Квартиры «без стен» имеют как плюсы, так и минусы
На рынке жилой недвижимости Барнаула сегодня много квартир со свободной планировкой. Моду на них диктуют застройщики, работающие в сфере долевого строительства, которые, в свою очередь, ориентируются на кошелек покупателя.
Жилье «без стен» заметно дешевле, а значит, выше вероятность, что квартиры в построенном доме быстро раскупят. Для барнаульцев имеет значение, по 35-38 тысяч за кв. м покупать жилье или по 50 тыс. рублей. Вариант жилья типовой постройки (со всеми полагающимися межкомнатными стенами) для многих нереален как раз потому, что квартиры сегодня покупаются преимущественно на банковские кредиты. Однако оформить ипотеку на вторичном рынке сегодня намного сложней и дороже, чем в новостройках.
Когда стоит вопрос что выбирать – квартиру со свободной планировкой или типовой, – выбор, как правило, делается между кварталами новостроек и старыми (уже обжитыми).
Квартира со свободной планировкой обладает явными преимуществами (помимо меньше стоимости кв. метра), но имеются и недостатки. Надо понимать, что в такой квартире отсутствуют не только межкомнатные стены (исключение – помещение санузла), но также ваннаи раковины (то есть подводка горячей и холодной воды есть, но водой вы не сможете пользоваться, пока не установите краны). А также, прежде чем наклеивать обои, вам придется потратить значительные средства на чистовую отделку стен и потолка, так как ее тоже не будет. Да и полы доделывать придется. Помимо ремонта в смету расходов следует внести и работу дизайнера. Это только кажется, что распланировать жилое помещение проще некуда, каждый справится. Да, у некоторых получается самим создать интересную планировку, но именно у некоторых. Траты на дизайн-проект – это разумные траты при условии, что дизайнер профессионал.
Застройщики, предлагающие именно жилье без стен и чистовой отделки, упирают на то, что ремонтные работы обойдутся в сэкономленную при покупке недоделанной квартиры сумму, не дороже. Это действительно так, если ни на шаг не отходить от задачи – доделать то, что недоделали строители, и на этом остановиться. На практике получается иначе. Как говорится, аппетит приходит в время еды. В итоге может оказаться, что такая же по площади квартира, но с типовой планировкой, кранами, ванной, санузлом (вселяйся и живи) обошлась бы дешевле. В общем, если нет лишних средств на дизайнерские фантазии, типовая планировка все же предпочтительнее. Да и инфраструктура в старом микрорайоне давно уже создана – в отличие от квартала новостроек, где она появится лет через 5-10. Типовой вариант больше подойдет молодым семьям с детьми. Таким труднее откладывать какую-то часть доходов, чтобы скопить достаточную сумму на капремонт. А вот для людей с достатком квартира со свободной планировкой – хорошее решение.
Свободная планировка, по расхожему мнению, дает собственнику квартиры самому решать, сколько в ней будет комнат – две или три, три или четыре, какого размера будет кухня, в какой части квартиры расположить санузел. Это не совсем так. В квартире «без стен» все же есть наметки будущих перегородок, высотой примерно в 2 кирпича (См. фото. На фото - подготовленная к сдаче квартира в ЖК «Облака»). Перенести такую «линию» в другое место не составит труда. Однако надо знать, что эти, пусть и условные, по сути, перегородки, зафиксированы в БТИ. Перенос «линии» (ее еще называют скрытой планировкой) будет означать перепланировку. Это разрешено, но только после того, как в соответствующей инстанции будет утвержден ваш новый проект планировки.
Также необходимо знать, что существует ряд запретов. Запрещено самовольно увеличивать размер комнаты за счет объединения с балконом. Нельзя переносить санузел и кухню. Запрещается увеличивать нежилую площадь за счет жилой. Нельзя устанавливать на балконе отопление.
Кроме того, ни в коем случае нельзя сносить несущие стены, это может обрушить дом. Запрещено также увеличивать дверные проемы в несущих стенах. А также переносить вентиляционный короб без специального разрешения и утвержденного проекта.
Когда столько запретов, некоторые отказываются не только от переноса кухни и ванной комнаты, но также и возведения межкомнатных перегородок. Это квартира-студия. Существует великое множество дизайнерских решений как сделать жилое помещение максимально комфортным для проживания. Минус только в одном: для семьи такой вариант едва ли подходит. Только если ты живешь один. Каждому члену семьи нужна своя территория.
Правил планировки жилого помещения достаточно много, их стоит придерживаться, чтобы жить семьей в мире и согласии. А кроме того, правила эти основаны на положениях Градостроительного и Жилищного кодексов РФ, СНиПа (Строительных норм и правил), а также местных законодательных актов.
Так, например, если вам не нравятся совмещенные комнаты, вы от них, конечно же, можете отказаться, но надо понимать, что площадь коридора увеличится (естественно, за счет размера комнат). Особая тема – кухня. В типовых панельных домах советского времени постройки кухни, как правило, совсем небольшие – 4-6 кв. м. Тогда как-то не учитывали, что кухня, пожалуй, единственное место в квартире, где семья собирается в полном составе, да не по одному разу в день. То есть кухня является не только местом приготовления пищи и хранения продуктов, но и выполняет функцию столовой. Поэтому лучше, если кухню вы сделаете просторной. Дизайнеры рекомендуют проектировать квадратные комнаты – в них всегда больше естественного света, чем в прямоугольных. Да и чувствуешь себя в квадратной комнате уютнее. По возможности (если позволяют коммуникации) следует развести «по углам» квартиры санузел и кухню. Зачем – пояснять, наверное, не надо.
С планировкой лучше подсуетиться вовремя, если такая возможность есть. То есть еще на этапе строительства дома, пока чертежи еще не отправлены в БТИ. Как правило, у застройщика в папке есть не 2-3, а десятки вариантов планировки каждой квартиры, нужно только выбрать и зафиксировать в документах. А если нет – заказать застройщикам свой вариант. Но надо понимать, что вносить изменения в проектную документацию из-за вас одного застройщик не будет. Вот если заявок наберется достаточно много, тогда да – все оформит единым пакетом. Так что чем раньше вы сообщите о своем желании конкретной планировки, тем лучше. Оптимально – не позже, чем за полгода до сдачи дома в эксплуатацию.
Для перепланировки уже после сдачи дома вам придется собрать целый пакет документов. Вам надо: 1. Сделать копии правоустанавливающих документов на квартиру. 2. Написать заявление на проведение перепланировки, в котором обязательно указать перечень работ, режима и длительности их проведения. К перечню должно быть приложено письменное согласие управляющей компании на выполнение таких работ. 3. Если перепланировка не затронет несущие стены, коммуникации, а также не повлияет на внешний вид здания, вам будет достаточно предоставить планировочный эскиз. Но переделка задумана более серьезная – без проектной декларации не обойтись. 4. Если запланировано функциональное изменение помещений (из комнаты – в подсобку и наоборот), потребуется получение разрешительных документов. 5. Нужно предоставить письменное согласие на перепланировку от каждого собственника квартиры.
Дома со свободной планировкой строит в Новоалтайске (входит в Барнаульскую агломерацию) ГК «Партнер». В конце прошлого года застройщик сдал в эксплуатацию ЖК «Облака» на 316 квартир, сейчас возводятся первые два дома в квартале «Демидов Парк», который будет состоять из 15 многоэтажных домов (один будет сдан с чистовой отделкой, другой – без отделки). В ноябре прошлого года, незадолго до сдачи дома, журналисты «Алтайской Стройки» побывали на объекте, осмотрели с десяток квартир.
Минимальная по площади - студия на 18,7 метра, максимальная – больше 80 кв. м. На этапе котлована студию можно было купить за 650 тысяч. В построенном доме она стоила под 900 тысяч, а с отделкой - не меньше 1,1 млн. рублей. Ни ванны, ни унитаза, ни раковины в квартире нет. «Зачем ставить? Только лишние траты. Все равно ведь выкинут и свои установят, на свой вкус», - считает коммерческий директор ГК «Партнер» Андрей Удалов. В ЖК «Облака» первые квартиры продавались по 35 тысяч за «квадрат», последние – по 45 тысяч. Чистовая отделка добавит еще 4 тыс. рублей к стоимости кв. метра. Потенциальные участники долевого строительства могут выбирать.
ЖК «Облака» - проект для группы компаний «Партнер» типовой. Это железобетонная монолитная конструкция с возможностью большой вариативности планировок.
Свободная планировка будет и у квартир в жилом комплексе, который построит компания «СЕЛФ» на территории бывшего завода «Лакт». В комплексе разной этажности (от 13 до 23 этажей) будет 622 квартиры. Заказчик изначально поставил перед архитектором задачу не нарезать клетушек, а предоставить полноценные просторные квартиры для комфортного проживания. Именно поэтому минимальная площадь однокомнатной квартиры - 42,8 кв.м, а в некоторых из секций на площадках расположено всего по две квартиры.
При перепланировке недопустимо:
1. Нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций.
2. Ухудшение условий проживания как для собственников квартиры, так и для соседей.
3. Создание затруднения доступа к отключающим устройствам и инженерным коммуникация.
4. Уменьшение сечения вентиляционного канала, осложняющее естественную вентиляцию.
5. Увеличение нагрузки на несущие конструкции дома сверх разрешенной проектом (нагрузку усиливают стяжка пола, межкомнатные перегородки, дополнительное стационарное оборудование).
В общем, свободная планировка совершенно не означает, что вы можете делать в квартире все, что вам вздумается. Существует масса ограничений как законодательного характера, так и житейского. Квартира свободной планировки, как правило, дешевле аналогичной по метражу и количеству комнат квартиры в типовом доме – по крайней мере на сумму отделки и строительства межкомнатных перегородок и затрат на покупку и монтаж санузла. Но из опыта людей, купивших квартиру «без стен», становится понятно, что ее доделка оказывается заметно дороже, чем экономия на разнице стоимости кв. метра с чистовой отделкой и без.
Мнение
Виталлий Фадеев, директор агентства недвижимости «Квартирный ответ»:
«Квартиры со свободной планировкой и типовые продаются примерно одинаково. Как правило, люди обращаются в агентство, уже зная, что они хотят. Одним клиентам важно, чтобы можно было въехать и жить, не делая капитальный ремонт. Такие покупатели выбирают квартиры с типовой планировкой, свободная им не подходит. Для других важно распланировать жилье под себя, у них есть деньги на основательный ремонт, есть время и место, где этот ремонт можно пережить.
Но даже если люди знают, что квартира со свободной планировкой им по каким-то причинам не подходит, она им все равно нравится. Отношение к свободной планировке, как правило, положительное.
Такие квартиры в Барнауле встречаются, как правило, в новостройкахв центре города. И я бы не сказал, что жилье в таких домах дешевле, чем в новых домах с типовой планировкой».
Юрий Панин, менеджер:
«Покупали квартиру со свободной планировкой - комнату-студию в новом доме, так как она была дешевле стандартной однушки. Конечно, было непривычным отсутствие стены между кухней и комнатой. Ремонт сделали быстро, за месяц. Никакой перепланировки не делали, все как и было по плану. Пока жена ходила беременная, вроде, проблем не было, все устраивало. А может, просто обживались, привыкали. Но с появлением ребенка стало понятно, что не хватает одной простейшей перегородочки. Или ниши хотя бы для электроплиты. Сейчас у нас так: если кто-то в семье встал, то встают все, и наоборот, если ложатся, то не уснут, пока все не улягутся. Все на виду, все открыто … Считаю, хотя бы минимальное зонирование пространства, с небольшими перегородками, обязательно должно присутствовать ... А вообще, конечно, квартира со свободной планировкой дешевле. Но лучше покупать попросторнее, чтобы было где перегородки ставить. Вот коллега, например, тоже купил квартиру в новостройке, трешку улучшенной планировки, с чистовой отделкой. Пригласил дизайнера, который сделал по требованиям его семьи проект. Практически все внутренние стены были разобраны (каркасная система дома позволяла) и перемещены. А это дополнительные затраты на демонтаж стен, электропроводки, вывоз мусора (кирпичей). Да и время потрачено. К тому же за минимальный ремонт он уже заплатил застройщику, у которого покупал квартиру, потом строительной бригаде, чтоб это все разобрала. Двойные расходы, а мог бы сэкономить. Правда, квартиру не узнать теперь».
Андрей Беспалов
Участник конкурса "Журналист меняет профессию",
по специальности "мастер сухого строительства"
(гипсокартонщик).