Несмотря на ужесточение законодательства, при сделках с недвижимостью граждане продолжают попадаться на всевозможные мошеннические схемы, не оставляющие шансов на возвращение денег или утерянного жилья. О «подводных камнях», сопутствующих сделкам с недвижимостью (как муниципальной, так и находящейся в собственности), рассказывает эксперт агентства недвижимости «Бакон» Марина Лабеко:
ОБМЕН ЧУЖОГО НА ЧУЖОЕ
Чистый обмен в сделках с недвижимостью составляет совсем небольшой процент, поскольку собственникам жилья удобнее меняться через договор купли-продажи. У каждого объекта недвижимости есть своя рыночная стоимость, и найти две абсолютно равноценные квартиры для обмена без доплат с одной из сторон практически невозможно. Необходимость поменять жилье через договор обмена возникает только в случае, когда квартира муниципальная и неприватизированная.
Главная особенность сделок с участием неприватизированного жилья в необходимости руководствоваться исключительно Жилищным кодексом, в то время как купля-продажа производится с учетом требований уже Гражданского кодекса.
Если гражданин утратил право на приватизацию (то есть единожды принял участие в приватизации после совершеннолетия), то жилье, полученное им от властей, продать он не может. Соответственно и переезд осуществить при желании сможет только в такое же неприватизированное жилье.
В чем разница? К примеру, сегодня при купле-продаже приватизированной квартиры Росреестр не требует выписку из домовой книги. Из-за этого мы можем пропустить человека, который не снялся с регистрационного учета, и Регцентр такую сделку зарегистрирует. Впоследствии невыписанных граждан новый собственник может выписать, но только по решению суда. Даже если речь идет о несовершеннолетних – обращения в органы опеки не потребуется.
Если же речь идет о договоре мены неприватизированного жилья, то перед его заключением необходимо взять выписку из домовой книги. И если по данным этой
выписки окажется, что в муниципальной квартире прописаны несовершеннолетние – мы вынуждены обращаться в органы опеки за разрешением сделки: по закону права детей должны быть защищены и условия в новом жилье не могут быть хуже, чем в старом.
В нашей практике был интересный случай, который широко освещался в местных СМИ. Живет семья – папа, мама, трое детей. Папа попадает в места лишения свободы, жена ведет интересный образ жизни и рожает еще одного ребенка от постороннего человека. В конечном итоге всех ее детей распределяют по детским домам. Но новорожденный ребенок на момент рождения был прописан в том жилье, в котором жила его мать. В дальнейшем мать лишили родительских прав, ребенка поместили в детский дом. Органы опеки, защищая интересы несовершеннолетнего, потребовали участия ребенка в приватизации и наделении его долей. Но на тот момент квартира была поменяна, скорее всего с доплатой. Новый собственник квартиры понятия не имел, что в его квартире право пользования сохраняется за несовершеннолетним. Сделка с этим жильем была впоследствии признана ничтожной.
Важно также отметить, что при размене неприватизированного жилья необходимо согласие всех прописанных жильцов, иначе сделки попросту не будет. В случае же купли-продажи приватизированного жилья прописанные несобственники могут быть выписаны новым собственником по решению суда.
Вся процедура мены неприватизированного жилья занимает два месяца и более, прежде всего из-за особого перечня документов, необходимого для осуществления сделки. Во-первых, поскольку жилье находится в социальном найме – необходимо получить разрешение у нанимателя (у юрлица, с которым подписан договор найма). Этого документа можно ожидать две-три недели. Затем мы берем выписку из домовой книги, разрешение органов опеки (если необходимо), справки об отсутствии задолженностей и ряд других документов. Причем от каждой из этих бумаг зависит судьба самой сделки, ведь в конечном итоге ее могут признать недействительной.
В ЧЕМ ОПАСНОСТЬ
Вопрос неравноценности неприватизированного жилья (а обмены могут быть не только в черте города, но и междугородними) невозможно решить прописанной в договоре мены доплатой только потому, что такие сделки попросту не предусматривают никаких денежных отношений.
При реализации договора купли-продажи в договоре изначально указана цена, и собственник в случае возникновения каких-то вопросов уже защищен определенной суммой возврата. При реализации сделки обмена неприватизированного жилья доплата, конечно же, производится, но негласная. Соответственно, человек, который имеет право при покупке на получение вычета к подоходному налогу ничего не получает. Но самое неприятное в такой ситуации, если сделка подготовлена плохо и риелтор не устранил всех возможностей признать в дальнейшем сделку недействительной – один из ее участников может потерять всю сумму доплаты. Нередки случаи реализации мошеннических схем, когда вероятность отмены сделки закладывается изначально (а доплата никак не оформляется). В подобных случаях рекомендуется оформлять передачу денег расписками, в идеале – с подписями свидетелей, которых можно было бы потом привлечь в суде.
Один из распространенных «подводных камней», на который не сразу могут обратить внимание, – нахождение одного из ранее проживавших в муниципальной квартире гражданина в местах лишения свободы. На время отбывания наказания он может быть выписан из такой квартиры, но может вернуться и будет иметь право пользования неприватизированным жилым помещением.
Вообще, истории, связанные с участием заключенных в сделках, как правило, ничем хорошим не заканчиваются. К ним приходится ездить не по одному разу, уговаривая подписать какое-нибудь согласие. А им там сокамерники такого насоветуют, что зэки выдвигают абсолютно невыполнимые требования в обмен на согласие по сделке с недвижимостью. Практика показывает, что чем больше внимания к заключенному, тем меньше он идет на уступки. В результате, как правило, такие сделки попросту не реализуются.
Бывают также случаи, когда пытаются поменять частное жилье на муниципальное и при этом не всегда задумываются о том, что собственником новой квартиры они скорее всего уже не станут (по закону гражданин РФ лишь единожды может принять участие в приватизации жилья).
Основная категория обращающихся по вопросам обмены неприватизированного жилья – малоимущие, инвалиды, социально незащищенные граждане, а то и просто асоциальные. Отсюда и дополнительные особенности, связанные с уровнем юридической грамотности этого контингента: приходится подробно объяснять порой очевидные для нас вещи.
КВАРТИРУ НА КОТТЕДЖ
Недавний скандал, связанный с пострадавшими дольщиками агентства «Соседи», несколько отпугнул потенциальных инвесторов от подобных сделок. Но предложения об обмене (через договоры купли-продажи и инвестирования в строительство) на рынке по-прежнему есть, и называть авторов таких обращений потенциальными мошенниками – неправильно.
Если говорить о «Соседях», то Союз риэлторов Барнаула и Алтайского края еще в 2012 году сообщил о ничем не обеспеченных договорах инвестирования строительства коттеджей, под которые руководитель этого агентства активно принимала с граждан не только деньги, но и городские квартиры. Квартиры эти в течение двух-трех месяцев перепродавались, а земельные участки, которые ООО «Соседи» позиционировало как предназначенные для застройки, – никогда этой организации на самом деле не принадлежали. Люди активно реагировали на довольно агрессивную рекламу в газете «Недвижимость Алтая», не придавая особого значения очень важным (как позже выяснилось) деталям. Результат – десятки пострадавших и десятки миллионов рублей, которые полностью точно не вернут.
История с «Соседями» должна научить повышенной осторожности. К примеру, когда предлагают действовать не самому собственнику, а от имени собственника по доверенности – это означает, что собственник гарантированно будет отстранен от хода дел со всеми вытекающими последствиями.
Люди, наверное, уже устали от напоминания необходимости внимательно читать договор (особенно если тот написан мелким шрифтом). На практике получается, что либо времени для внимательного прочтения нет, либо юридической грамотности недостаточно. Именно поэтому перед подписанием таких договоров необходимо отдать его на изучение юристу или риелтору с соответствующей квалификацией. Квартира в нашей стране - это, как правило, единственное жилье и самая дорогостоящая собственность семьи. Подобное обстоятельство делает сферу недвижимости достаточно привлекательной для разного рода мошенников, в связи с чем к любым сделкам такого уровня следует относиться крайне осторожно.
УЧАСТОК НА ВСЕ, ЧТО УГОДНО
Сделки, когда, к примеру, земельный участок (через договор купли-продажи) меняется на любую другую собственность - уже перестали быть редкостью. В большинстве случаев такие сделки интересуют людей, которые берут землю в коттеджных поселках, еще не застроенных и не имеющих полноценной инфраструктуры. Кроме того, в России действует несколько программ, по которым многодетным семьям и военнослужащим выделяется земля под застройку бесплатно. Но всем понятно, что бесплатно выделяются, как правило, те участки, которые муниципалитет не продаст на аукционе (необходимость наполнения бюджета заставляет наиболее привлекательные участки продавать, а раздавать бесплатно уже то, что осталось). Владельцы такой «недвижимости» нередко заявляют о готовности рассмотреть любые варианты: от автомобиля до пиломатериала, лишь бы избавиться от такого неперспективного участка. Ведь вкладываться в строительство – довольно дорогое удовольствие.
Как раз 16 ноября наше агентство проводит бесплатный семинар по вопросам, касающимся покупки и продажи жилья и земли. Эксперты мероприятия уделят внимание приобретению жилья с использованием материнского капитала, а также программам «Молодая семья», «Военная ипотека» и «Молодые учителя». Семинар предполагает живое общение и индивидуальные консультации. В проблемах с недвижимостью помогут разобраться опытные юристы и риелторы агентства «Бакон», а также представители банков и Росреестра. Мероприятие будет проходит по адресу: ул. 5-я Западная, 87, в 11.00 часов. Приглашаются все желающие.
ИНТЕРЕСНЫЙ СЛУЧАЙ
Была у нас в своем роде уникальная ситуация с многодетной семьей, которая, проживая в двухкомнатной неприватизированной квартире, собиралась менять ее на частный дом. С одной стороны, очевидно, что дом, в отличие от квартиры, можно бесконечно достраивать, предоставляя детям гораздо больше жизненного пространства. Но органы опеки руководствуются в своей работе жестким перечнем документов, исходя из которых выходит, что шестерым разнополым ребятишкам лучше тесниться в двух комнатах с родителями, чем переехать в частный дом. Даже если квартира эта должна быть признана аварийной. Да, в доме нет теплого санузла (туалет на улице), но ведь так живет вся деревня. А в квартире уже более ста тысяч рублей задолженности по коммуналке, из-за чего и свет, и воду отключают. Семья то на самом деле не плохая (не алкоголики), просто в силу обстоятельств отец получил инвалидность, а мать – домохозяйка. Нам пришлось очень долго стучаться в самые разные двери, прежде чем было принято решение на уровне главы Ленинского района, чтобы разрешить данную сделку. Сегодня эта семья прекрасно себя чувствует (наш агент поддерживает с ними отношения): они достроились, овощи-фрукты в огороде выращивают, чего не могли сделать в квартире.
В заключение хотелось бы сказать о том, что безопасность в проведении любых сделок с недвижимостью для собственника или квартиросъемщика должна быть на первом месте. При необходимости можно осуществить любую сделку, но только в том случае, когда ей занимается профессионал, учитывающий все нюансы и мелочи. Сделки с недвижимостью это как раз тот случай, когда скупой, экономящий на услугах профессионала (если, конечно, сам не является профессионалом), платит дважды.
Материал подготовил
Константин Ганов.