Ажиотаж на рынке недвижимости сменился затишьем. Надолго ли?
Что сейчас происходит на рынке жилья Алтайского края? По слухам, перед Новым годом было раскуплено буквально все, даже квартиры в долевках, которые еще строить не начинали – настолько велик был ажиотаж, близкий к панике, из-за резкого падения курса рубля к доллару и евро. Сегодня все спрашивают друг друга: «И что будет дальше?». Цены взлетят до небес, потому что спрос остался, а предложение иссякло? Или упадут, из-за того, что денег у людей не осталось, все, какие были, они уже в спешке потратили – на те же квартиры, автомобили и прочее? Снова затишье перед бурей? Со своими бесконечными вопросами Алтайский портал недвижимости обратился к президенту Союза риэлторов Барнаула и Алтайского края Марине Ракиной.
- Марина Сергеевна, ажиотаж на рынке недвижимости Барнаула прошел?
- Я бы не стала называть это ажиотажем. Скорее существенным оживлением. В ноябре-декабре количество сделок купли-продажи жилой недвижимости выросло примерно в 2-3 раза. Прежде всего в новостройках, но также оно выросло и на вторичном рынке. Да, это заметное оживление, которого мы, конечно же, вот именно такого - не ожидали. Мы ждали сезонной активизации, это происходит каждую осень, когда селяне получают деньги за выращенный урожай и приезжают в город, чтобы купить квартиру своим поступившим в вузы детям. Однако нестабильная позиция рубля на валютном рынке и нестабильное положение некоторых банков по вкладам – все это привело к тому, что жители Алтайского края решили вложить имеющиеся средства в недвижимость, чтобы их таким образом сохранить. Все это вылилось в повышенный спрос со стороны жителей Алтайского края, соседних регионов и Казахстана.
- Получается, люди усомнились в устойчивости банков в нынешней ситуации и решили, что покупка недвижимости – более надежный способ вложения капиталов.
- Скорее, люди перестали доверять рублю. К тому же наши люди сейчас грамотные, понимают, что неразумно хранить яйца в одной корзине, лучше разделить сбережения на три части – одна в валюте, другая в рублях, третья в недвижимости.
- В итоге помогли застройщикам реализовать, наконец, массу «зависших» квартир. Ведь еще летом рынок практически стоял, сделки с недвижимостью шли ни шатко ни валко.
- Да не было такого никогда, чтобы у застройщика скопилась масса непроданных квартир, и строители не знали, как эту ситуацию изменить! Не верьте слухам. Строители – люди опытные, анализируют ситуацию на рынке, все грамотно просчитывают, у них есть план, есть отделы продаж. Жилья больше, чем будет продано в определенные сроки, застройщики не строят. И никто из застройщиков квартир не придерживает – в расчете, что цена квадратного метра вдруг сильно подскочит. Для застройщика более важен оборот денег. Поэтому они продадут все, на что есть спрос. А вот инвесторы – эти да, могут придерживать. Объемы капиталовложений у них не такие большие, как у строительных фирм, поэтому инвесторы настроены продать квартиры подороже, возможно, через какое-то время, в расчете на рост цен.
- Риэлторы, как я понимаю, тоже хорошо заработали на ажиотажном спросе на недвижимость в ноябре-декабре?
- Ажиотажный, как вы говорите, спрос был отмечен на первичном рынке, в новостройках. Но там квартиры продают сами застройщики, через свои отделы продаж. Мы же работаем на «вторичке». Ну, и еще консультируем покупателей, рассматривающих варианты покупки жилья на первичном рынке.
Однако наметилась тенденция к объединению работы, усилению взаимодействия между агентствами недвижимости и застройщиками. С несколькими строительными компаниями уже сейчас работаем вплотную. В их числе новосибирские компании, ГК «Партнер», строящая целый микрорайон в Новоалтайске. У «Партнера» тоже есть свой отдел продаж, но это не помешало нам установить партнерские отношения. Мы, риэлторы, также занимаемся продажей их квартир. Другие застройщики к нашим взаимоотношениям с ГК «Партнер» пока присматриваются, но думаю, и они скоро поймут перспективу и выгоду сотрудничества с риэлторскими конторами.
- Вы говорите, активно продавались квартиры в новостройках. А на вторичном рынке какая была ситуация?
- Спрос и там был повышенным, хотя и не сравнить с ситуацией на «первичке». Там другая история: продавцы немного нервничали. Если застройщик понимал, что чем он больше продаст, тем больше у него будет денег в обороте, то продавцы вторичного жилья беспокоились, смогут ли они после продажи тут же купить себе другое жилье, большей площади, в другом районе и т.д. Держать деньги на руках они боялись, никто не понимал, что будет завтра.
Некоторое количество квартир на вторичном рынке – так называемые «инвестиционные». Покупатели в них не живут, а сдают внаем, как правило. Так вот инвесторы – да, они в своих действиях руководствуются изменениями ситуации в экономике, следят за колебанием цен. Но подавляющая часть людей, продающих или присматривающих жилье, руководствуется житейской необходимостью, как это было всегда. Появился в семье ребенок, второй – надо расширять жилплощадь, однушку менять на двушку и т.д. Вырос ребенок, женился – родители продают квартиру, чтобы купить две поменьше, одну - молодоженам. Выставляются на продажу наследственные квартиры. Люди уезжают из региона, другие приезжают к нам. Так было всегда, так будет всегда. Никакой кризис на это серьезно не влияет.
- Люди вышли с Новогодних каникул, и снова интересуются: что там на рынке жилой недвижимости? Дорожает? Дешевеет? На месте цены стоят?
- В январе застройщики не заморозили свои объекты недвижимости, продолжают продавать. С покупкой несколько сложнее. Вопрос сегодня упирается в ипотеку. Точнее, в величину процентной ставки. Ипотека подорожала, и банки пока не готовы сказать, когда ставки будут понижены. Люди, которые для решения своей жилищной проблемы хотели воспользоваться ипотекой, сегодня сидят и анализируют: в каких банках какие условия кредитования? Еще недавно ипотеку выдавали под 11-12% годовых, сегодня от 14%. Например, у ВТБ – 14,95%, у «Алтайкапиталбанка» - 15,9%, у «Газпромбанка» - 19%.
Рост процентной ставки беспокоит не только потенциальных покупателей жилья по ипотеке, но и застройщиков, так как примерно половина жилья приобретается на ипотечные кредиты.
Чтобы как-то исправить ситуацию, застройщики рассматривают разные схемы рассрочки не только на малоликвидное жилье (квартиры большой площади, четырехкомнатные, например), как было и раньше, но и на однокомнатные квартиры, которые всегда пользуются приоритетным спросом. И если застройщики увидят, что высокие проценты притормаживают ипотеку, они, насколько я в курсе, начнут активно использовать схемы рассрочки и для всего выставленного на продажу жилья.
- Какой, по вашему, существует психологический барьер для процентной ставки, когда, если его превысить, люди вообще перестанут рассматривать ипотеку как вариант решения квартирного вопроса?
- Думаю, 15-15,5% - это тот рубеж, после которого вряд ли будут брать ипотеку. Но если в договоре будет указано, что в случае снижения ставки ЦБ будет соответственно понижена и ставка по кредиту, думаю, можно брать ипотеку и под 17-18%. Хотя для кого-то и 18% не покажутся критичными, для бизнесмена, например. Но брать ипотеку в валюте я и бизнесменам не посоветую. Правда, сегодня уже все понимают, какой это риск.
В общем, надо трезво оценить свои возможности. Если процент по ипотеке останется высоким, тогда, может, стоит рассмотреть варианты улучшения жилищных условий? Взять относительно небольшой ипотечный кредит, чтобы сменить свою маленькую квартиру на другую чуть большей площади. Скажем, тысяч 500, чтобы из однушки переехать в двушку, хотя планировали купить сразу четырехкомнатную. В общем, идите к цели постепенно, пошагово.
А если родился второй ребенок и есть материнский капитал, возможности расширить жилое пространство возрастают. Может, и не стоит ждать, пока в России стабилизируется экономическая ситуация, а решать квартирный вопрос прямо сейчас, использовав все имеющиеся возможности удешевления покупки?
- То есть, вы считаете, что ипотека ни при каком раскладе не рухнет?
- Думаю, этого не произойдет. Что бы ни происходило, останется социальная ипотека как вид государственной поддержки для малоимущих слоев населения. И в банках ипотеку будут оформлять, но уже на меньшую сумму и в меньших объемах.
- Сейчас в интернете появляется все больше советов, как правильно вести себя на рынке недвижимости в кризис. Что посоветуете тем, кто очень боится прогадать на взлете-падении цены квадратного метра?
- Плохой ситуация не будет однозначно. Путин же сказал: будет тяжело, но ненадолго. А Медведев вообще обещает за год справиться с нынешними экономическими потрясениями. Мы не Москва, Алтайский край далек от евродолларового оборота. Наш регион живет своей жизнью. Мы всегда выживем, хотя бы потому, что у нас много земли. Не надо ждать, пока все устаканится – так в ожиданиях и жизнь пройдет. Надо жить полной жизнью, радоваться, что здоров ты сам и твои близкие, покупать и продавать квартиры, как вы это и запланировали. При этом, конечно, следует вести себя осторожнее, серьезнее при выборе застройщика, проверять, насколько он надежен, внимательнее быть к проектным декларациям, советоваться со специалистами.
- Что будет с ценами на жилье в самое ближайшее время?
- Не сомневаюсь, что ближайшие несколько месяцев ситуация будет оставаться стабильной. Предпосылок к тому, чтобы цена квадратного метра резко упала или резко возросла, я не вижу. А дальше посмотрим, как будет складываться общая экономическая ситуация. Если станет резко хуже, значит, может повториться 1998 год, когда цены на жилье упали. Правда, если помните, не на долго. Потом цены свое наверстали, а по некоторым позициям и превысили прежние докризисные отметки.
У застройщиков цены будут расти, но очень умеренно. Общаясь с застройщиками, я поняла, что никто из них цены не задрал, они их только откорректировали с учетом инфляции. Застройщики так каждый новый год делают. Надо также учитывать, что в прошлом году было заключено много договоров долевого участия. Повышать стоимость квадратного метра в долевом строительстве – большой риск, застройщики это понимают.
- Как, по вашему мнению, будет развиваться ситуация в сфере долевого строительства? Стройматериалы дорожают, а стоимость квартиры уже зафиксирована в договоре долевого участия. Не получится, что застройщики в итоге сработали в минус и ситуация их подвела к банкротству?
- Не думаю, что это случится. Застройщики, работающие на территории Алтайского края, очень надежные, опытнее и социально адаптированные. Это первое. Второе: если цены на импортные стройматериалы будут заметно расти, более активно станет происходить импортозамещение - отказ от импортных и переход на товары российского производства. По многим позициям качество уже сегодня сопоставимо. Даже если какие-то материалы не удастся заменить один к одному по цене, застройщики – некоторые это уже заявляли – скорее пойдут на снижение маржи. Даже если в ноль сработаем, говорят, свои обязательства все равно выполним. Потому что жизнь не кончается, кризисы проходят, строить будут и дальше, а репутация – не пустое слово.
- На что еще советует обратить внимание при выборе жилья?
- Весьма актуальная, к сожалению, тема – мошенничество на рынке недвижимости. На некоторых сайтах в интернете появляются объявления с предложением купить квартиру по слишком заниженной стоимости. Люди на это покупаются, передают аванс, а потом оказывается, что квартира чужая, ее настоящий хозяин не в курсе или что такой квартиры вообще не существует. Что тут можно посоветовать? Во-первых, обратиться за консультацией к специалисту – риэлтору, юристу. Во-вторых, проверять правоустанавливающие документы на квартиру. В-третьих, обязательно пообщаться с владельцем и убедиться, что этот человек действительно собственник этой квартиры. В-четвертых, если передаете авансовый платеж, делать это надо в присутствии третьего лица, желательно профессионала в сфере недвижимости. И, наконец, помнить о простой истине, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.
- В общем, без риэлтора не обойтись.
- Риэлторы – они тоже разные бывают. Есть такие, которые работают, как захотят и не всегда добросовестно. Обращаться надо к сертифицированным риэлторам, входящим в профессиональное сообщество. В Союз риэлторов Барнаула и Алтайского края так просто не попасть. Нужны рекомендации, есть процедура проверки на профессионализм.
Андрей Беспалов