Как не попасть на удочку мошенников на рынке недвижимости г. Барнаула
Если ваш дом не построен, никто не даст вам 100-процентной гарантии того, что вы получите свое жилье. А всевозможные акции протеста «обманутых дольщиков» (многие из которых формально вовсе не дольщики) со всей откровенностью иллюстрируют нежелание властей решать эти вопросы в интересах простых граждан. Что остается? Повышать уровень собственной информированности и анализировать.
Большие кидалы и мелкие жулики
Все мошенники на первичном рынке жилья по сложившейся практике делятся на две основные категории. Первые – мелкие жулики. Их задача – разово обогатиться и скрыться, пока никто ничего не заметил. По-тихому. Впрочем, если полученная прибыль позволяет обезопасить себя от излишнего внимания правоохранителей, можно и не скрываться. Та же Маргарита Семенюк со своим скандально отшумевшим агентством недвижимости «Соседи» до сих пор не осуждена, а значит – не виновна.
Но если Семенюк рекламировалась с размахом, то в большинстве других случаев мелкие жулики делают ставку на тех, кто самостоятельно ищет подешевле. Ищет и находит небольшие рекламные модули с приятными расценками в специализированных СМИ и на сайтах. Чтобы туда попасть, больших затрат не требуется: до недавнего времени в регионе было всего два местных журнала о недвижимости (теперь - один) и два веб-сайта с удобным поиском. Этого вполне достаточно, ведь мелким мошенникам не нужно продавать кварталы или многоэтажные дома – достаточно сбагрить десяток - другой клетушек в каком-нибудь четырехэтажном самострое.
В отличие от мелких и средних большие кидалы действуют ярко, с максимальными вложениями в рекламу, объемы которых вполне сопоставимы с затратами на само строительство. Ведь ежу понятно, что если вчера о какой-то строительной компании никто и слыхом не слыхивал, а сегодня о ней кричат со всех экранов, газет и трассовых модулей, за все это кто-то очень хорошо заплатил.
Впрочем, массированная реклама, как и в случае с «МММ», рассчитана не на разумных, а на дурачков-простачков, число которых со временем не уменьшается. Иначе как объяснить, что в «МММ» и сегодня продолжают нести деньги («МММ-2014», как и предыдущие три «обновленные пирамиды», продолжает менять реальные рубли на виртуальные МАВРО). Мало того, Барнаул и Алтайский край за минувшие годы продемонстрировали, что процент легко внушаемых людей здесь намного выше, чем в других регионах страны, поскольку иначе все эти «Барнаулстрои», «Барнаулинвестстрои», «Тамерланы» и прочие «Соседи» не собирали бы здесь таких «урожаев» обманутых «инвесторов». И не входил бы Барнаул в число лидеров по проценту обманутых дольщиков на душу населения.
Закон не защитит
Многострадальный закон о долевом строительстве 214-ФЗ сегодня более или менее эффективно защищает только от так называемых двойных продаж благодаря обязательной госрегистрации договоров долевого участия. Хотя и в Барнауле были случаи, когда даже выданные в управлении Росреестра документы на жилье не являются гарантией законности постройки (вспомните барнаульцев, обманутых застройщиком Афанасьевым при продаже незаконных квартир в доме по ул. 4-ой Западной). Все последние инициативы законотворцев не снижают риски потенциальных покупателей жилья, зато порядочно усложняют деятельность застройщиков, готовых работать в соответствии 214-ФЗ.
Взять, к примеру, те изменения в 214-ФЗ, которые вступили в силу с 1 января сего года. Росреестр перестал регистрировать договора долевого участия (ДДУ) в случаях отсутствия банковской гарантии, отсутствия страховки или если застройщик не являлся членом Общества взаимного страхования. В результате пока местные застройщики не обеспечили утраивающий чиновников вариант страхования Росреестр несколько месяцев не регистрировал первые ДДУ по нуждавшимся в финансировании строящимся объектам. Сегодня вроде все устаканилось, но необходимость реализованной меры (требовавшей, кстати, дополнительных затрат от застройщиков), а главное – ее эффективность - до сих пор под большим вопросом. Ведь дольщик в случае наступления страхового случая (застройщик неожиданно обанкротился и стройка прекратилась) может не то что месяцами – годами ждать страхового возмещения, пока не будут улажены все многочисленные юридические формальности (включая суды).
Сами застройщики принятую меру сравнивают с другой придумкой законодателей, реализованной в 2010 году, когда всех застройщиков обязали объединиться в саморегулируемые организации (СРО) с довольно приличными суммами вступительных и членских взносов в резервный фонд. В идеале эта мера должна была защитить потенциальных покупателей недвижимости, но в итоге мы получили сотни «скороспелых» СРО, торгующих своим членством, как на панели. Надо ли говорить, что членство в таких (вполне, кстати, законных) СРО никаких гарантий дольщикам не дает. Зато появился целый аппарат «следящих за законностью» чиновников и получиновников, каждый из которых получает зарплату за счет тех, кто в конечном итоге платит свои кровные на приобретение крыши над головой.
Теперь на очереди новая законотворческая инициатива: со следующего года работающим по 214-ФЗ строителям предполагается запретить заключать ДДУ на сумму больше 10% от общей стоимости объекта долевого строительства. Что это даст в условиях, когда сегодня объем средств дольщиков в общей сумме затрат на строительство составляет порядка 30% (остальное – собственные средства и кредитные ресурсы)? Очевидно, у строителей появится необходимость в дополнительных тратах на обслуживание более крупных кредитов. Но в конечном-то итоге заплатят за это все те же покупатели недвижимости. Притом, что никакой гарантии сохранности средств дольщиков это нововведение не дает. Зато если законодатели будут и дальше продолжать в том же духе ответственные застройщики по чисто экономическим соображениям начнут отходить от работы с ДДУ в сторону других схем, облюбованных мошенниками.
Обходные пути
У долевого строительства на сегодня существует три основные альтернативы: договор инвестирования (вексель), предварительный договор купли-продажи и ЖСК. И если в прошлом году по оценкам риелторов по этим «обходным схемам» продавалось не более половины квартир в новостройках, то уже с начала 2014-го объем таких сделок значительно возрос.
Форма ЖСК достаточно распространена, поскольку удачно сочетает в себе кредитный и накопительный механизмы. Кооперативы считаются наиболее безопасной альтернативой ДДУ, поскольку их деятельность периодически регламентируется законотворцами. В частности, с текущего года ЖСК имеет право строить жилье только на оформленном под кооперативное строительство собственном земельном участке. Но тем не менее в полной мере эффективного механизма защиты участников ЖСК до сих пор нет, что подтверждает еще незабытый инцидент с «ЖСК Ключ».
О том, как действуют договоры инвестирования, барнаульцы ознакомились на примере агентства недвижимости «Соседи»: инвесторы вкладывали в свое будущее жилье на свой страх и риск, в результате чего многие из них оказались на улице. Правда, история эта не заставила рынок новостроек полностью отказаться от данной схемы. Равно, как и от вексельных схем, в которых привлекаемые для строительства денежные средства в договоре никак не привязываются к дому или квартире. Жилье по таким схемам успешно строится и сдается, причем в очень больших объемах. Даже несмотря на то, что покупатели таких квартир не являются защищенными законом дольщиками и легко могут потерять все вложенные средства.Ведь всякий инвестор действует на свой страх и риск.
Самая же большая опасность обозначенных схем в том, что законотворцы по сути сами подталкивают застройщиков к их использованию своими постоянно увеличивающими цену ДДУ законопроектами. И если, к примеру, СК «СОЮЗ» или «ЖИ», обладая огромными собственными средствами, могут с лихвой гарантировать исполнение обязательств перед такими заемщиками (а по сути – покупателями жилья), то от однодневок не защищен ни один «инвестор». Ведь именно такие схемы чаще всего используются уже описанными выше «мелкими мошенниками».
Не могут быть все «пинкертонами»
Юристы, риелторы и сотрудники Росрееста в один голос рекомендуют внимательно изучать застройщиков, их историю и финансовое положение, прежде чем решиться на покупку квартиры в строящемся доме. То есть простым гражданам предлагают стать профессиональными детективами, гениями рынка недвижимости, прекрасно разбирающимися в финансовых показателях! Но ведь все граждане не могут быть «пинкертонами» и «шерлок холмсами», которые мошенников чуют за версту. Вопрос о том, для чего же тогда существует армия, ни за что не отвечающих чиновников, отнесем к категории риторических. А вот независимый перечень добросовестных застройщиков, с их историей и изложенными понятным языком экономическими результатами, действительно нужен. Логика тут простая: если покупатель строящегося жилья (не важно, по какой схеме), прежде чем отдать деньги, будет заранее оповещен о том, что приглянувшийся ему застройщик работает первый год, а за плечами у него лишь пара объектов (а то и ни одного), рисковать он сможет добровольно и осознанно. А чиновники в случае обмана будут иметь полное моральное право говорить о «неудавшихся инвесторах», что те, мол, сами виноваты.
Сегодня есть надежда, что некое подобие такого перечня будет создано на базе нового программного продукта Союза риэлторов Алтая. Правда, пока даже президент этой организации Марина Ракина не знает, когда им можно будет воспользоваться. До той поры потенциальным покупателям недвижимости придется самим приобретать специальные знания, черпая из новостей и аналитики в специализированных и общих СМИ актуальную информацию о положении на местном рынке недвижимости. Читать и анализировать.
Анализируй это
Что же такое анализ на бытовом уровне? По большому счету это банальное сопоставление разных фактов об одном и том же с целью получения ответа на единственный вопрос: кому выгодно. Потому что когда мы знаем, кому выгодно ответ на вопрос о том, кто виноват просто не возникает. К примеру, если риелтор ни с того ни с сего заявляет о временном застое на рынке недвижимости из-за завышенных цен, то вполне очевидно, что он просто хочет заставить продавцов снизить цену, чтобы совершить побольше сделок и заработать (возможно, он даже продемонстрирует публикацию с такой «новостью» своим клиентам, квартиры которых долго не продаются).
Другой пример: кому выгодны материалы с заголовком типа «Коттеджные поселки на правом берегу Оби постоянно подтапливает»? Точно не застройщикам прибрежных коттеджных поселков, для которых такая информация – антиреклама. Зато покупатель, выбирая между коттеджами в прибрежном и нагорном поселках – выберет второе. Предлагаем самостоятельно потренироваться в анализе последних новостей на рынке недвижимости, для начала на Алтайском строительном портале.
Не дайте себя обмануть.