В данной статье мы поведем речь о праве аренды земельного участка под строительство коммерческой недвижимости. Как показывает практика, крупные строительные компании застройку ведут, как правило, на арендованной земле, а уже потом, при сдаче объекта недвижимости в эксплуатацию, выкупают ее в собственность. Но прежде приходится обращаться в суд, чтобы снизить завышенную в разы кадастровую стоимость участка. И это не единственная проблема, связанная с использованием арендованной земли.
В ЦЕЛЯХ ЭКОНОМИИ
Приобрести земельный участок, уже находящийся в чьей-то собственности, гораздо надежнее с юридической точки зрения. Ведь совершенно не важно, в чьей собственности находится земля (частного лица, компании или муниципалитета): право собственности охраняется Конституцией и изъять такой участок даже для государственных нужд крайне сложно.
Другое дело, цена. Она никак не опустится ниже рыночной, а это значит, что покупка находящейся в собственности земли обязательно приведет к более значительному оттоку денежной наличности, чем в случае с арендой. Для не очень крупных предпринимателей такая трата может оказаться критичной, ведь уходят средства, которые могли бы быть потрачены на строительство.
В АРЕНДЕ
В таких обстоятельствах удобнее и дешевле осваивать арендованный участок. Ведь после того, как строительство будет завершено, вы имеете полное право приобрести арендуемую землю в собственность. Фактически, если вы намереваетесь построить коммерческий объект, у вас есть два основных способа избежать серьезных трат на покупку земли в собственность. Первый – принять участие в аукционах, которые проводятся Фондом имущества Алтайского края. Второй – зайти на уже арендованную землю в качестве инвестора строительства, причем со своим проектом. Оба эти варианта требуют серьезного юридического сопровождения, иначе есть шанс потерять и землю, и вложенные средства.
После аукциона, когда вы получите земельный участок под строительство в аренду – все ваши сложности по устранению потенциальных рисков только начинаются. Начнем с того, что вы приобрели права аренды. За этот период времени земельный участок необходимо освоить, то есть построить на нем тот объект, для возведения которого участок, собственно, и предоставлялся.
СТАТЬ ИНВЕСТОРОМ
Еще один способ воспользоваться арендованной землей для строительства своего объекта – стать инвестором у одного из арендаторов, который уже выиграл аукцион на тот или иной участок. Тут и выбор поинтереснее (можно зайти на участок с более комфортными условиями аренды), и места для маневра побольше. Если взять самый развивающийся и быстрорастущий сегодня Индустриальный район г. Барнаула, то именно на его территории можно найти максимальное количество участков, арендаторы которых ищут инвестора для строительства коммерческой (чаще всего) недвижимости.
Вариант инвестирования может быть выгоден еще и потому, что мало кто из специалистов понимает, из каких параметров в Барнауле и пригороде исчисляется кадастровая стоимость земли. Если взять статистику проведения аукционов на право заключения аренды за последний год, то окажется, что в одном и том же районе есть 2 гектара за 300 тыс. руб. и 50 соток с началом аукциона за 500 тыс. руб. и даже за полтора миллиона! Соответственно, потенциальный инвестор может выбирать участок для инвестирования, ориентируясь не только на месторасположение участка, но и на цену.
Что же до победителя аукциона, то в случае если итоговая цена оказалась намного выше той, на которую изначально рассчитывали, без кредита не обойтись. Правда, под арендованную землю прокредитоваться практически невозможно. В итоге получается, что политику будет диктовать инвестор. Разумеется, вооруженный достаточно квалифицированной юридической службой.
ПОДСТЕЛИТЬ СОЛОМКИ
Эта же служба вам понадобится для уменьшения кадастровой стоимости застроенного вами участка земли: в противном случае стоимость выкупа земли в собственность (как правило, это 7-10% от кадастровой стоимости) может оказаться просто неподъемной. К счастью, арбитражная практика складывается таким образом, что кадастровую стоимость практически всегда удается опустить до рыночной. Мало того, кадастровая палата не сильно сопротивляется, когда в суд предоставлены результаты независимой экспертизы лицензированных организаций о том, что реальная рыночная стоимость участка гораздо ниже кадастровой.
Правда, и в этом случае необходимо рассчитывать на то, что даже быстро построенное здание не удастся так же быстро ввести в эксплуатацию, а значит, и высокую арендную плату придется вносить чуть дольше. Любой инвестиционный проект должен иметь необходимый запас прочности. И начинаться он должен только тогда, когда инвестор, представляя все возможные риски, сможет принять взвешенное решение.
Кирилл Григорьев.