Экспансия мегамаркетов

Количество торговых центров растет,  но предпосылок для снижения арендной платы торговых площадей – нет

Много – не мало

Консультант отдела исследований компании «Магазин магазинов» Андрей Сурков, соглашаясь с мнением Cushman&Wakefield, приводит данные о 59 кв. м торговых площадей в составе качественных торговых центров на 1 тыс. жителей.

Это значит, что в Барнауле торгуют много, но в основной массе на низком уровне, ведь в статистику «Делового квартала» и журнала «Форбс» попали абсолютно все торговые площади, включая ярмарки, уличные лотки и базары.

К слову, даже к этим статистическим данным алтайские чиновники относятся с недоверием. В частности, как пояснила специалист по связям с общественностью краевого управления по предпринимательству Лариса Хищенко, выводам журнала «Форбс» в данном случае доверять не стоит, поскольку не понятно, на основе чего такие данные были получены.

– В настоящее время обеспеченность населения торговыми площадями по краю в расчете на 1 тыс. жителей составляет 710 кв. м – отметила Лариса Евгеньевна. – С учетом показателя минимального норматива, рассчитанного по методике, утвержденной правительством страны, по краю он составляет 434 кв. м, мы его опережаем. С учетом постепенного насыщения услугами торговли обеспеченность торговыми площадями по итогам 2016 года планируется на уровне 729 кв. м в расчете на 1 тыс. жителей края.

Здесь следует особо отметить, что речь идет о среднекраевом показателе, а в краевой столице концентрация торговых площадей гораздо выше!

Со слов председателя городского комитета по развитию предпринимательства Александра Пугача, через два-три года в Барнауле на 1 тыс. жителей будет приходиться по 850 кв. м торговой площади, что действительно выше показателей столицы страны с ее 800 кв. м на каждую тысячу москвичей. При этом Александр Иванович признает, что по данному показателю город уже на треть превысил норматив, обогнав соседние регионы.

Увеличение торговых площадей произойдет за счет строящихся сегодня крупняков, таких как: Plaza, «Арена», «Праздничный», «Пионер», «Салют» и еще несколько зданий, будущие названия которых пока не обозначены.

«Хочухи» инвесторов

Подобные негативные примеры, к сожалению, не единичны. Так почему же в таком случае объемы строительства всевозможных торговых центров только растут? Особенно в последние годы.

Как считает менеджер по развитию ФПГ «АлтайЭкспрессЦентр» (представляет ТРЦ «Праздничный») Ирина Клюкина, основные причины связаны как с выходом из недавнего кризиса, так и с идущей из крупных городов общей тенденцией перехода торговли на качественные крупные площадки.

– Это больше макроэкономические причины, чем «хочухи» конкретных инвесторов. К примеру, прежде чем приступить к строительству «Праздничного», проводились серьезные исследования. Мы с нашими московскими партнерами оценивали и такие параметры, как плотность застройки, особенности расположения, уровень доходов проживающего в районе населения. Признаюсь, что изначально мы хотели замахнуться на ценовой сегмент «средний плюс» и «премиум». Но, поскольку в Барнауле уже есть работающий в премиальном сегменте «Сити-центр», мы после соответствующих консультаций решили снизить планку до «средний» и «средний плюс». Исходя из полученной концепции сегодня формируется соответствующий микс арендаторов, ведется работа по позиционированию «Праздничного».

Что касается нереализованных проектов ТЦ, то видно, что инвесторы не учли такой важную составляющую, как географическую близость массовой жилищной застройки, транспортная и даже шаговая доступность торгового комплекса. Немало зависит и от названия, от торговой марки: если лодку назвать «Поле чудес», то доплывет она в лучшем случае до страны дураков.

Член комитета регионального развития Гильдии маркетологов России, руководитель Всероссийской школы развития бизнеса mCloud Алексей Вертунцов уверен, что Барнаул уже перенасыщен торговыми центрами.

– По каким-то причинам здесь оказалось очень мало игроков, а огромное количество компаний, увидев этот свободный рынок, тут же вписали Барнаул в свою долгосрочную стратегию. И получилось, что сначала здесь не было никого, а потом одновременно все, – рассказал Вертунцов в интервью интернет-журналу «Капиталист». – Сейчас остановить этот процесс практически невозможно, потому что уже прописаны планы и заложены бюджеты. Теперь им тесно и они не знают, что делать с клиентами. Бизнес несет убытки. Беда в том, что у них нет отличий для потребителя, которому без разницы куда пойти – в «Мегу», «Ауру» или «Ленту». Ему главное – купить, например, продукты, и он не видит отличия одного торгового центра от другого. Поэтому первая и главная цель – найти их, донести до потребителя, чтобы он понял свою выгоду.

Некоторые из уже существующих на рынке Барнаула торговых центров с задачей позиционирования (нахождения своих отличий от других и донесения их до потребителя) справляются успешно.

– Если рассматривать крупные торговые центры, то, к примеру, тот же гипермаркет уже морально устарел, – уверена Ирина Клюкина. – Но я вижу деятельное желание управляющей компании его модернизировать, делать некий ребрендинг, расширяться. Они сейчас строят вторую очередь, чтобы быть на плаву, в рынке. Заметную работу по усилению позиционирования провел «Сити-центр», в частности – завел «Бахетле». Из других крупных центров мы имеем «Огни», «Весну» и «Европу». «Европа» – прекрасное место, неплохой пул арендаторов, единственное – проблемы с навигацией. Что до «Весны», то ее вообще сложно сравнивать с местными ТЦ, поскольку это все-таки сетевой проект и как следствие уже отработанные в других ТРЦ сети управленческие и маркетинговые бизнес-процессы, собственная сильная команда брокеров, хорошая финансовая подушка.

Тем не менее, если исходить из системы стандартов для объектов торговой недвижимости, разработанной Российским советом торговых центров (РСТЦ), в Барнауле ни один из действующих торговых комплексов даже заявки не подавал на оценку качества торговых площадей. Поскольку Cushman&Wakefield является сильнейшим игроком на рынке консалтинга торговой недвижимости, то пользуется правильным пониманием критериев качественных торговых площадей. Сюда входят и инженерные системы, и проектировочные решения, и особенности расположения участка, и организация прилегающей территории, и система управления… По этой причине Cushman&Wakefield и сделал вывод о катастрофической нехватке торговых площадей в составе качественных торговых центров. Их пока крайне мало, но необходимость конкурировать и выживать заставит лучше себя позиционировать, предоставляя посетителям максимум комфорта.

Пирог платежеспособного спроса

Тренд, которого особенно боятся местные предприниматели, связан с массированной экспансией на региональные рынки федеральных и международных сетей. Крупные города такие сети уже обжили, поэтому и расширяются в регионы.

Между тем пирог платежеспособного спроса в Барнауле имеет вполне конечные размеры, а это значит, что с приходом качественных новых игроков кому-то из старых придется уступить.

Так, в условиях экспансии крупных сетей из сектора компьютерной техники местные игроки уже незаметно вытеснены на самые задворки бизнеса. Так же, как некогда крупнейшая в регионе сеть магазинов бытовой техники «Слон» ужалась сегодня до двух торговых точек. Похожая судьба ждет местные сети строительных и отделочных материалов с приходом международной сети Leroy Merlin. Местным продуктовым ритейлерам так же придется потесниться из-за появления таких сетей, как «Магнит» (продуктовая федеральная сеть), SPAR (глобальная розничная сеть), «О`кей» (питерская продовольственная сеть гипермаркетов), «Лэнд» (сеть супермаркетов премиум-класса) и «Ярче!» (томская сеть супермаркетов).

Дальше – больше: будут строиться вторые и третьи очереди существующих торговых центров, появятся новые мегацентры…

– Это законы рынка, общемировая и теперь – российская тенденция, укрупнение торговых центров, – рассказывает Клюкина. – Даже наш строящийся торговый центр уже недостаточно большой, и многие арендаторы, которых мы хотели бы видеть, к сожалению, заходят на более крупные площадки. «Арена» в данном случае очень гармонично попадет в рынок будущего.

Продолжая эту мысль, отметим, что торговые центры, которые уже заполнены мелкими местными арендаторами, окажутся в менее выгодном положении в сравнении с новыми. Последние могут себе позволить управлять процессом подбора наиболее привлекательных для потребителей крупных арендаторов. Ведь чем больше известных брендов собрано в одном ТЦ, тем больше туда приходит покупателей.

В таких условиях вполне может повториться история с пожаром в ТЦ Parad. Мелкие арендаторы с подписанными на большие сроки договорами аренды были вынуждены покинуть насиженные места из-за форс-мажора – того самого пожара…

Выживут не все

Как будет делиться пирог платежеспособного спроса, если рост благосостояния барнаульцев явно не поспевает за увеличением торговых площадей?

Экспансия крупных сетей на рынки регионов и небывалый рост количества торговых центров совершенно случайно совпали со временем реализации закона о запрете уличной торговли. Рынки, базарные развалы и постоянные ярмарки под открытым небом прекращают свое существование не потому, что этот сектор торговли перестал пользоваться спросом у покупателя. Очевидно, что законодателей об этом кто-то попросил.

В Барнауле процесс перехода уличной торговли в стационарные торговые предприятия идет достаточно болезненно. Ясно, что далеко не все из тех, кто вчера торговал на базаре – завтра переместятся в торговые центры эконом-класса. Даже в условиях, когда при наступлении крупных торговых комплексов более мелкие будут вынуждены снижать свой ценовой сегмент со «средний» до «эконом» и даже «суперэконом».

– На размере арендной платы подобное усиление конкуренции между торговыми предприятиями тем не менее никак не отразится, – уверен гендиректор группы компаний «Центр операций с недвижимостью» Александр Горячев.

– Я думаю, что арендная плата в уже существующих торговых центрах со строительством новых уменьшится не сильно, а скорее всего еще и вырастет. Сегодня, во-первых, уже приняли закон о налоге на коммерческую недвижимость, который будет особенно болезнен для тех, у кого больше 100 кв. м. Во-вторых, как показала практика, с открытием новых торговых центров цены на аренду в них только растут и арендаторы вынуждены на это соглашаться. Но если крупные сети, имеющие мощную финансовую подушку, могут поработать месяц-другой в ноль, прежде чем выйти на прибыль, то мелкие предприниматели вроде продавцов эксклюзивного мыла или товаров для вышивания уходят в другие места либо вовсе прекращают бизнес, становясь на биржу труда.

Тем не менее обозначенная общемировая тенденция вовсе не отрицает мирного сосуществования крупного сетевого ритейла и небольших точек. Концептуальные и оригинальные лавки и бутики, а также небольшие ресторанчики и кафе обязательно останутся. Прежде всего потому, что далеко не все сферы торговли могут гармонично существовать в рамках больших супермаркетов.