Цена
от до руб
Площадь
от до м²
/************************************/
Комнат:
  • Студия
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5+
Расширенный поиск

Предложений в базе: 2 416

Вся надежда на малоэтажку

02.10.15 0:00
Вся надежда на малоэтажку

Лебяжье.JPG

В решении жилищного вопроса граждан власти все больше рассчитывают на развитие индивидуального домостроения.

Тучи сгущаются над жилищным строительством. Сегодня вроде бы все нормально, стройплощадки живые, этажи растут, дома сдаются. Однако день завтрашний вызывает серьезное беспокойство у чиновников всех уровней – начиная от федеральных министров и заканчивая руководителями регионов. Со сферой жилищного строительства связаны десятки отраслей. Если продолжить его в объемах 2014 года – никакие санкции не страшны. Но как это сделать?

Сегодня застройщики работают на объектах, по большей части начатых еще в прошлом году. Как обеспечить плановое количество квадратных метров в 2016-м – толком, пожалуй, не знает никто. Жилищное строительство живет и развивается главным образом на средства дольщиков. Мало кто из застройщиков строит дома за свой счет (или на средства банковского кредита), чтобы после сдачи многоэтажки в эксплуатацию выставить квартиры на продажу. Такой вариант – большой риск. Но у потенциальных дольщиков денег нет, как нет и уверенности в стабильности личных доходов (то бишь работы и, соответственно, зарплаты). Снижение банковской процентной ставки по ипотеке до приемлемого уровня (сегодня этот процент даже ниже, чем в 2014 году, благодаря принятым мерам господдержки) несколько снизило остроту проблемы, но едва ли решит ее.

Однако в правительстве, похоже, нашли выход из положения. Старый как мир и потому проверенный на сто раз. Если не можешь обеспечить своих граждан жильем, надо создать им условия, чтобы строили сами.
В предыдущие годы строительство индивидуального жилья шло по нарастающей. В Алтайском крае соотношение индивидуального и массового до недавнего времени было примерно 50 на 50 по количеству ввода квадратных метров. Но ситуация в экономике страны, видно, требует большей активности граждан. Совсем недавно премьер-министр Дмитрий Медведев заявил, что надо стимулировать строительство в стране индивидуального жилья. «Мы — самая большая страна на планете, а почему-то пытаемся ютиться в этих коробках по пять, по девять этажей», — недоумевал глава правительства. Медведев считает, что надо строить и строить, а для этого обеспечивать людей стройматериалами, выдавать им кредиты.
Загородное жилье действительно становится популярнее из-за кризиса. Люди начинают понимать, что кризис скоро не закончится, а свой дом с участком – это решение сразу двух проблем: жилищной и продовольственной. Последняя еще недавно была не такой уж актуальной (для многих проще было купить), а сегодня как раз наоборот. К тому же загородный дом, по сути, совмещает в себе квартиру и дачный участок. Можно не разрываться между домом и дачей, а организовать все в одном месте.
А если еще и реальная поддержка от государства будет – в виде дешевых кредитов на строительство, субсидий семьям с детьми и  т.д. – в малоэтажном строительстве действительно может произойти бум.
Некоторые послабления для индивидуальных застройщиков готовятся уже сейчас. Минстрой РФ предлагает отказаться от необходимости подготовки проектной документации, если речь идет о строительстве (а также реконструкции, капремонте) жилых домов высотой не более трех этажей и площадью не более 500 кв. м. С уточнением: на участках, предназначенных для строительства индивидуального жилья, ведения дачного хозяйства. Соответствующий законопроект уже подготовлен и внесен на рассмотрение Госдумой. В тексте документа, кстати, есть одно дополнение, суть которого в следующем: если есть желание, то можно и подготовить проектную документацию.
И все же интерес интересом, а реально положение дел говорит об обратном: доля индивидуального строительства в общем объеме вводимого жилья сокращается. По данным статистики, в крае с января по июнь построено частных домов общей площадью без малого 150 тыс. кв. м. Это только 41,8% от общего ввода по краю и на 9,5% меньше, чем годом ранее за соответствующий период. Кстати, в сельской местности тоже стали строить значительно меньше – на 16,4%, или 91,4 тыс. кв. м (это четверть от общекраевого показателя строительства жилья).

Взлетная 7 2.JPG

Отчетность спасает – пока, заметим, спасает – многоэтажное строительство. В Барнауле, например, возводятся сразу несколько микрорайонов силами крупнейших застройщиков региона. На данный момент (если не думать о завтрашнем дне) цифры радуют: всего в первом полугодии введено 354 тыс. кв. м жилья (в квартирах - 5260) – это на 65 тыс. кв. м больше, чем в лучшем за весь постсоветский период 2014 году. Но успокаиваться, конечно же, нет оснований: в текущем году крупнейшие застройщики Алтайского края не начинали нового строительства ни кварталов, ни домов: достраивают начатое в прошлые годы. Это значит, что уже в следующем году и особенно через год статистика рухнет и останется одна лишь надежда на малоэтажку. Но доходы населения в условиях кризиса оставляют желать лучшего: у многих, кто мечтает начать строительство своего дома, нет средств даже на покупку земельного участка.
Этот барьер, кстати, могло бы убрать правительство – запретом на реализацию по рыночной цене отведенных под строительство земельных участков в границах поселений. По крайней мере в селах. Но этого не происходит. Точнее – не происходит фактически. Что касается закона, то он в Алтайском крае как раз есть - «О бесплатном предоставлении в собственность земельных участков». Конечно, не все наделены таким правом, но достаточно многие (многодетные семьи, молодые семьи с детьми, ветераны, например). Но закон законом, а жизнь диктует свое. Обязанность предоставлять определенным категориям граждан бесплатные земельные участки возложена на муниципалитеты, а у них в бюджете сплошные дыры. И очень сомнительно, что в бюджетах сельских поселений найдутся деньги на обустройство площадок под индивидуальное строительство с необходимой инфраструктурой.
Примечательная деталь: чтобы выделить в той или иной части села кусок земли под строительство селянами для себя жилья, поселение должно разработать и утвердить генеральный план. Так вот в крае 653 поселения. По данным Главстроя региона, в 325 поселениях (это ровно 50%) решили, что необходимость в генплане у них отсутствует, о чем и уведомили Главстрой. Можно сделать вывод, что планов по решению в ближайшей перспективе жилищного вопроса односельчан у руководства половины поселений Алтайского края нет.
Правда, и среди тех, кто считает, что Генплан необходим для развития поселения, многие так до сих пор и не начали его разработку по причине отсутствия на это средств в бюджете.

Мнение

Алексей Кушнарев, депутат, член комитета АКЗС по экономической политике, промышленности и предпринимательству:

- На положение дел в сфере малоэтажного строительства, безусловно, оказывает свое влияние экономический кризис в стране. Малоэтажка сейчас продается хуже, застройщики вынуждены снижать цены на 20%. Но и это проблемы не решает, так как потенциальные покупатели индивидуальных домов не могут продать свои квартиры, следовательно, им не на что покупать загородный дом. И просто земельные участки под строительство приобретают не так активно, как раньше, хотя на них цены тоже упали процентов на 20. С деньгами у людей сейчас проблемы.
Участок можно купить за сумму начиная от 200 тыс. рублей, с подведенным в поселок электричеством и водопроводом – от 500 тысяч. Но можно и дешевле найти, так как сейчас такое время, когда можно и поторговаться.  Ситуация для приобретения дома или участка сейчас сложилась очень хорошая, выгодная для покупателя. Сегодня благоустроенный дом площадью 50 квадратов можно вообще за 1,5 миллиона купить.
По мере снижения объемов строительства жилья в многоэтажных домах спрос на малоэтажное домостроение, думаю, будет расти. Все зависит от  общей экономической ситуации: начнут люди жить лучше, больше зарабатывать – станут и жилье активнее покупать.
Но у застройщиков сейчас есть желание продолжать строить поселки. Правда, есть проблема с коммуникациями. К примеру, природный газ. Подводить его за свои средства для застройщиков очень накладно. А больше никто и не собирается, как я понимаю. С полной ответственностью заявляю, что у местных властей не наблюдается интереса развивать малоэтажное строительство. Помощи от них застройщики уже и не ждут. Говорят, лишь бы не мешали, и то хлеб.

Геннадий Малков, директор агентства недвижимости «Дом» (Барнаул):

- Обещания правительства по поддержке индивидуально домостроения – это все мантры, пустое. Денег в госбюджете на это нет и никакой господдержки, думаю, ждать не стоит. Сейчас повторяется ситуация 2010 горда. Тогда тоже рынок строительства жилья рухнул, ипотечное кредитование тоже. Перед кризисом (в 2007 году) рынок жилья был перегрет по стоимости квадратного метра, как и сейчас, а остывал он крайне медленно. Люди тогда посмотрели, оценили ситуацию и подумали, а не лучше ли самим строить? Мы тогда думали, что рынок малоэтажного домостроения у нас умер, а получили неимоверный спрос. В поселке Фирсова Слобода-2 было продано 600 участков за три года! Это колоссальные темпы, мы не успевали нарезать участки!
Для того чтобы адекватно оценить ситуацию на рынке жилья, надо понимать следующее. Чтобы купить квартиру – готовую или строящуюся – деньги надо заплатить сразу. Как правило, своих денег у покупателей жилья - не больше половины от необходимой суммы. Значит, надо брать ипотеку. Но с этим проблемы. Ипотека в этом году будет усыхать. Причина проста: сейчас ипотечное кредитование поддерживается государством, но бесконечно это продолжаться не будет. В банковском сообществе тоже считают, что объемы господдержки будут снижаться. Сами банки сегодня более жестко подходят в части требований к заемщику. В общем, рассчитывать на ипотеку сегодня не приходится. Войти в готовую квартиру - сейчас крайне сложно.
Для малоэтажного строительства это плюс. Если на квартиру деньги нужны сразу, то строить дом своими силами можно постепенно, по кирпичику, на сколько денег сегодня хватает. Можно строить «на вырост»: завершить какую-то часть дома, чтобы в ней уже можно было жить, и постепенно расширяться – до площади и количества помещений, которые человек первоначально запланировал. В этом главное отличие индивидуального строительства от покупки готового жилья. И его главное преимущество сегодня.
Если строишь дом сам (а застройщиков, которые строят индивидуальные дома на продажу, у нас сейчас нет), стоимость квадратного метра можно уменьшить в разы. В среднем строительство обойдется примерно в 25 тыс. рублей за квадрат – и это с учетом стоимости земельного участка, упакованного сетями. А также с чистовой отделкой (многие застройщики, как вы знаете, продают квартиры в многоэтажках без чистовой отделки). К тому же если нет денег на покупку участка, его можно приобрести в ипотеку. Приемлемые условия по ипотеке на земельные участки под индивидуальное строительство, насколько я знаю, предоставляют Сбербанк и Россельхозбанк. Но важно понимать: земельные участки, которые нарезаются в пригороде Барнаула и предлагаются покупателям, должны быть обеспечены инфраструктурой. Не в процессе застройки поселка, а до старта продаж. А в Барнауле полно историй, когда земельные участки предлагаются, по сути, в чистом поле.
В целом перспективы у малоэтажного строительства очень хорошие. Но надо строиться там, где уже проложены сети.

Малоэтажка.jpg

Малоэтажка 2.jpg



Подготовил Андрей Воронов.