В конце года «Алтайский портал недвижимости» традиционно подводит итоги всех самых ярких событий, произошедших на рынке жилья, а также выясняет, что нам ждать от грядущего года. В этом материале вы сможете узнать о том, как главная проблема 2014 г. – резкий рост курса евро и доллара – отразилась на недвижимости.
За компетентным мнением сотрудники «Алтайского портала недвижимости» обратились к Сергею Бекетову, генеральному директору оценочной компании «Альфа Эксперт»:
– Какая ситуация на рынке недвижимости в Барнауле сложилась в 2014 г. (больше/меньше продали квартир в сравнении с 2013 г.)? Если изменения есть, то с чем они связаны?
– Если брать во внимание количество объявлений на сайте «Алтайского портала недвижимости» (полностью заполненных, с площадью и описанием), то по состоянию на 16 декабря 2014 г. количество заявок на продажу квартир в сравнении с тем же периодом 2013 г. понизилось в 3 раза. Но дело не в том, что кто-то плохо справляется со своими обязанностями, проблема в сложившейся на сегодняшний день стагнации рынка недвижимости, проще говоря, затишья. Все пребывают в неизвестности, ждут непонятно чего: и продавцы, и покупатели хотят более выгодных для себя условий, а никто им не может их гарантировать, вот квартиры и снимают с продажи до лучших и более стабильных времен. Когда наступят эти времена, может предполагать только наше правительство, от действий которого зависит все население Российской Федерации.
– К концу года резко повысился доллар: повлияло ли это на рынок недвижимости?
– Будем рассуждать следующим образом: мы живем не в пределах Садового кольца и зарплата у нас не в долларах и евро, а в рублях. Она никак не увеличилась, не уменьшилась после прошедших событий (уменьшилась разве что номинально, так как цены на продукты и технику возросли и нам пришлось тратить больше денег на них, так скажем, снизилась покупательская способность). Но недвижимость к доллару не привязана.
На эту тему есть один пример из жизни. Как-то раз мне позвонил заказчик и рассказал, что полгода назад он оценивал свою квартиру в 1,1 млн. руб. Сейчас доллар и евро подскочили в 2 раза, следовательно, квартира тоже должна возрасти во столько же и стоить 2,2 млн. руб. Тогда я поинтересовался, в какой валюте получают зарплату жители его района: разве в долларах? Ответ был, конечно, отрицательный. Тогда какая же здесь предпосылка для роста цены на квартиру? Начали проводить повторный мониторинг: как стоила она 1,1 млн. руб., так и стоит до сих пор, и никакие изменения иностранных валют на рынок недвижимости влиять не должны.
В некоторых новостях проходила информация, что даже московские застройщики не поднимают цену на жилье, потому что построено оно, когда подвижек роста доллара и евро еще не было. Все прекрасно понимают, что взвинчивать цены бесполезно, потому что никто не станет покупать квартиры за такие деньги.
– Насколько соответствует действительности информация о том, что алтайские застройщики стали придерживать объекты и не горят желанием продавать квартиры в них, ожидая более выгодной конъюнктуры?
– Думаю, что придерживать жилье застройщики все-таки будут, чтобы дождаться более благоприятных для себя условий.
– Как вели себя застройщики в этот одновременно предкризисный и кризисный год на рынке недвижимости (увеличили/уменьшили цены на жилье)?
– Сейчас мы находимся в предкризисной ситуации: кризис у нас выйдет на начало 2015 г. Тогда жителям России придется не сладко. Не знаю, как пойдет дальше, но пока цены на недвижимость стабильны, нет особых повышений. Как я и говорил, недвижимость никак не привязана к доллару.
– Как застройщики будут вести себя в следующем году в связи со сложной прогнозируемостью экономической ситуацией?
– Конкретные прогнозы делать трудно, поскольку никто не знает, какая ситуация на валютном рынке будет завтра, поэтому все замерли в режиме ожидания. Застройщики будут действовать в соответствии с положением спроса и предложения в своем сегменте рынка, а это напрямую зависит от доступности ипотечных продуктов.
– Можете дать ваш прогноз на 2015 г.? Что нам ожидать на рынке недвижимости?
– Давать какие-то прогнозы сейчас очень сложно, так как экономическая ситуация в стране сейчас нестабильная: полная неопределенность, что будет дальше. Что касается рынка недвижимости, то в ближайшее время, по моему мнению, наступит стагнация, то есть застой. Люди будут бояться сделать неправильный шаг, станут искать для себя более выгодные условия. Дальнейшая судьба рынка недвижимости в руках нашего правительства и представителей Центробанка, все зависит от их действий и решений. Если курс евро и доллара начнет падать, банки упростят выдачу ипотеки, а следовательно, цены на недвижимость останутся на том же уровне. Есть и другой исход: банки могут ужесточить ипотеку с ростом этих валют, так как им будет просто невыгодно оставлять прежние условия, заемщику станет сложнее получить кредитные ресурсы, тогда продавцам недвижимости придется снизить цену, иначе спрос резко упадет. Но это все стандартные законы рынка: спрос-предложение. Повторюсь, что точные прогнозы сейчас сделать очень трудно, потому что, скорее всего, они окажутся не верны.
В заключение статьи мы решили сравнить ситуацию на рынке недвижимости в 2013 и 2014 годах. В этом нам также помог Сергей Бекетов, который проанализировал объявления о продаже жилья, выставленные на «Алтайском портале недвижимости», и предоставил нам электронные таблицы с полученными данными.
Самым популярным районом, квартиры в котором выставляются на продажу, по традиции является Центральный: в 2013 г. на него приходилось около 20% от всех предложений, в 2014 г. чуть снизилось – около 18%, но лидерских позиций этот район все равно не утратил. Второе место в этом списке занимают Дальние Черемушки (в 2013 г. – около 15% предложений, в 2014 г. – около 14%), на третье место вышел Поток – приблизительно 11% и 8%. В 2013 г. средняя цена за квадрат по Барнаулу варьировалась от 46 092 руб. до 48 295 руб., в 2014 г. она достигла 48 500 руб., то есть подросла совсем ненамного. Больше всего выставляют на продажу двухкомнатные квартиры: в 2013 г. двушки занимали 26% от общего числа всего продаваемого жилья, в 2014 г. – 27%. Однокомнатные и трехкомнатные практически не уступают по этому показателю: в 2013 г. объявления об их продаже занимали 23% и 22% соответственно, в 2014 г. – 25% и 26% от общего числа.
Подводя итоги, сотрудники «Алтайского портала недвижимости» сделали вывод, что на протяжении 2014 г. рынок жилья был стабилен и не отличался резкими ростом спроса, за исключением одного периода – конца года, когда люди узнали о надвигающемся кризисе и стали искать любой способ выгодного вложения денег. Перед Новым годом снова произошло затишье, застройщики и покупатели замерли в ожидании: рост евро и доллара не повлиял на стоимость жилья, но привел к всеобщей панике и боязни прогореть, купив недвижимость в нестабильное время.
Материал подготовила
Валерия Суворова.