Вы можете рассчитывать на компенсацию через суд за каждый день просрочки. А также на компенсацию морального вреда. Такие прецеденты в Алтайском крае есть. Их могло бы быть больше, но наши люди, я заметила, как будто стесняются показать свою юридическую грамотность, и часто не настаивают на своих законных правах.
P.S. Введение с 2014 года обязательного страхования ответственности застройщика гарантирует, таким образом, сохранение дольщикам их денег, переданных строительной фирме для финансирования строительства жилого дома. На цене квадратного метра это пока никак не сказалось, так как договоры долевого участия в строительстве многоквартирных домов, возведение которых начато в 2014 году, были заключены еще в 2013-м. В дальнейшем, полагают эксперты рынка недвижимости, цену будет формировать рыночный спрос.
Подготовил Андрей Беспалов