Владимир Отмашкин: «Не вижу оснований для снижения цен на жилье».
Глава Инвестиционно-строительной компании «Союз» оценил ситуацию на рынке жилищного строительства Барнаула.
Мы с нетерпением ждем обвала цен на рынке жилой недвижимости. Некоторые эксперты считают, что это может случиться уже в конце года. Жилье, прогнозируют они, может подешеветь сразу на треть. Аргументы приводятся простые и понятные: у кого деньги на недвижимость были, те их потратили еще зимой на волне паники, вызванной резким ухудшением дел в экономике страны из-за санкций, падения цен на нефть и курса рубля.
Пустующих квартир в Барнауле, говорят, изрядно прибавилось. Значительная часть принадлежит гражданам Казахстана. Рано или поздно они их начнут продавать - в расчете заработать на разнице курсов валют. Выброс на рынок большого количества квартир, как считают эксперты, станет еще одним фактором, который повлияет на стоимость жилья в Барнауле. Естественно, в сторону ее существенного снижения. Риелторы все чаще выступают с заявлениями, что, мол, да, цены упадут. Их интерес понятен: заработать в сфере жилой недвижимости стало еще труднее, сделок заключается мало, хоть работу меняй. Риелторы надеются, что снижение стоимости квадратного метра может оживить рынок недвижимости. Застройщики на это лишь руками разводят: дескать, а с чего бы это ценам падать? Куда ж дешевле, с учетом роста себестоимости квадрата из-за постоянного увеличения цен на строительные материалы? По общему мнению застройщиков, они скорее строить будут меньше – если того потребует рынок. Но дешевого жилья, говорят, не ждите, если только на чуть-чуть, процентов на 5-10. "Алтайский Портал Недвижимости" решил узнать мнение Владимира Отмашкина, руководителя крупнейшего игрока на рынке жилищного строительства Барнаула - Инвестиционно-строительной компании «Союз».
- Владимир Николаевич, как вы оцениваете ситуацию на рынке строительства жилья в краевом центре? Знатоки говорят: на этот год застройщикам еще работы хватит благодаря всплеску продаж в конце 2014 года и большему, чем обычно, числу договоров долевого участия, заключенных также еще в прошлом году. А дальше – проблемы, которые заставят либо цену на квартиры снизить, либо объемы строительства сократить.
- Не с того конца заходите. Вы о частностях говорите, а надо – о главном. А главнейшим вопросом для любой организации в рыночных условиях была и остается ее конкурентоспособность. Вы же понимаете, что строительное предприятие, предлагающее наиболее привлекательные условия продажи, занимает на рынке преимущественное положение. Почему это происходит и как обеспечить добросовестную конкуренцию – вот о чем надо говорить. Тема добросовестной конкуренции – первостепенный, наиважнейший вопрос. Если помните, в Советском Союзе экономика была плановая, все было понятно, как Божий день. Сегодня в силе рыночные законы и механизмы регулирования. Если государством нормально выстраивается система добросовестной конкуренции, тогда в силу вступают механизмы регулирования, которые, безусловно, приводят к тому, что кто-то с рынка уходит, кто-то на него приходит. Это совершенно нормальный процесс. Именно рынком регулируется цена. И возможностей для больших всплесков или провалов просто не может быть, потому что на рынке идет нормальная конкуренция. К сожалению, на сегодня вопросами обеспечения добросовестной конкуренции на рынке жилья по-настоящему никто не занимается.
- А кто должен? Власти, сами строители?
- Прежде всего заинтересованные в этом структуры. Первая из них – Союз строителей Алтайского края, вторая – ФАС, далее – администрация муниципалитета, региона. То есть те, кто представляет интересы граждан, работающих на этом рынке. К сожалению, не делается того, что могло бы ситуацию в отрасли действительно выправить. В результате мы имеем дикий рынок. Но нормальная конкуренция в сфере строительства – это не только нам, строителям, нужно. Это нужно и государству, так как это важнейшее условие для создания нормальной экономики. Но заниматься вопросами обеспечения добросовестной конкуренции должны специалисты, которые понимают, как формируется структура себестоимости квадратного метра.
- Дикий рынок - он в масштабах страны или у регионов своя специфика в сфере жилищного строительства?
- Не буду говорить про страну. Мы работаем на двух рынках – Барнаула и Новосибирска. Они примерно схожи, но все же в Новосибирске созданы более рыночные условия. Там достаточно регулярно проводятся прозрачные торги по земле. А стоимость земельного участка под застройку – одна из принципиально важных составляющих себестоимости квадратного метра жилья. Правильно выстроенная конкуренция приведет к тому, что на рынке останутся только высокие профессионалы, которые смогут сделать покупателю жилья наиболее комфортные предложения.
- А в чем непрозрачность торгов, по-вашему? Скажем, выставляется какой-то участок под жилищную застройку, с конкретной начальной ценой. Кто заплатит больше, тот его и заберет.
- Так-то оно так. Но вот, например, сейчас выскочил 33-й квартал, совершенно неожиданно. О том, что квартал 2033 снова выставлен на торги, мы узнали день в день, нам не сообщили заранее, что, согласитесь, было бы разумно. Это тот самый участок, который некая фирма купила без малого за 400 млн рублей, денег не заплатила да и строить, похоже, не собиралась. Но при этом цены-то как взвинтила на земельные участки под застройку!
Все должны находиться в равных условиях. Но если поинтересоваться, сколько разные застройщики платят налогов из расчета на квадратный метр жилья, думаю, будет очень интересно.
- Но муниципалитеты тоже понять можно: дороже продашь земельный участок - больше денег в бюджет поступит.
- Частные, сиюминутные желания и приводят к тем проблемам, о которых мы сейчас говорим. Надо думать о ситуации в целом.
- У властей свои интересы, у застройщиков – свои. Не считаете, что найти общее в интересах двух этих сторон могла бы СРО в сфере жилищного строительства?
- Естественно. СРО выстраивают правила, являются промежуточным, объединяющим звеном. Одна из задач СРО – пояснять тем, кто не понимает, к чему могут привести их те или иные решения, насколько они будут благотворны для нашего региона. И будут ли вообще на пользу. Сейчас острый дефицит специалистов - людей, в деталях знающих структуру себестоимости. Потому что когда анализируется не цена, а именно структура себестоимости, тогда и возможен нормальный разговор. Эта работа требует высоких профессиональных знаний. К сожалению, сегодня этого нет. Отсюда все эти шараханья.
- Чем ИСК «Союз» интересен Новосибирск? Там ведь и конкуренция выше, и земля дороже.
- Да, но и цена квадратного метра выше, чем в Барнауле, примерно на 20%. При этом условия для застройщиков примерно схожие. Что-то получше у нас, что-то – у них. Как говорится, в каждой избушке свои погремушки.
- Но если земля в Новосибирске дороже, чем в Барнауле, преимущество более высокой цены квадратного метра попросту нивелируется.
- Я всегда сторонник конкуренции. Это даже интересно. В Новосибирске работают очень многие – не только местные предприятия, но и томские, омские, кемеровские, московские. И это хорошо. Это значит, что случайных, непрофессиональных застройщиков на рынке не будет. Они просто не выдержат конкуренции. Когда в сфере жилищного строительства работают только серьезные фирмы, выше вероятность, что людей не обманут. Право на жизнь, я считаю, имеет тот, кто работает лучше и профессиональнее.
- На строительный рынок Новосибирска вы, как я понимаю, зашли еще и потому, что потенциал «Союза» существенно выше, чем те возможности, которые предоставляет Барнаул в сфере жилищного строительства?
- Естественно, этот вопрос тоже имеет место быть. В течение пяти лет в Барнауле не выставлялась земля на торги. Именно поэтому мы вынуждены были заплатить ту сумасшедшую цену за квартал 2010 (278 млн рублей за 19,8 га – Прим.ред.), где сейчас строим микрорайон «Времена года». Именно поэтому мы пошли в Новосибирск, для нас это была своего рода страховка, одна из ее составляющих, чтобы не остановить наш производственный конвейер. Если его остановить – сразу из конкуренции выскочим, себестоимость квадратного метра вырастет. Мы начинали с окраин Новосибирска, приближенных к Барнаулу – Академгородок и т.д. Нам удалось очень быстро построить там завод по производству железобетонных изделий. Понемножку мы географию строительства там развернули.
- В Новосибирске тоже ведете долевое строительство?
- Схема у нас обычная: мы работаем по ДДУ в строгом соответствии с законом. Начинаем на свои деньги, как правило, доводим строительство до 1-2 этажа, затем начинаем постепенно привлекать деньги вкладчиков.
- Некоторые застройщики подкорректировали планы строительства на этот год в сторону сокращения объемов производства.
- Прошлый год мы закончили так, как и планировали: сдали 115 тыс. квадратных метров жилья. По 2015 году у нас были, конечно, опасения, и весьма серьезные. Поэтому мы на этот год в плановом порядке снизили объемы строительства примерно на 25% и запланировали ввод 80 тыс. кв. м. И с достаточно серьезной тревогой следили за тем, как будет развиваться ситуация на рынке жилья. Сейчас она нормальная. Мы не только выполняем месячные планы по реализации квадратных метров, но и уже перевыполняем их. Уже принято решение об увеличении объемов производства. О возвращении на уровень 2014 года, наверное, преждевременно говорить. Скорее всего, к 100% мы не подойдем, но близко, думаю, сможем. В общем, ситуация стабильная. Наши опасения по поводу возможного провала, слава богу, не сбылись. У нас работают специалисты высокого уровня, это позволяет нам отслеживать ситуацию в динамике и принимать решения примерно за 2-3 месяца до того, как возникнет проблема. Мы постепенно увеличиваем объемы строительно-монтажных работ и строительных материалов, возвращаем на места людей.
- Выходит, утверждение о том, что спрос на жилье падает, не верно?
- У кого-то он, может, и падает. И в целом по рынку, возможно, тоже. А у нас он растет потихонечку. Сейчас у нас в работе 15 многоэтажных домов в Барнауле и 3 дома в Новосибирске (на разных стадиях строительства – какие-то только начали, какие-то уже сдаем). Строим в формате долевого участия граждан. Строить на свои средства смысла нет. Вы представляете, какие средства могут быть заморожены при наших объемах строительства? Пока построишь, пока продашь…
За 15 лет на рынке жилья на нашей совести нет ни одного обманутого дольщика.
Но ситуация в долевом строительстве за эти годы сильно изменилась. Раньше, помнится, достаточно было одного договора с печатью, и все были довольны, никакого обмана. А сейчас посмотрите, какая государственная машина работает, сколько людей задействовано?!
- Но это ведь для защиты людей, для того чтобы не допускать появления обманутых дольщиков, как это массово было раньше.
- Все это правильно, конечно. Но сколько стало бумаг! Сумасшедшее количество! Да, вроде бы государство создало механизм защиты граждан. Но обманутые дольщики как были, так и есть. И их больше, чем было. Тогда, спрашивается, зачем для застройщиков все эти сложности созданы, которые, ко всему прочему, требуют содержания гигантского аппарата? Сам для себя я не могу объяснить, для чего все это надо. Я, застройщик, никогда никого не обманывал, зачем меня сравнивать с шарлатанами от строительства, которые непонятно откуда появились и лезут на рынок?
- И все-таки, возвращаясь к тому, с чего начали: цены на жилье упадут к концу года на треть или нет?
- Я в это не верю. Не вижу оснований. Себестоимость квадратного метра растет, растут цены на стройматериалы.
- Если не цена, тогда объемы строительства уменьшатся? Спрос-то упал, и это факт.
- Да, общий объем покупок, возможно, будет снижаться.
Беседовал Андрей Воронов.