В прошлом году в Алтайском крае почти половина всего построенного жилья была возведена индивидуальными застройщиками. По этому показателю наш регион - один из лидеров в Сибири. Строить можем и больше. Тем более у жителей растёт интерес к постройке своего дома, на своей земле. Есть ли перспективы у малоэтажного строительства? Что ему мешает? И чем ему могут помочь власти? Об этом шел разговор в телевизионной программе «Ваша партия» на канале «К-24» с Артемом Кудиновым. В качестве экспертов выступили: Владимир Опретов - директор строительной компании «Техком», Геннадий Малков - директор агентства недвижимости «Дом» и редактор журнала «Алтайская стройка» - Константин Ганов. Представляем сжатую версию стенограммы передачи.
Рынок толкает к малоэтажке
Ведущий: Геннадий, какова ситуация на рынке недвижимости в настоящее время? Сейчас, как известно у нас кризис. Есть проблема в целом Алтайском крае, а Барнауле в первую очередь.
Малков: Сейчас ситуация достаточно сложная, тяжёлая для всех участников рынка, как для продавцов, так и для покупателей. Дело в том, что стоимость недвижимости, на мой взгляд, в общем-то, переоценена за многие годы. Она выше, чем должна быть и для того, чтобы дотянуться до этой стоимости наши граждане в основном решали свои вопросы через кредитные ресурсы. Брали ипотечный кредит, брали свои деньги, продавали какое-то своё движимое имущество и заходили в новый объект. Таким образом, случилось, что большинство горожан, жителей Алтайского края они с учётом кризиса прошлого года, решили, что самое лучшее вложение их нынешних денег - в недвижимое имущество.
Ведущий: Константин, вы тоже я так понимаю, отслеживаете тренды и тенденции рынка недвижимости у нас в Алтайском крае. Как влияет экономическая турбулентность на соотношение спроса и предложения?
Ганов: Я бы здесь дополнил господина Малкова. Рынок действительно переоценен, и одна из причин - очень много жилья приобреталось на первичном рынке так называемыми инвесторами, перекупщиками, которые традиционно надеются на подорожание квадратного метра. А когда возможности рынка и платежеспособный спрос упали - перекупщики цену свою понижать не стали. Инвесторы не продают жильё, они его просто придерживают. Но люди-то остаются, которые хотят приобрести жильё, а денег-то у них не так много. И когда встаёт выбор, где приобрести жильё? Либо для семьи из 5 человек покупать квартиру 80 кв.м. которая сегодня предлагается примерно за 4 миллиона рублей, либо искать дом на земле, где он может предлагаться и за 2,5 и за 1 миллион. Если же искать просто участок земли, то он может обойтись даже 500 тыс. руб.
Ведущий: Хорошо, Константин. Переходя к теме индивидуального малоэтажного строительства, обратимся непосредственно к строителю. Владимир, есть в связи с этими экономическими сложностями повышение интереса со стороны потенциальных покупателей приобретателей жилья к строительству собственных домов в пригородах, предместьях Барнаула.
Опретов: Да, интерес есть и он растёт. Связано это, прежде всего, как уже было сказано с ценами внутри города и с растущим желанием многих горожан после своего трудового дня уехать в более тихое место, где можно спокойно проводить время с семьёй. При этом избежать различных проблем, которые существуют в городе. Это и меньше зависимости от соседей, и отсутствие драк за парковочные места, и возможность расширения инфраструктуры (погреб, гараж, хозяйственные постройки), и автономность в вопросах коммунальных удобств… Не секрет, что сейчас сети в нашем городе достаточно изношены и часто возникают проблемы с отключением, даже если всё в порядке ежегодно на 2 недели отключают горячую воду. В своём доме этого возможно избежать при строительстве изначально. Планирование инженерных сетей в самом посёлке и в доме в частности. Более широкая альтернатива выбора возникает у человека, который может за меньшие деньги позволить себе больше.
Лучше на земле
Ведущий: Геннадий, продолжая тему привлекательности жизни за городом, это ведь достаточно актуальная тенденция для развитых стран, процесс субурбанизации, когда люди из городов переезжают в пригороды.
Малков: Согласен. Человек, который решил жить на земле, он может себе позволить то жилище, то пространство, которое комфортно для него лично. Типовые квартиры, даже если там есть свободная планировка, не дают достаточных возможностей переделать жилье под себя. Если вы в любой дачный посёлок попадёте, то вы увидите, что в нем почти нет одинаковых домов. Все строят по своему, потому что каждый хочет выразиться, он имеет эту возможность, и он её реализует.
Другой важный момент возможность иметь и менять свое пространство: свой кабинет, портзал, мастерскую, бассейн и т.д. И в плане содержания жилища частный дом серьезно выигрывает: в нем нет никаких ОДН и владелец сам определяет начало отопительного сезона сезона. Ещё один важный аспект - это налогообложение. Я уже говорил в начале, что наши городские квадратные метры переоценены, а налог на недвижимость будет исчисляться с рыночной цены. Таким образом эта излишняя номинальная стоимость будет давить на карман.
Ведущий: Кстати о цене: Владимир, скажите, как строитель, действительно ли построить свой дом в сравнении с приобретением уже готовой квартире - это выгодно?
Опретов: Я буду говорить только о своей стоимости, которую мы закладываем. Подчеркну, что мы строим только из качественных материалов, которые проверены временем и опытом. Не смотря на то, что рынок по малоэтажке в крае достаточно дикий - разброс по цене значительный. У нас стоимость квадратного метра качественного жилья, в которое можно уже зайти и жить, остаётся только поклеить обои, а это порядком 20-27 тысяч за квадратный метр.
Малков: Это при при цене квадратного метра в новом многоквартирном доме 40-45 тыс. руб.
Ганов: Если участок продаётся без коммуникаций там одна цена. Если взять посёлок Новый Первомайского района там можно и за 60 000 руб. купить участок 5 соток и строится там. Если хочешь бури ты скважину, провода кидай и будет всё остальное. Есть и другие участки, например Фирсова Слобода или ещё что-нибудь, где предлагаются уже участки полностью с коммуникациями 500-600 тыс. руб. где-то они могут стоить.
Малков: порядка 80 000 руб. за сотку.
Ганов: Если рядом с участком ещё ничего не строился, то можно приобрести ещё дешевле. Если вокруг уже есть какая-то инфраструктура или даже школа - дороже. Правда, в поселках пригородных барнаульских всего 3 известных мне школы: в Спутнике сейчас строится, в Радужном и в Бельмесёво.
Ведущий: В любом случае цена объектов малоэтажного строительства она конкурентна с жильём в многоквартирных домах в городе.
Ганов: Она конкурентна только случае, если речь идёт о не дорогом жилье, потому что есть коттеджи премиум класса, но это совсем другая тема.
Вопрос инфраструктуры
Ведущий: Геннадий, года 2 назад ты сказал в своем интервью, что будущее как раз за малоэтажным строительствам. Твоя цитата: «Строительство многоквартирного, многоэтажного жилья сдерживается рядом объективных обстоятельств: финансовыми проблемами, недостатком земельных участков в Барнауле, в то же время в пригороде жилья достаточно». За 2 года эти слова не потеряли актуальность?
Малков: Они наоборот только подтверждены фактами. Что касается посёлка Фирсова Слобода-3, то мы общались в 2013 г., а в 2014 г. там было продано более 500 участков. И не забывайте, что есть Сибирская долина, тот же Радужный, тот же поселок Новый, Рощино. Большое количество посёлков, которые получили своих покупателей. Где-то, наверное, не совсем точная информация была предъявлена продавцами на счёт будущего коммунальных сетей, поэтому и цены были разные. Люди думали что дешевле, а потом увидели, что газовая труба идёт вот она торчит жёлтенькая, ну, наверное, тут есть газ, а не факт. Труба есть, а газа нет или же труба и газ есть, а давление не то.
В этом плане если говорить о будущем, то уже сами цифры подтверждают, что количество жилья введенного в Алтайском крае индивидуально уже начинает превышать количество многоэтажных квартир.
Ведущий: По итогам прошлого года почти половина, там 46%.
Малков: Есть одна причина, которая реально сдерживает рынок малоэтажного строительства. Это даже не цена, это неготовность городского жителя взять на себя ответственность за содержание своего жилья. Есть страхи, что якобы от своего дома далеко не отойти, за ним постоянно нужно следить. Буквально в 100 метрах от этой студии находится дом, в котором мыс семьёй на Интернациональной улице проживали 35 лет назад. Да, это ежегодная заготовка угля, каждое утро и каждый вечер ты топишь свою печку, снег чистишь. Это твоя забота, от которой никуда не деться. Но сейчас же всё иначе. Остаётся только снег почистить.
Ганов: Согласен, сейчас самое главное это свет и вода. Если эти вопросы решены, то даже отсутствие газа это не очень большая проблема. Есть сейчас твердотопливные котлы, как немецкие, так и даже алтайского производства, которые могут с одной загрузки работать целую неделю. Раз в неделю подбросил, выгреб золу, и, в общем-то, больше ничего. Тут все зависит о выбранного проекта и от качества его исполнения. Если компания «Техком», которую представляет Владимир, уже успела себя зарекомендовать, как застройщик, выполняющий весь цикл работ «под ключ», то к ним можно обращаться. Если хочется сэкономить – стройте сами, но для этого навык и умения нужны.
Ведущий: Геннадий, а почему у нас крупные компании строительные не очень заинтересованы в малоэтажном строительстве? У них ведь больше возможностей и технических, и кадровых.
Малков: Их технологический цикл, процедуры заточены под многоэтажное строительство. Кроме того есть такой момент, как клиенториентированность или его отсутствие. Ведь когда строится многоквартирный дом, это всё ровно раскупят. Когда же строится индивидуальный дом - заказчик будет выматывать душу строителю по поводу каждого элемента. И тут совершенно другие люди, другие менеджеры должны быть, другие работники. Поэтому, к сожалению, ни одна серьёзная компания не развернулась в сторону малоэтажного строительства. Хотя совсем недавно к нам пришла строительная компания, которая строила крупные объекты масштабов Арены. И они сегодня говорят, что тоже хотят поработать здесь, в малоэтажке, потому что крупные заказы закончились. Многие объекты замораживаются. И теперь они ищут работу благодаря опять же кризису. Он выводит нас на новые возможности.
Ганов: Добавлю, что некоторые крупняки все-же переориентируются на малоэтажку. К примеру «Барнаулкапстрой» уже несколько лет занимается строительством таунхаусов, да и другие застройщики, наксолько мне известно, уже начали изучать этот рынок, благодаря кризису.
Ведущий: Владимир, вы прекрасно знаете, что малоэтажное строительство, если исключить село, в основном это в пригородах, предместьях Барнаула. Где у нас более интересные и перспективные площадки для застройки?
Опретов: В первую очередь нужно ориентироваться на наличие инженерных сетей их обеспеченность и подтверждение объёмами и газов в трубе и всем. На сегодняшний момент наиболее перспективными участками я считаю, является Фирсова Слобода-2, Фирсова Слобода-3. Хоть там даже ещё не подано напряжение на электросети, но уже очень активное идёт строительство, потому что всё подтверждено документально, что это напряжение будет. Очень важно всё-таки наличие коммуникаций. Дело в том, что в пригородах Барнаула достаточно посёлков с обеспеченными полностью коммуникациями. Ещё очень важный момент, о котором часто не говорят это так называемая вертикальная проектировка посёлка целиком. Это специальные работы, которые планирует земельный участок этого посёлка с целью, чтобы вода вешняя, ливневая уходила естественным образом самостоятельно с территории посёлка. Потому что, к сожалению, ряд посёлков не имели чистую ровную поляну. И бывает, что вроде всё хорошо, но воде уходить некуда, а это очень важно, серьёзно.
Ганов: Странно, что Змеиногорский тракт в числе перспективных не назвали, хотя там очень много посёлков, в том числе дачных, которые по сути ближе к трассе они уже превращаются в полноценные дома с круглогодичным проживанием.
Опретов: Проблема в том, что инфраструктура, как правило, вода там только летом. Если люди хотят сделать дом для постоянного проживания она будут вынуждены делать свою скважину. Т.е. здесь степень автономности, на которую они должны будут потратиться, она будет гораздо выше. И свет который там заложен, он вроде бы и есть, провода по улице идут, но мощности не будет хватать для того, чтобы построить полноценные дома. На дом минимум дают, чтобы 2 лампочки горели.
Малков: По тому же пос. Новому, такой пример: знакомый купил там землю в надежде на то, что ему всё будет дёшево. Написал заявление на подключение и ему выставили счёт на 500 000 рублей, в 2 раза дороже, чем земля ему обошлась.
Ганов: Поэтому люди, покупающие дачи вдоль трассы, кооперируются и сразу несколькими участками скидываются и получают всё необходимое. Многое зависит и от адекватности правления садоводства, все вопросы решаемы.
Малков: Я всё-таки сторонник того, чтобы не строить дома на территории бывших садоводств или точечно, потому что это всё-таки тупиковое направление. Важно чтобы люди одной социальной группы жили совместно. Им проще договориться, они друг друга слышат и понимают. Чтобы никто не ходил и не бомбил твой забор, твой дом, твои окна. Строить хороший дом в другой среде это не всегда комфортно и люди, потом начинают продавать, потому, что есть альтернатива уже в нормальных посёлках. Когда посёлок большой организованно строиться там можно целенаправленно решить многие инженерные вопросы инфраструктуры.
Подготовил
Константин Ганов