Переселиться за город – мечта многих из нас. Коттеджные поселки потому и растут как грибы после дождя, что желающих жить на свежем воздухе в тиши берез становится все больше. Загородное жилье покупают (или строят), во-первых, те, у кого есть на то деньги, во-вторых, те, у кого есть городская недвижимость на обмен. Как быть тем, у кого ни того , ни другого, – тоже известно. Ждать звезды или брать ипотеку: разбирался Алтайский портал недвижимости.
Как правило, когда речь заходит об ипотечном кредитовании, имеется в виду покупка квартиры в городе. А как же с домом? Все так же понятно, как с квартирой, или есть, что называется, нюансы? Давайте попытаемся разобраться.
Банкам действительно проще работать с квартирами. Во-первых, легче оценить их ликвидность и в целом риски кредитования. Во-вторых, в случае дефолта заемщика квартира будет продана быстрее. В-третьих, разброс цен на квартиры, в общем-то, невелик в сравнении с ценами на индивидуальные дома. Достаточно узнать тип дома, квадратуру и количество комнат, место расположения и этаж, и вот, пожалуйста – цена. Дальше можно выбирать вариант по состоянию, виду из окна, торговаться с хозяином – но в принципе определенному (небольшому) набору характеристик соответствует своя рыночная цена. С домами все куда сложнее. Каждый дом – индивидуальность, и зачастую очень сложно понять, насколько адекватна его заявленная стоимость.
Банки, конечно, выдают ипотеку на индивидуальные дома, но неохотно – слишком уж много заморочек. Процедура оформления загородного дома трудоемка. Главная трудность – определить реальную, рыночную стоимость дома. Вроде бы, смотришь, дом – красавец. Просторный, с множеством комнат, с интересной архитектурой и из качественных материалов, но – дороги к поселку нет. Да и сам поселок пока только больше в проекте – домов построено немного, и совершенно непонятно, вырастет ли когда полноценный коттеджный поселок или нет, будет ли построена в полном объеме обещанная инфраструктура, станет ли он популярным среди горожан. От всего этого напрямую зависит рыночная стоимость дома.
Естественно, банк постарается минимизировать риски, установив ряд требований. От вас, скорее всего, не только сам дом потребуют отдать банку в залог, но и земельный участок (предварительно проверив соответствие его целевому назначению) – пока не выплатите кредит. Кроме этого дом должен находиться не где-нибудь на выселках, а иметь конкретный адрес в конкретном населенном пункте и быть окруженным другими домами со своими адресами. Также должны быть: подъездная дорога, коммуникации (водопровод и канализация, отопление и электричество). Износ здания не должен превышать 50%, оно должно быть пригодно для проживания круглый год. И еще куча «мелочей», на которые банк обязательно обратит внимание. Например, на наличие противопожарной обработки, если дом деревянный.
По понятным причинам оформление в ипотеку дома обойдется дороже, чем квартиры. Хотя, в принципе, пакет документов, который вам придется собирать, такой же. Соответственно и список трат тот же – на оценку залога, аренду банковской ячейки, страхование, нотариальное сопровождение сделки. Но – дороже хотя бы уже потому, что оценщикам придется выезжать за город. Да и за страхование придется больше заплатить – все же страховая компания рискует больше, чем в случае с городской квартирой. Особенно если выяснится, что загородный дом приобретается для периодического, а не постоянного проживания, обеспечивающего за домом ежедневный присмотр (скажем, замыкание электропроводки в пустующем доме грозит большими проблемами). Сумма ежегодной страховки может составить 0,5-1% от стоимости дома. Банк наверняка потребует от вас комплексной страховки – не только самой недвижимости, но также титула недвижимости (статуса) и, конечно, вашей жизни и здоровья.
В принципе, у банков нет большого интереса выдавать ипотечный кредит на загородный дом. Острая фаза кризиса на рынке ипотечного кредитования миновала усилиями государства. Из госбюджета выделили 20 млрд. рублей в виде компенсаций банкам для снижения кредитной ставки с прежних 16-17% до приемлемых 12% годовых. Интерес к ипотеке среди россиян снова вырос, пусть он и далек до того, что был в докризисный период. Госсубсидия простимулирует выдачу ипотеки в стране на 400 млрд рублей. Уже нет сомнений, что граждане эту на первый взгляд громадную сумму довольно скоро выберут (смогли же набрать ипотечных кредитов на 1,7 трлн рублей в 2014 году). А раз суммы ограничены, лучше выдать их с наименьшим риском для кредитной организации. Оптимальный в таком случае вариант – ипотека на городскую квартиру.
Сергей Буянов, начальник управления по работе с партнерами Алтайского отделения №8644 ОАО «Сбербанк России»:
«Сбербанк - один из немногих банков, которые сегодня выдают ипотеку на приобретение частных домов. Доля заявок на оформление ипотечных кредитов на приобретение домов в общей доле ипотечных кредитов Сбербанка составляет не более 10%. Городские жители чаще приобретают дома в загородных коттеджных поселках либо частном секторе города, а сельские жители - в поселках.
Статистики отказов заявителям банк не ведет. Бывают случаи, когда объект не соответствует требованиям банка и тогда клиенту предлагается подыскать иные варианты.
Основной причиной отказа по объектам является несоответствие объекта требованиям банка. Банк рассматривает любой объект с точки зрения его ликвидности, так как жилье выступает в качестве обеспечения по кредиту и находится в залоге у банка до полного погашения ипотеки.
За первые 5 месяцев 2015 года доля ипотеки на дома на территории Алтайского края в общей доле ипотечных кредитов составляет не более 10%. Как правило, доля кредитов на дома в сельской местности выше и составляет около 80%.
Процентные ставки по ипотеке при покупке готового жилья, будь то дом или квартира, одинаковы. Размер процентной ставки зависит от первоначального взноса, срока, участия в акции банка.
Ипотека с господдержкой на данный момент распространяется только на приобретение готового либо строящегося жилья от застройщиков. На покупку домов в загородных поселках ипотека с господдержкой не распространяется».
Подведем итог. Дом в ипотеку приобрести можно, но - в деревне. Горожанам такой вариант, как правило, малоинтересен, жилищные кредиты оформляют в основном селяне. Купить же дом в ипотеку в коттеджном поселке весьма проблематично. Во-первых, сегодня трудно найти застройщиков, которые строят поселки целиком, с домами и инфраструктурой. Как правило, в поселках продаются нарезанные земельные участки, а строй уже сам. Для банков такие варианты – большой риск, так как трудно определить реальную цену объекта, невозможно предугадать, будет ли дальше развиваться поселок или так и останется пять домов.