Когда точечная застройка не во вред, а на пользу
В условиях, когда точечная застройка в Барнауле становится более привлекательной из-за высоких цен на участки под комплексную, строительная техника на месте привычного ландшафта может появиться за окном каждого горожанина. В чем разница между уплотнительной застройкой и строительством в рамках развития территории, как гражданам защитить свои права в случаях нежелательных действий строителей и много ли в краевой столице примеров, когда точечная застройка оценивается положительно и гражданами, и властью, и самим застройщиком. В этом разбирался Алтайский портал недвижимости.
Переломить через слушания
Скандалы, которые сопровождают работы на объектах точечной застройки в г. Барнауле, к сожалению, не редкость. Достаточно вспомнить выступления жильцов дома на ул. Чкалова, 57 против строительства высотного здания на ул. Чкалова, 69 или возмущения собственников жилья в доме на пр. Комсомольском, 82, которые лишились сквера перед бывшим зданием «Агропромсоюза» (пр. Комсомольский, 80). Чаще всего речь идет о так называемой уплотнительной застройке, когда новое здание втыкается в уже существующий сложившийся комплекс. Крики о незаконных или подтасованных публичных слушаниях активно транслировались в СМИ, однако переломить ситуацию у граждан не вышло.
Почему?
Да потому, что все было сделано в полном соответствии с действующим законодательством. В этом законодательстве прописаны реальные рычаги и механизмы для недопущения уплотнительной точечной застройки в случае, если она реально нарушает права жильцов уплотняемого микрорайона.
Нужны примеры?
Председатель совета ТОС «Университетский» (ограничен пр. Ленина, ул. Чкалова, пр. Социалистическим и ул. Димитрова) Юлия Гавриленко к одной из основных заслуг организации относит пересмотр границ прилегающих к жилым домам территорий. Даже беглого осмотра территории ТОСа достаточно, чтобы понять: здесь есть места, куда можно бы воткнуть на имеющиеся коммуникации новостройку. И планы такие действительно обсуждались. Но председатель ТОС вовремя сорганизовала жильцов на участие в инициированных с ее же помощью публичных слушаний на определение новых границ межевания.
- В результате всех наших хождений, проведения слушаний удалось пересмотреть границы прилегающих территорий в пользу жильцов, - рассказывает Юлия Гавриленко. – Остались, правда, небольшие кусочки, которые принадлежат муниципалитету. И если за детскую площадку мы не беспокоимся (власть не будет ее убирать), то некоторые другие участки муниципальной земли могут быть использованы по усмотрению администрации.
Вывод прост. Если вы не хотите лишиться красивой (или не очень) площадки за окном для прогулок и выгула собак, постарайтесь уже сегодня, заранее начать решать вопрос о пересмотре границ придомовой территории. Идеальный вариант – если ее удастся еще и огородить. Тем более что законодательство позволяет всем ТСЖ закрепить за собой те земельные участки, которыми пользуются жильцы многоквартирных домов. Делать это нужно уже сегодня, поскольку завтра, когда ваш пустырь запланируют под застройку – любые публичные слушания будут лишь формальностью перед неизбежным. Конечно, в теории любые слушания можно признать незаконными, но история краевой столицы такого не помнит.
Территория культурного наследия
Строительство вблизи храмов и других объектов культурного наследия в Барнауле строго ограничено с марта 2000 года. Тогдашний руководитель НПЦ «Наследие» Любовь Никитина лично утвердила границы зон охраны памятников истории и культуры Барнаула и Бийска, который был доведен до всех контролирующих организаций, а также юрлиц, осуществляющих застройку и реконструкцию. Только приказ этот, почему-то дошел не до всех, кому предназначался, потому что в феврале 2002 года на пр. Красноармейском, 4 (на площади Спартака) открылось двухэтажное здание магазина самообслуживания «Мария-Ра», которое грубо нарушило охранную зону старейшего в Барнауле храма – кафедрального собора Дмитрия Ростовского, построенного в 1829 году. В результате один из красивейших храмов, украшавший историческую часть города полтора столетия, скрыт под вывеской продуктового миллионера.
В чем же тут нарушение?
Была нарушена охранная зона отдельно стоящего памятника архитектуры, под которой согласно приказу НПЦ «Наследие» принимается «…территория, непосредственно окружающая памятник, равная одной высоте памятника…». Строительство, наносящее эстетический ущерб памятнику архитектуры, в зоне его охраны тем же приказом запрещено.
Как же тогда двумя годами позже мог появиться двухэтажный магазин, подпирающий своими стенами церковь и полностью закрывающий ее? Да очень просто. Александр Ракшин магазин не строил. Он провел РЕКОНСТРУКЦИЮ одноэтажного здания богадельни (построенной примерно в то же время, что и сам храм) до двухэтажного магазина (похожим образом реконструирован кинотеатр «Первомайский»). А поскольку реконструкция это не строительство – формально приказ НПЦ «Наследие» не нарушен.
Впрочем, это не означает, что чиновники закрывают глаза на все случаи строительства вблизи подобных объектов. Так благодаря своевременным консультациям застройщика с властями и церковью недалеко от Покровского собора в новом году будет сдан в эксплуатацию восьмиэтажный многоквартирник, расположение которого в полной мере (и даже с запасом) соответствует приказу НПЦ «Наследие» об охранных зонах памятников архитектуры. Более того даже архитектура и материалы строения (классицизм, красный керамический кирпич, зеленая фальцевая кровля) органично вписывают его в ансамбль собора.
Идеальный случай, когда чиновники и застройщик перебдели вовремя (до начала строительства), а потому – без неприятных последствий. Всегда бы так.
Прописка в уличном сортире
Наилучшая альтернатива комплексной застройке в новых дорогостоящих кварталах (не имеющих инфраструктуры) – скупка развалюх в частном секторе (в Барнауле их более чем достаточно) с их последующим сносом и освоением территории. Правда, это палка с двумя концами, один из которых может крепко ударить самого же застройщика. Ведь запросы граждан-собственников предназначенных для сноса халуп, видящих в каждом из застройщиков мультимиллионера, редко соотносятся с рыночной стоимостью их участков. Проблема эта одинаково актуальна и для разваливающихся бараков с кучей прописанных родственников, и для одноэтажных построек. Недобросовестные застройщики могут надеяться на «случайные» риелторские пожары (самый свежий случай – поджог квартиры матери члена сборной России по дзюдо Ивана Нифонтова в бараке на ул. Профинтерна), или дожидаться, пока дом сам разрушится из-за плохой работы управляющей компании (как в случае с домом на ул. Эмилии Алексеевой, 33, при обрушении стены которого 18 июля 2013 года погибли люди).
Впрочем, как пояснил Алтайскому порталу недвижимости главный архитектор г. Барнаула Сергей Боженко, в краевой столице немало положительных примеров работы застройщиков, которым удается без скандалов и «при полном непротивлении сторон» скупать ветхое жилье и строить на его месте украшающие город здания. Среди таких примеров были названы несколько объектов ЗАО «Главалтайстрой» (ул. Глушкова, 2 и 6, ул. Беляева, 21), построенные на территории, ранее расселенной в рамках программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья. Также были названы два здания на пересечении пер. Революционного и ул. Шевченко, которые возводит ООО «ГраНИД», знаменитый дом с катком на крыше на пр. Ленина, 195-а и здание на ул. Никитина, 133 (СУ «НЗЖБИ»). В этих и других случаях застройщикам удалось договориться с собственниками ветхого жилья на выбранной под застройку территории таким образом, что довольными остались и те, и другие.
- Переговоры с собственниками в частном секторе – очень сложный процесс, - рассказывает директор СУ «НЗЖБИ» Евгений Клейнатовский. – Так, участок в 18 соток под одним из застраиваемых нами объектов недалеко от центра города обошелся нам в 15 миллионов рублей, а на сделке присутствовало 12 собственников! Как оказалось, люди, которые изначально в 40-е годы застраивали эту территорию, давно ушли из жизни, оставив после себя многочисленное потомство и на каждом из участков по пять соток жило по три поколения сразу! Наследство дооформляли чуть ли не на сортиры уличные! И у каждого свой интерес, свои аппетиты, по которым нередко приходится опускаться с небес на землю с ее реальной рыночной стоимостью. В таких случаях главное – большое терпение и индивидуальный подход…
Снесем завод, построим дом
Перенос промышленных объектов за черту города - всероссийская тенденция и еще один резерв для цивилизованной точечной застройки, которую принято называть комплексным развитием застроенных территорий. Тут уж о нарушении интересов граждан никто даже не рассуждает. БАМЗ, канифольный завод, ОАО «ЛАКТ», барнаульский ликеро-водочный завод и ряд других предприятий, как бы не было грустно, свое существование прекратили окончательно и вопрос восстановления промышленного производства на их территории (тем более связанного с шумом и опасными реагентами) жители располагающихся поблизости домов не хотят даже рассматривать. Таким объектам сегодня не место в глубине жилой застройки. Поэтому вопрос появления нового жилого комплекса вместо разрушенного пожаром ОАО «ЛАКТ» – вопрос времени. Как пояснил Алтайскому порталу недвижимости гендиректор ООО «СЕЛФ» Нодар Шония, сегодня действительно обсуждается возведение современного жилья на месте бывшего гормолзавода (в границах ул. 1 мая, Профинтерна и 1905 года).
- Очевидно, что существование завода, который отапливается мазутом и загрязняет окружающую среду в самом центре Барнаула - не соответствует санитарным нормам, и с точки зрения экологии не допустимым, - отметил застройщик.
Со слов представителей компании СЕЛФ, заседание градостроительного совета и публичные слушания о смене назначения земельного участка уже прошли и в настоящее время ведется проектирование жилого комплекса на территории бывшего завода «ЛАКТ».
Следует отметить, что в жилые комплексы могут превратиться не только погибшие промышленные предприятия. В частности, не так давно главный архитектор города Сергей Боженко заявил о намерении собственников здания «Колизея» использовать занимаемый участок под жилую застройку.
Пятна вырастут до клякс
Застройщики уже почувствовали реальный дефицит участков под комплексную застройку в городе. И в какой-то степени это даже нормально: во всех городах со сложившейся инфраструктурой существует дефицит участков под строительство, и чем ближе к центру, тем он выше. Собственно, комплексная застройка сегодня возможна только на полностью незастроенных территориях, но условия аукционов на право аренды земли в Барнауле разумными не выглядят (немногие считают разумным платить по 300-400 миллионов за землю, которая не попадает в собственность, тем более в сложно-прогнозируемых экономических условиях). Это значит, что все обозначенные альтернативные пути для застройщиков могут принять несколько гипертрофированные формы и совсем не обязательно на пользу потенциальным жильцам.
Так, уже сегодня застройщики вынуждены максимально увеличивать пятно застройки, чтобы выжать по максимуму из каждого квадратного метра. Иными словами, если сегодня строитель получает участок размером в пол гектара, то площадь фундамента он старается сделать как можно ближе к этой же площади, оставляя под парковочные места и детские площадки по минимуму, предусмотренному давно устаревшими, но все еще действующими в Барнауле нормами. Здесь, конечно, есть нюанс: по пока еще действующим в Барнауле правилам, если пятно застройки (часть здания/зданий, поднимающихся над уровнем земли) по проекту составляет 50% и более – такой проект не может быть реализован без проведения публичных слушаний. И если граждане своевременно проявят должную активность (как уже сказано выше), им удастся отстоять свои права на комфортную среду проживания (гарантированные, кстати, Конституцией РФ). Беда в том, что и эти нормы по пятну застройки в большинстве городов комфортными не считаются. Федеральным сводом правил и СНиП допускается строительство дома до 40% с учетом границ участка (без проведения публичных слушаний), но регионы имеют право этот параметр уменьшить. В Липецке и Калуге этот показатель, к примеру, составляет – 30%, в Тамбове – 40%, в Брянске – 25%. Местные парламентарии сами выбирают, при каком показателе можно выдержать все предписанные законодательством нормативы, разместить в границах участка необходимое количество гостевых стоянок, хозяйственные зоны, места для отдыха и детскую площадку, соблюсти нормы по озеленению.
В Барнауле решили пойти совсем другим путем: комитет по строительству и архитектуре г. Барнаула вынес на последнее заседание барнаульской гордумы инициативу об ограничении не максимального, а минимального пятна застройки тридцатью процентами. Как пояснил депутат барнаульской гордумы Иван Карпов, логика инициаторов сводилась к тому, что участки необходимо защитить от тех спекулянтов, приобретающих их в инвестиционных целях и строящих для отвода глаз, скажем, сарай, занимающий не более 10% участка.
- Депутатский корпус предложил доработать этот спорный пункт решения, - отметил Карпов. – Я не понимаю, на каком основании меня могут ограничить в строительстве собственного дома для индивидуального проживания на моем же личном участке! Необходимо во-первых, четко разграничить частное индивидуальное и многоэтажное коммерческое строительство, а во-вторых прописать параметры, что и в каких пропорциях должно располагаться на участке. Вполне понятные претензии высказывались и крупными застройщиками: пытаясь обеспечить максимальную привлекательность застраиваемого жилья, они стараются сделать во дворах как можно больше места для парковок, предпочитая увеличивать этажность, а не пятно застройки. А власть хочет их ограничить в этом вопросе. При том, что парковочных мест в городе не хватает катастрофически!
Слова депутата подтверждаются данными опросов, на популярном в регионе автофоруме Drom.ru: 44,8% жителей края сталкиваются с нехваткой свободных парковочных мест возле своих домов. Еще 21,7% пользователей отметили, что им негде припарковаться в ночное время, а 27,6% от общего числа опрошенных признались, что испытывают трудности с парковкой возле работы.
Между тем если судить по известным проектам, пятно застройки будущего супермаркета «Ашан» на месте реконструируемого БАМЗа составляет до 95%, что вполне соответствует инициативе городского комитета по строительству и архитектуре. В то время, как значительная часть объектов застройщиков, давно специализирующихся на точечной застройке, пока еще нечасто переваливает за показатель 30 – 40%. Самое маленькое пятно застройки участка (22%) занимает знаменитый дом с катком на крыше на Ленина, 195 а. Но в свете последних событий на рынке, точечной застройкой могут заняться гиганты, привыкшие выжимать по максимуму из жилья эконом-класса, и тут уже никто не гарантирует появления рядом с такими домами минимально оговоренного нормами количества парковок, за которые автолюбители будут грызть друг другу горло.
Между тем…
Крупнейшие строительные компании Алтайского края «Жилищная Инициатива» и «Союз» развивают строительство в соседнем Новосибирске, где участки под комплексную застройку дешевле, чем в Барнауле, а цены на жилье – выше.
Константин Ганов.